Encadrement des loyers/nouvelle location et renouvellement dans certaines zones géographiques

Depuis le 1er août 2012, dans les zones géographiques où existe une situation anormale du marché locatif, lors du renouvellement du bail ou d’une nouvelle location soumise à la loi du 6 juillet 1989, le montant du loyer est encadré par un décret annuel.

Le décret du 30 juillet 2013 s'applique aux loyers de relocation et aux loyers des baux renouvelés entre le 1er août 2013 et le 31 juillet 2014.

Le mécanisme d'encadrement est repris à l'identique par rapport au décret de 2012 (décret du 20.7.12). Seule la liste des agglomérations est modifiée à partir du 1er août 2013 : les agglomérations d’Arras, de Compiègne et de Rouen sont désormais concernées par l'encadrement alors que celles de Douai-Lens et de Forbach ne le sont plus. Au total, 39 agglomérations sont désormais concernées (liste des communes visées par le décret du 30.7.13).

L’encadrement des loyers s'applique uniquement aux locations de logements à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989. Il n'est applicable ni aux locations meublées, ni aux résidences secondaires, ni aux locations saisonnières. Les logements précédemment loués meublés, ou de manière saisonnière, ou précédemment soumis à la loi de 1948, notamment, ne sont pas visés. De même, les logements HLM ne sont pas concernés

A noter
Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), présenté au conseil des ministres le 26 juin 2013 et en discussion au parlement à partir de septembre, prévoit la mise en place d'un dispositif d'encadrement des loyers dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacants. Ce dispositif repose sur l'instauration de loyers de référence fondés sur l'observation du montant des loyers sur un territoire donné. Le projet de loi prévoit que ce mécanisme d'encadrement pourra être complété, dans ces mêmes communes, par un décret annuel encadrant l'évolution des loyers des logements vacants et des baux renouvelés.

Encadrement du loyer à la relocation (art. 1 et 2)

Le décret encadre le montant du loyer des nouvelles locations de certains logements vacants existants, la location de logements neufs et des logements faisant l'objet d'une première location étant libre.

Logements vacants existants concernés par l’encadrement (loi du 6.7.89 : art. 17 b et 17a)
Il s’agit des nouvelles locations de logements vacants, c'est-à-dire avec changement de locataire, quelle que soit la durée d’inoccupation du logement.

Toutefois le montant du loyer de certains logements vacants peut être fixé librement ; c’est le cas des :

• logements faisant l'objet d'une première location;
• logements vacants ayant fait l'objet de travaux de mise ou remise en conformité avec les caractéristiques d'un logement décent;
• logements vacants ayant fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration  portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à une année de loyer.

La loi de 89 fait référence à plusieurs reprises à la notion de "travaux d'amélioration" sans la définir .
Bien que divers textes et réponses ministérielles précisent cette définition, une appréciation au cas par cas est nécessaire.

Travaux d'amélioration

Les travaux peuvent porter aussi bien sur les parties privatives que sur les parties communes. Leur montant s'apprécie toutes taxes comprises.
En cas de travaux sur les parties communes, le coût des travaux portant sur les parties communes est déterminé en fonction de la quote-part afférente au logement loué (soit en fonction de la répartition des charges (millièmes) si le logement est situé en copropriété, soit en fonction des surfaces des locaux).

Sont définis comme travaux d'amélioration les travaux apportant (Rép. Min n°51417 : JO AN du 16.12.91) :

• un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes ; 
• ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d'entretien et d'exploitation ;
• ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.

Par exemple, ont été considérés comme des travaux d'amélioration : des travaux de carrelage, d'aménagements de coffrage, d'éléments dans la salle de bain (CA Paris: 29.9.92), ou l'installation d'un digicode permettant d'améliorer la sécurité de l'immeuble (CA Paris : 16.9.94).

Certains travaux visant à la réalisation d'économies d'énergie pourront constituer des travaux d'amélioration (exemple : installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable).

En revanche, ne sont pas des travaux d'amélioration :

• des travaux de ravalement des murs mitoyens, le ravalement et l'imperméabilisation des pignons et la modification des espaces vertes (CA Paris  : 8.11.93) ;
• la réfection de la toiture et le changement des tapis d'escalier (CA Paris : 13.2.96) ;
• des travaux de peinture, reprise des pierres, du dallage dans l'entrée de l'immeuble, réfection de l'électricité (CA Paris : 16.9.94).

Fixation du montant maximum du loyer des logements vacants soumis à l’encadrement

Lors de la conclusion d’un bail intervenant entre le 1er août 2013 et le 31 juillet 2014 et portant sur un logement vacant, le loyer ne peut dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Toutefois, des dérogations sont prévues en cas de travaux d’amélioration et/ou de loyer manifestement sous-évalué. Le bailleur peut alors appliquer au nouveau locataire un loyer supérieur à celui exigé du précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'IRL.

Réalisation de travaux d’amélioration

La hausse annuelle du loyer ne peut excéder 15 % du coût total TTC des travaux.
Pour appliquer une telle augmentation :

• les travaux réalisés doivent être des travaux d'amélioration (cf. § travaux d’amélioration)
• ces travaux doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes de l'immeuble depuis la conclusion du dernier contrat de location ;
• le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer.

Réalisation de travaux d'amélioration et loyer manifestement sous-évalué  

Si le loyer est manifestement sous-évalué et que le bailleur a réalisé, depuis la fin du dernier contrat de location, des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer (cf. conditions § précédent), la hausse du loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

• soit 15 % du coût total TTC des travaux appliqué au loyer annuel (montant à diviser par 12 pour obtenir la hausse mensuelle);
• soit la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Loyer manifestement sous-évalué

Si le loyer est manifestement sous-évalué mais que le bailleur n'a pas réalisé de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le loyer peut être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Dans ce cas, la hausse applicable est égale à la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué au précédent locataire.

A noter : si des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur, ont été réalisés depuis moins de six mois : le loyer est fixé librement (loi du 6.7.89 : art 17 a).