Votre immeuble ou votre logement est en mauvais état, que faire ?

Que faire en cas de non-décence ?

Un logement décent ne présente pas de risque pour la sécurité physique et la santé des occupants. Il est pourvu des éléments de confort habituels, répond à des critères de surface et de performance énergétique minimale et est exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Le décret du 30 janvier 2002 en fixe les caractéristiques.

Lorsqu’un logement loué n’est pas conforme aux caractéristiques de la décence, le locataire doit d’abord s’assurer qu’il n’est pas à l’origine du mauvais état de son logement (attention à ne pas boucher les ventilations, à entretenir les joints de la douche, des fenêtres…). Les menues réparations et les réparations d’entretien courant sont à sa charge (cf. "Droits et obligations du locataire et du propriétaire").

Si la responsabilité paraît bien incomber au propriétaire, le locataire peut engager des démarches, mais il est tenu de poursuivre le paiement de son loyer et de ses charges tant qu’il n’y a pas eu de décision du juge.

Prendre contact avec le propriétaire ou l’agence immobilière

Le propriétaire est responsable de l’entretien des locaux et doit effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire.

Le propriétaire ou le professionnel qui gère le logement doit être informé par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) du mauvais état du logement et de la nécessité de faire des travaux. En cas d’urgence, pour éviter un accident, il est possible de le prévenir également par téléphone.

En cas d’accord avec le propriétaire ou son représentant sur les travaux à réaliser, un écrit détaillant cet engagement permet d’éviter tout malentendu. Il permet de préciser la liste des travaux à réaliser, leur date de début d’exécution, le délai de réalisation ... Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.

Saisir la Commission départementale de conciliation

Si deux mois après la demande du locataire par LRAR, le propriétaire ne répond pas ou refuse de faire les travaux de mise en conformité, la Commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie. Cette démarche est facultative. La CDC saisie par voie électronique ou par LRAR entend les deux parties (bailleur et locataire) et tente de trouver une solution acceptée par ces dernières.

Une démarche auprès d'un conciliateur de justice peut également être entamée. 

Lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative, soit : 

• de médiation ; 
• de conciliation ; 
• de procédure participative.  

Dans ce cadre, la saisine de la CDC n’étant pas obligatoire en matière de non-décence, elle ne devrait pas être considérée comme une tentative amiable.   

Saisir le juge du tribunal des contentieux de la protection

Si le propriétaire ne répond pas ou refuse de faire les travaux, le juge peut être saisi pour demander la réalisation des travaux. Le juge peut condamner le propriétaire à l’exécution des travaux à ses frais, dans un délai et éventuellement sous astreinte, c’est-à-dire avec des pénalités de retard. Il peut également décider de réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux. La durée du bail peut être prolongée d'autant. 

Cette démarche nécessite de fournir la preuve du mauvais état du logement ou des défauts d’équipements : attestations de techniciens (électricité, gaz, chauffage…), rapports de services de la mairie ou d’organismes mandatés par elle ou de l’Agence régionale de santé (ARS), constat de la Caisse d’allocations familiales (Caf), de la Mutualité sociale agricole (MSA) ou d’organismes habilités par elles.

Modalités de saisine du juge du tribunal des contentieux de la protection

Vous pouvez saisir le juge par voie de requête (écrit formalisé permettant de saisir le tribunal) ou par assignation (acte de commissaire de justice, anciennement huissier de justice), informant et convoquant une personne devant le tribunal. Renseignez-vous auprès de votre assurance pour savoir si vous bénéficiez de la protection juridique. Vous pouvez également solliciter l’aide juridictionnelle accordée sous condition de ressources. 

Les conséquences de la non-décence sur l’allocation de logement

Pour bénéficier de l’allocation de logement (AL), le logement doit être décent. Si le locataire perçoit l’allocation de logement, il informe la Caf ou la CMSA du mauvais état du logement.

Ces organismes peuvent vérifier sur place si le logement satisfait ou non aux caractéristiques de la décence. Ils peuvent également habiliter un organisme à le faire (un service d’hygiène et de santé, un organisme habilité ...).

En cas de constat de non-décence, la Caf ou la CMSA le notifie au propriétaire et au locataire du logement. Elle informe le propriétaire :

• que le versement de l’AL est suspendu et son montant conservé et qu’il lui sera versé si les travaux de mise en conformité sont réalisés dans le délai de 18 mois ;
• de l’existence d’aides publiques pour réaliser les travaux de mise en conformité et des lieux d’information sur le sujet.

Cette mesure vise à inciter le propriétaire à réaliser les travaux.

Dans le cas où les travaux ne sont pas réalisés dans le délai de 18 mois, le montant de l’AL conservé est définitivement perdu pour le bailleur sans possibilité de recours contre le locataire.

À titre exceptionnel, au terme de la période de 18 mois, le maintien et la conservation de l’AL peuvent être autorisés par décision de la Caf ou de la CMSA, pour une durée de six mois renouvelable une fois.

Plus d'informations sur la non-décence

Que faire si votre logement n'est pas décent ?

Si le logement ne répond pas aux prescriptions des règles d’hygiène et de salubrité, et que la responsabilité ne paraît pas incomber au locataire dans le cadre de l’entretien courant du logement, le maire rappelle par un courrier motivé à l’administré ses obligations en matière de sécurité et de salubrité. 

Si les travaux ne sont pas réalisés à l’issue, un procès-verbal d’infraction sera établi et adressé au propriétaire par LRAR. Celui-ci sera tenu au paiement d’une contravention.

Plus d'informations sur la non-conformité aux règles d’hygiène et de salubrité

Que faire en cas de risque pour la santé ou la sécurité ?

Il est conseillé de tenter également une démarche amiable auprès du propriétaire, d’abord verbalement ou par courrier simple, puis par LRAR. Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.

En l’absence de réponse satisfaisante, il faut signaler la situation à l’ARS ou au maire [ou à l'Établissement public de coopération intercommunale (EPCI)].

Si le logement fait l’objet d’une mesure administrative (arrêté de mise en sécurité et de traitement de l’insalubrité), le locataire bénéficie de protections.

L'habitat dégradé renvoie à différentes notions à ne pas confondre : 

• non-décence ;
• non-conformité aux règles d’hygiène et de salubrité ;
• insalubrité ;
• locaux impropres à l’habitation ;
• logement infesté de punaises de lit ;
• risque pour la sécurité ;
• habitat indigne.

Un immeuble ou un logement peut être frappé d’une mesure administrative (insalubrité, mise en sécurité). Dans ce cas, le locataire, l’hébergé, le titulaire d’un droit d’usage ou l’occupant de bonne foi sont protégés par la loi à la condition que le logement constitue leur résidence principale. Les occupants sans droit ne peuvent bénéficier de ces protections.

Le paiement du loyer est suspendu au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou de l’injonction.

Selon les mentions contenues dans l’arrêté (interdiction temporaire ou définitive d'habiter), le propriétaire a l’obligation de proposer un hébergement ou un relogement à l’occupant. À défaut, cette obligation incombe au maire, au préfet ou, en cas de transfert ou de délégation de compétence, au président de l’EPCI.

La suspension du paiement du loyer

Le paiement du loyer est suspendu dès le premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l’arrêté ou de l’injonction.

En cas d'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité

Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation des lieux (indemnité, redevance...) cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté. En revanche, les charges restent exigibles. Le paiement du loyer doit reprendre au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la levée de l’arrêté.

Cette disposition ne s’applique pas en cas d’insalubrité en raison de la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils autorisés ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations.

Si malgré la notification de l’arrêté, le loyer a continué à être payé, le remboursement des sommes versées à tort peut être réclamé. Cette demande doit être formulée dans un délai de trois ans maximum.

L’aide au logement (APL/AL) est suspendue durant la période où le loyer n’est pas dû. Elle sera rétablie dès la levée de l’arrêté, c’est-à-dire une fois la réalisation des travaux prescrits par l’arrêté constatée et le paiement des loyers repris.

L’obligation d’hébergement du propriétaire

En cas d’interdiction temporaire d’habiter, d’évacuation temporaire ou si les travaux nécessitent la libération temporaire des lieux, le propriétaire doit faire une offre d’hébergement gratuit au locataire ou à l’occupant.

L’hébergement temporaire gratuit doit correspondre aux besoins et possibilités du locataire ou de l’occupant qui ne supporte que les charges relatives à la consommation des fluides (eau, gaz, électricité).

Le droit à un hébergement gratuit est perdu si le locataire ou l’occupant refuse la proposition d’hébergement adapté faite par le propriétaire.

Dans ce cas, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion devant le tribunal judiciaire.
Le locataire ou l’occupant est tenu de laisser exécuter les travaux dans le logement ; il ne peut, en aucun cas, s’y opposer.

Après la réalisation des travaux et la levée de l’arrêté, il doit réintégrer le logement initial. Le maintien dans le logement temporaire n’est pas possible. Le locataire reprend alors le paiement du loyer et des charges (en principe, au plus tard au premier jour du mois suivant la main levée de l’arrêté).

Le bail du logement réintégré est prorogé de la période correspondant à l’exécution des travaux et jusqu'à la levée de l’arrêté.

L’obligation de relogement du propriétaire dans un logement décent

En cas d’interdiction définitive d’habiter, le propriétaire doit faire une offre de relogement au locataire ou à l’occupant qui doit correspondre à ses besoins et à ses possibilités.

Le montant du loyer du nouveau logement est à la charge du locataire, mais le propriétaire doit lui verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer. Elle est destinée à couvrir les frais d’emménagement. À défaut de versement de cette indemnité, le locataire fait une demande par lettre recommandée avec avis de réception, et, en cas de refus, engage une démarche simplifiée devant le tribunal des contentieux de la protection (injonction de payer).

Le droit à un relogement est perdu en cas de refus de la proposition dès lors qu’elle correspond à ses besoins et possibilités. Dans ce cas, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion devant le tribunal judiciaire.

À défaut de proposition d’hébergement ou relogement, le propriétaire ne peut demander l’expulsion du locataire ou de l’occupant resté dans le logement frappé d’une mesure administrative au-delà de la date d’interdiction d’habiter.

L’obligation de la collectivité relative à l’hébergement ou au relogement

Si le propriétaire ne propose pas un hébergement temporaire ou un relogement, la collectivité publique qui a pris l’initiative de la procédure (commune, EPCI ou État) doit assurer cet hébergement ou ce relogement. Cette demande peut être formulée par le locataire, par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la déclaration d’insalubrité concerne un immeuble situé dans une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) ou dans une opération d’aménagement, l’obligation d’hébergement ou de relogement est assurée par la personne publique qui a eu l’initiative de l’opération (commune, EPCI …).

Le maire, le préfet, ou le président de l’EPCI peut engager une demande d’expulsion contre le locataire ou l’occupant en cas de refus de trois propositions correspondant à ses besoins et ses possibilités.