Conventionnement Anah / Sous-location et autres interventions

N° 2008/21

Le nouveau régime du conventionnement Anah, issu de la loi du 13 juillet 2006, permet, comme par le passé et dans les conditions du CCH, la sous-location meublée ou non meublée des logements conventionnés du secteur locatif social et très social aux personnes défavorisées visées la loi du 31 mai 1990 dite loi Besson (personnes éprouvant des difficultés particulières notamment en raison de l'inadaptation des ressources ou de ses conditions d'existence), aux jeunes, ainsi qu'aux travailleurs saisonniers, par l'intermédiaire d'associations d'organismes privés ou publics.

La loi DALO (loi du 5.3.07) autorise également de nouvelles possibilités de sous-location ou d'hébergement dans le cadre du conventionnement Anah. L'objet de ces nouvelles mesures est de développer une offre nouvelle de produits adaptés tout en assurant au bailleur une aide fiscale (déduction spécifique des revenus fonciers de 30 ou 45 % selon le conventionnement).

Les nouvelles interventions sont les suivantes :

la sous-location meublée ou non meublée des logements conventionnés du secteur locatif intermédiaire et du secteur social et très social, par des organismes publics ou privés au profit des personnes visées par la loi sur le droit au logement opposable ;
la prise à bail par les organismes HLM de logements conventionnés du secteur locatif social et très social ;
la sous-location à des organismes publics ou privés en vue de l'hébergement des demandeurs du droit au logement opposable dans le secteur locatif intermédiaire pour y héberger le public visé par la loi relative au droit au logement opposable.

Cette note a pour objet d'analyser ces différentes hypothèses d'interventions en l'état actuel du droit. Il est à noter que la complexité des textes et la diversité des montages juridiques n'incitent pas à l'utilisation des dispositifs.

La sous-location meublée ou non meublée des logements conventionnés Anah aux personnes défavorisées loi Besson, aux jeunes, ainsi qu'aux travailleurs saisonniers

Sous-location consentie aux personnes défavorisées visées par la loi Besson (CCH : L.321-9, L.353-20 et L.442-8-1)

Champ d'application

Les logements conventionnés Anah du secteur locatif social et très social (CCH : L.321-8).

Locataire principal

La location des logements est dans ce cas consentie à des associations déclarées ayant pour objet de les sous-louer à titre temporaire à des personnes en difficulté en vue de leur réinsertion, aux organismes agréés ayant la même mission et aux centres communaux d'action sociale.

Régime juridique de la sous-location

La sous-location peut être consentie vide ou meublée.
Le sous-locataire est assimilé au locataire pour le bénéfice de l'APL.
Les dispositions de la loi du 6.7.89 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions de l'article 40 III.
Certaines dispositions des conventions types qui fixent les obligations des parties sont applicables aux contrats de sous-location des logements conventionnés (CCH : L.353-20 al. 6 par renvoi vers l'article L.353-2 : al. 8, al. 9, al. 10, al. 11).
Il s'agit :

de la durée du contrat de location ;
du montant maximum des loyers, du dépôt de garantie des modalités de leur évolution, ainsi que des charges ;
des obligations des bailleurs à l'égard des organismes chargés de l'APL ;
des conditions de révision des conventions.
Pour le nouveau conventionnement ANAH social et très social " …la convention conclue avec l'agence en application de l'article L.321-4 tient lieu de convention prévue à l'article L.353-2 " (CCH : L.321-8).

Durée du contrat de sous-location

La durée du contrat de sous-location ainsi que les modalités de reconduction et de résiliation sont calées sur celles de la location conventionnée (CCH : L.353-20 al. 8).
La durée de location des logements conventionnés du secteur social et très social est de trois ans ou six ans selon le statut du bailleur (par application de l'article L. 321-5).
La durée de la sous-location sera donc de trois ans en application du principe selon lequel on ne peut accorder plus de droit que l'on en détient.

Congé du locataire principal

Le locataire principal peut donner congé au sous-locataire qui refuse une offre de logement correspondant à ses besoins et possibilités (CCH : L.353-20 et L.442-8-1).

Sous-location à des jeunes de moins de 30 ans (CCH : art. L.321-9, L.353-20 et L.442-8-4)

Champ d'application

Les logements conventionnés ANAH du secteur locatif social et très social (CCH : L.321-8).

Locataire principal

La location des logements est consentie à des associations déclarées ayant pour objet de sous-louer à titre temporaire des logements à des personnes jeunes de moins de 30 ans ou aux CROUS (centres régionaux des œuvres universitaires et sociales).

Régime juridique de la sous-location

La sous-location peut être consentie vide ou meublée.
Le sous-locataire est assimilé au locataire pour le bénéfice de l'APL.

Le régime juridique de la sous-location est identique à celui applicable à la sous-location consentie aux personnes défavorisées, sous réserve de la particularité suivante relative au congé du locataire principal.

Congé du locataire principal

Les règles du congé par le locataire principal sont différentes : le sous-locataire perd son droit à reconduction du bail dès lors qu'il ne répond plus aux conditions pour être logé. Ces conditions doivent être précisées dans le contrat de sous-location, il s'agit principalement de la qualité d'étudiant, de la condition d'âge ou de ressources.
Dans ces cas, un congé peut être délivré à tout moment par le bailleur.

Sous-location consentie aux travailleurs saisonniers (CCH : art. L.321-9, L.353-19-2)

Champ d'application

Les logements conventionnés ANAH du secteur locatif social et très social (CCH : L.321-8).

Régime juridique de la sous-location

Durée du contrat de sous-location

La sous-location est consentie pour une durée de six mois à des travailleurs saisonniers.

Nouvelles interventions

Sous-location au profit du public visé par la loi sur le droit au logement opposable (CCH : L.321-10 et instruction Anah du 31.12.07)

Champ d'application

Les logements conventionnés ANAH du secteur locatif intermédiaire (CCH : L.321-4) et du secteur locatif social et très social (CCH : L.321-8).

Locataire principal

La location des logements est consentie à des organismes privés ou publics. On peut supposer qu'il s'agira le plus souvent des associations déclarées ayant pour objet de les sous-louer à titre temporaire à des personnes en difficulté en vue de leur réinsertion, des organismes agréés ayant la même mission et des centres communaux d'action sociale. Le texte laisse cependant possibilité à d'autres organismes d'intervenir.

Régime juridique de la sous-location

La sous-location peut être consentie en vide ou en meublée.
Dans les deux cas, la sous-location n'est pas réglementée.
Les rapports entrent le bailleur et le locataire principal ne sont pas régis par la loi de 89 qui ne concerne que la relation bailleur/locataire personne physique. Ils sont donc régis par le code civil. La sous-location est régie par ce même texte.
Cependant, le bailleur est tenu, dans sa relation avec le locataire principal, du respect des conditions imposées par la convention (plafonds de loyer et de ressources, respect des normes décence …, le locataire principal est tenu du respect de ces mêmes règles dans sa relation avec le sous-locataire.

Congé du bailleur

Le sous-locataire ne peut en application de la jurisprudence disposer de plus de droit que le locataire principal n'en détient du bailleur. En conséquence, la résiliation de la location principale entraîne la résiliation du bail de sous-location (Cass. Civ. III : 30.11.05 : Le jugement d'expulsion concerne toutes les personnes occupant le logement du chef du locataire. La décision ordonnant la résiliation du bail doit être signifiée au locataire principal. Elle n'a pas à l'être au sous-locataire car ce dernier tient son droit du locataire principal dont l'expulsion a été ordonnée et à laquelle l'ordonnance de référé a été signifiée. Le fait que le bailleur connaisse la présence du sous-locataire et perçoive en tiers payant l'allocation logement est sans incidence).

Sous-location à des organismes publics ou privés en vue de l'hébergement des demandeurs du droit au logement (CCH : L.321-10)

Champ d'application

Les logements conventionnés ANAH du secteur locatif intermédiaire (CCH : L.321-4).

Locataire principal

La location des logements est consentie à des organismes privés ou publics (cf. ci-dessus).

Régime juridique d'occupation du logement : l'hébergement

L'occupant bénéficie du statut juridique accordé à l'hébergé avec application des règles du commodat (Code civil : art. 1874 à 1891). L'hébergé n'est pas tenu au paiement d'un loyer mais il peut être tenu au paiement des charges correspondant à des services rendus.
Ce régime concerne les logements conventionnés Anah du secteur locatif intermédiaire car il s'agissait de " cibler " le plus grand nombre de bailleurs. Ce dispositif suppose une intervention forte de la collectivité en soutien aux organismes qui s'engagent dans ce dispositif.

Prise à bail par les organismes HLM d'un logement conventionné avec l'Anah dans le secteur social et très social (CCH : L.321-9 et L.353-9-1)

Cette possibilité de prise à bail des logements du parc locatif privé existe depuis 1998 pour les logements non conventionnés mais semble assez peu utilisée. Les conditions de la sous-location sont précisément définies par l'article L.441-5 (loi du 19.2.98).

Champ d'application

Désormais, les organismes HLM peuvent prendre à bail des logements conventionnés ANAH du secteur social et très social. Les conditions de la sous-location sont identiques à celles fixées par le CCH pour les logements non conventionnés (L.441-1 et suivants).

Régime juridique de sous-location

Le sous-locataire est assimilé au locataire pour le bénéfice de l'APL, l'organisme HLM est assimilé au bailleur pour le versement de l'aide.
Certaines dispositions de la loi du 6.7.89 sont applicables au contrat de sous-location (CCH : L.445-5).

Loyer

Le loyer de sous-location ne peut excéder un plafond fixé en fonction de la zone géographique (CCH : art. L.444-5 et arrêté du 25.3.98).
Le loyer plafond est égal au produit des trois éléments suivants : SU (surface utile) x CS (coefficient de structure) x P (prix au m²).

Les prix au m² diffèrent selon la zone géographique où est situé le logement et sont révisés chaque année au 1er janvier dans les conditions de l'article 17(d) de la loi du 6.7.89.

Congé du locataire principal (CCH : art. L.444-6)

L'organisme HLM ne peut donner congé au sous-locataire que pour motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le sous-locataire de l'une des obligations lui incombant. Le congé doit mentionner le motif allégué.

A l'expiration du contrat de location passé entre le propriétaire et l'organisme HLM :

le propriétaire peut signer un contrat de location avec le sous-locataire ;
le propriétaire peut préférer récupérer son bien libre de toute occupation : dans ce cas, à l'expiration du bail conclu entre le propriétaire et l'organisme HLM, et faute de contrat de location passé par le propriétaire avec le sous-locataire, ce dernier est déchu de tout titre d'occupation. L'organisme HLM doit proposer un relogement au sous-locataire, qui satisfait aux conditions pour l'attribution d'un logement HLM, trois mois avant l'expiration du contrat qu'il a lui-même conclu avec le propriétaire. Le logement doit correspondre aux besoins et possibilités du sous-locataire. L'organisme HLM est responsable de la libération des lieux par le sous-locatair

Remarques générales

Plafond de ressources du locataire

Les ressources du sous-locataire sont inférieures à un plafond.

Secteur locatif intermédiaire (CCH : L.321-4)

Les ressources du sous-locataire doivent être inférieures au plafond prévu pour le dispositif " Besson ancien " (CGI : art. 2 duodecies annexe III).

Secteur locatif social et très social (CCH : L.321-8)
Les ressources du sous-locataire doivent être inférieures :

soit aux plafonds de ressources du Prêt locatif à usage social (PLUS) et les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de chaque personne composant le ménage figurant sur l'avis d'imposition au titre de l'année N-2.
soit aux plafonds de ressources du Prêt locatif aidé d'intégration (PLA-I) et les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de chaque personne composant le ménage figurant sur l'avis d'imposition au titre de l'année N-2.

Règles d'attribution particulières

Pour un logement du parc locatif très social, dès lors le logement a donné lieu à subvention (convention type / secteur locatif social)
Le préfet ou le délégataire adresse une liste de candidats au bailleur tenu de choisir parmi ces propositions.
Pour ce faire, le bailleur doit informer la délégation locale de l'Anah ou le délégataire lors de la mise en location et à chaque remise en location.
Le locataire principal est tenu au respect des engagements pris par le bailleur.

Pour un logement du parc locatif social ou très social (instruction Anah du 31.12.07)

Le préfet peut désigner un ou plusieurs candidats relevant des personnes prioritaires au sens de la loi DALO lorsque l'une des conditions suivantes est remplie :

le bailleur a pris un engagement spécifique par lequel il s'est engagé à louer le logement, soit directement à un ménage prioritaire au sens du Dalo, soit dans le cadre de la location à un organisme public ou privé et s'engage à informer le préfet de la disponibilité du logement.
le bailleur a demandé à bénéficier soit :
- de la prime majorée pour la remise sur le marché des logements vacants avec ou sans travaux,
- d'une subvention d'assistance à maîtrise d'ouvrage liée à un conventionnement avec ou sans travaux dans le parc social ou très social.

Le locataire principal est tenu au respect des engagements pris par le bailleur et se charge lui-même de l'obligation d'information du préfet.