La convention d’utilité sociale (CUS)

Le contenu de la CUS

La CUS  est établie  pour une période de six ans renouvelable, entre un organisme HLM et  l’Etat (représenté par le préfet de région du siège social de l’organisme concerné, sur proposition du préfet du département dans lequel est situé le siège social de l’organisme, après avis, le cas échéant, du ou des préfets des autres départements concernés). Si l’organisme HLM dispose d’un patrimoine locatif dans une autre région que celle de son siège social, le préfet de région doit recueillir l’avis du ou des préfets des régions concernées.

Sur chaque aspect de la politique de l'organisme HLM, la CUS comporte :

• un état des lieux de l'activité patrimoniale, sociale et de qualité de service ;
• les orientations stratégiques ;
• le programme d'action.

Elle prévoit un dispositif de modulation du supplément de loyer de solidarité. Elle comporte un classement de tous les immeubles ou ensembles immobiliers en catégories après concertation avec les associations de locataires. Cependant, l'organisme qui ne procède pas à la remise en ordre des loyers peut classer son patrimoine de façon simplifiée en fonction du financement principal d'origine et du conventionnement éventuel.

Pour mémoire : La remise en ordre des loyers peut être repoussée à la deuxième CUS. Elle est facultative pour la première.

Elaboration de la convention d’utilité sociale

La CUS est établie sur la base du plan stratégique de patrimoine. Son élaboration se déroule en plusieurs étapes :

1 - Approbation du plan stratégique de patrimoine (ou actualisation du plan stratégique de patrimoine s’il a été établi avant le 1.1.08 afin que sa date d’effet et sa durée soient cohérentes avec celles de la convention) par délibération du conseil d’administration et  transmission de la délibération au préfet signataire de la convention, au préfet du département du lieu du siège social de l’organisme, et le cas échéant, au maire de la commune ou au  président de l’EPCI ou du conseil général de rattachement de l’organisme.

2- Engagement de la procédure d’élaboration de la convention par délibération du conseil d’administration de l’organisme et transmission de cette délibération aux signataires obligatoires et  aux personnes publiques associées.
La délibération comprend les modalités de l'association des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) dotés d'un programme local de l'habitat (PLH) et des départements pour les logements situés sur son territoire.
A minima, chaque organisme HLM doit transmettre à chaque personne publique associée certains documents (états des lieux,  orientations stratégiques,  programmes d’action) pour les logements situés sur son territoire et organiser une réunion de présentation et d’échange au moins un mois après la transmission des différents documents. Cette association avec des collectivités territoriales prend fin à l’adoption du projet de convention et au plus tard le 31 mai 2010.

3- Adoption du projet de convention par le conseil d’administration et transmission au préfet du département de son siège social avant le 30 juin 2010.

4 – Signature de la CUS avec le préfet de région au plus tard le 31 décembre 2010.
Pour les organismes ayant délibéré pour engager la procédure d'élaboration de la convention avant le 4 décembre 2009, la délibération du conseil d’administration peut se limiter à préciser les modalités de l'association des établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat et des départements.

Engagements, objectifs et indicateurs

Chaque aspect de la politique de l’organisme fait l’objet d’engagements et d’objectifs dont le respect est évalué à l’aide des indicateurs (26) par département ou par segment de patrimoine.

Ces engagements portent sur :

• le développement de l’offre de logements ;
• le développement de l’offre d’insertion, d’hébergement et d’accueil temporaire ;
• la dynamique patrimoniale et le développement durable ;
• la mise en vente de logements aux occupants ;
• les mutations ;
• le droit au logement opposable ;
• la prévention des expulsions ;
• la qualité du service rendu aux locataires ;
• la performance de la gestion.

D’autres engagements et objectifs qualitatifs peuvent être ajoutés à la demande du préfet de région, sans que des sanctions puissent être applicables en cas de non respect des engagements.

Les objectifs et les indicateurs sont fixés pour six ans, durée de la convention. Une évaluation est réalisée tous les deux ans.

Deux indicateurs font l’objet d’un traitement particulier :

• l’indicateur d’occupation sociale fixe le pourcentage des logements occupés par des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds HLM par segment de patrimoine.  Si ces objectifs ne sont pas respectés au cours de la convention, le préfet demande à l’organisme de lui faire, dans le délai d’un mois, des propositions tendant à la réalisation des objectifs, de telle sorte, notamment, que deux tiers des logements attribués dans ces immeubles postérieurement à cette notification le soient à des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds de ressources HLM jusqu’à ce que l’organisme établisse que les objectifs sont à nouveau respectés.
• l’indicateur relatif à la vente du patrimoine est accompagné d’une prévision du nombre de logements vendus par segment de patrimoine, par an et en cumulé sur les six ans. Les logements mis en commercialisation par l’organisme, pour lesquels il apparaîtrait que les efforts de commercialisation ont été insuffisants, ne sont pas pris dans le décompte des logements. Lorsqu’au cours de la durée de la convention, le nombre de logements vendus est significativement inférieur à la prévision, le préfet demande à l’organisme de lui faire, dans le délai d’un mois, des propositions tendant à la révision de son plan de mise en vente.

Lorsque les objectifs et indicateurs obligatoires n’ont pas été respectés du fait de l’organisme, le préfet engage une procédure contradictoire qui peut entraîner une sanction financière plafonnée et recouvrée au bénéfice de la CGLLS / Caisse de garantie du logement locatif social (CCH : art. L. 445-1).

Indépendamment des engagements et des objectifs obligatoires, dans une partie différente de la convention, le préfet signataire de la convention et, le cas échéant, le président de l’EPCI ou du conseil général de rattachement de l'organisme peuvent conjointement avec l'organisme, pour certains aspects de sa politique, fixer des objectifs qui feront l'objet d'une évaluation qualitative ne pouvant en aucun cas donner lieu à l'application d'une sanction.

Mesures diverses

SLS / Dérogation au barème national (décret du 3.12.09 : art. 11)

La possibilité de déroger au barème national du SLS est prorogé d’un an, soit jusqu’au 1er janvier 2011.

Révision des loyers plafonds (décret du 3.12.09 : art. 7)

Le prix en euros par mètre carré fixé dans le cahier des charges pour déterminer le montant maximal des loyers d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier et le montant du loyer maximal applicable à chaque logement sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'indice de référence des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17 d).  La date de l'indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l'année précédente.

Remarque

Les dispositions du projet de décret relatives à la convention d’utilité sociale « accession » ont été supprimées. Cet élargissement du champ des CUS a été repoussé par le Conseil d’Etat au motif que la loi du 25 mars 2009 n’avait pas prévu cette possibilité.

• Lire Habitat Actualité n° 108, mars 2009