Copropriété, promesse de vente, vente HLM, urbanisme / loi Warsmann

N° 2012-08 / A jour au 14 mars 2013

Loi du 22.3.12 : JO du 23.3.12 / Décret du 11.3.13 : JO du 13.3.13

La loi relative à la simplification du droit et à l’allègement des démarches administratives comprend des mesures éparses touchant au logement qui concernent la copropriété, la promesse de vente, la vente de logements sociaux, l’urbanisme et le meublé de tourisme.
Ces mesures sont d’application immédiate, à l’exception de celles concernant la copropriété qui entreront en vigueur le 14 mai 2013, soit deux mois à compter de la publication du décret du 11 mars 2013 (JO du 13.3.13).

Copropriété

Sécurisation des emprunts contractés par le syndicat des copropriétaires (art. 103/ loi du 10.7.65 : art 26-4 à 26-8)

La loi du 12.7.10 portant engagement national pour l’environnement dite « Grenelle II » a rendu obligatoire la réalisation d’un audit énergétique (cf. bloc "En savoir plus" : audit énergétique dans les copropriétés) ou d’un diagnostic de performance énergétique dans les immeubles en copropriété. Par ailleurs, la loi de finances rectificative pour 2009 a étendu l’Eco-prêt à taux zéro (cf. bloc "En savoir plus" : éco prêt) aux syndicats de copropriétaires. Dans la mesure où des travaux d’importance sur les parties communes et des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives sont et seront de plus en plus souvent réalisés, une modification législative était nécessaire pour rendre ces mesures effectives.

De manière générale, en vue de la conservation de l’immeuble et de l’entretien des parties communes, le syndicat des copropriétaires est fréquemment tenu de procéder à des travaux dont l’ampleur nécessite parfois le recours à l’emprunt.

Auparavant, un syndicat de copropriétaires ne pouvait pas juridiquement contracter un emprunt.

En créant cinq articles, la loi comble donc un vide juridique et permet à tout syndicat de copropriétaires de conclure un emprunt juridiquement sécurisé pour le financement de travaux sur les parties communes, de travaux d’intérêts collectifs sur les parties privatives ou des acquisitions régulièrement votés.

Ces dispositions sont précisées par le décret du 11 mars 2013 et entreront en vigueur le 12 mai 2013, soit deux mois à compter de la publication du décret (loi du 22.3.12 : art. 103). (cf. bloc "En savoir plus" : Empunt collectif en copropriété)

Étalement de paiement en cas de travaux d’amélioration (art. 103/ loi du 10.7.65 : art. 33)

Lorsque des travaux d’amélioration sont votés, les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à cette décision, ont la possibilité d’étaler le paiement des travaux.
Dans ce cas, la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes et des indemnités incombant aux copropriétaires peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part.

Le recours à cette faculté est désormais conditionnée au respect d’une formalité : le copropriétaire doit notifier sa décision au syndic dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale ayant décidé les travaux, sous peine de forclusion.

Simplification des promesses de vente (art. 110 / CCH : L.290-2)

Depuis le 1^{er j}uillet 2009, toute promesse de vente (unilatérale ou bilatérale) portant sur la cession d’un immeuble, et consentie par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois ou toute prorogation portant sa durée totale à plus de 18 mois, est nulle si elle n’est pas constatée par acte authentique (CCH : L.290-1).
Il est également prévu, à peine de nullité, le versement entre les mains du notaire d’une indemnité d’immobilisation égale au moins à 5% du prix de vente (CCH : L.290-2).
Désormais, le versement de 5% est exigé uniquement pour les promesses unilatérales de vente (et non plus pour toutes les promesses).

Vente de logements sociaux (art. 109/ CCH : L.443-7, L.443-11, L.443-15-6)

Plusieurs précisions sont apportées à la vente de logements sociaux par les organismes HLM et les SEM.

Sanction du défaut de transmission au préfet (CCH : L.443-7)

Tout organisme HLM est tenu de transmettre au préfet sa décision de vendre des logements (CCH : L.443-7).
Désormais, le défaut de transmission est sanctionné par la nullité de la vente lorsqu’elle est consentie à une personne morale. L’action en nullité peut être intentée par l’autorité administrative ou par tout tiers dans un délai de cinq ans à compter de la publication de l’acte au fichier immobilier.
Il est également prévu une sanction financière dans la limite de 15 000 euros par logement vendu, lorsque la vente est consentie à une personne physique.

Priorité d’acquisition des gardiens d’immeuble en cas de vente d’un logement vacant (CCH : L.443-11- al.3)

Lorsqu’un organisme HLM ou une SEM met en vente un logement vacant, il doit l’offrir en priorité, non seulement à l’ensemble des locataires de logements lui appartenant dans le département, mais également aux gardiens d’immeuble qu’il emploie.

Mesures anti-spéculatives pour le propriétaire d’un logement social vacant (CCH : L.443-11- al.6)

Afin d’empêcher toute personne ayant acquis un logement social vacant de se porter à nouveau acquéreur d’un autre logement, il est expressément prévu, sous peine de nullité de la vente de cet autre logement, que la possibilité d’acheter un logement vacant est limitée à une seule fois.
Cette mesure concerne uniquement l’acquéreur personne physique et vise notamment le logement vacant acquis auprès d’un organisme d’HLM, d’une SEM faisant l’objet d’une convention APL.

Encadrement de la vente de logements-foyers (CCH : L.443-15-6)

Notion de logements-foyers :

Auparavant, le texte visait la cession de logements-foyers sans autres précisions.
Désormais, il est fait expressément référence à la notion de logement-foyer telle que prévue par le code de la construction et de l’habitation (art. L.633-1).
Il s’agit des établissements destinés au logement collectif à titre de résidence principale de personnes (notamment personnes âgées, personnes handicapées, jeunes travailleurs, étudiants, travailleurs migrants ou personnes défavorisées) dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.

Conditions à remplir par les SEM et les organismes sans but lucratif pour l’acquisition de logements-foyers :

Lorsqu’il s’agit d’une SEM, son activité doit porter sur la construction et la gestion de logements sociaux.
Lorsqu’il s’agit d’un organisme sans but lucratif, il doit bénéficier de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2.
Les organismes pouvant acquérir des logements-foyers sont donc les suivants :

les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM),
les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux (SEM),
les collectivités territoriales ou leurs groupements,
les centres communaux ou intercommunaux d’action sociale (CCAS ou CIAS),
les organismes sans but lucratif bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage (CCH : L. 365-2),
les organismes sans but lucratif.

Suppression de la condition préalable de détention pendant 10 ans pour certains acquéreurs :

La condition de détention préalable du logement-foyer pendant au moins dix ans est supprimée lorsque l’acquéreur est un autre organisme HLM, une SEM de construction et de gestion de logements sociaux ou un organisme sans but lucratif bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage (CCH : L. 365-2).
Dans les autres cas (lorsque l’acquéreur est une collectivité territoriale ou un groupement, un centre communal ou intercommunal d’action sociale ou un organisme sans but lucratif ne bénéficiant pas de l’agrément), le logement-foyer vendu doit avoir été construit ou acquis depuis plus de dix ans par l’organisme vendeur.

Maintien pendant au moins 10 ans suivant la cession du logement-foyer des règles d’attribution et de redevance :

Les logements-foyers demeurent soumis à des règles d’attribution sous conditions de ressources et à des règles de fixation de redevance par l’autorité administrative dans des conditions fixées par décret, et ce pendant au moins dix ans à compter de leur cession.
Cette mesure concerne uniquement les logements-foyers construits, acquis ou acquis et améliorés avec le concours financier de l’État ou faisant l’objet d’une convention APL (CCH : L. 351-2).

Urbanisme (art. 106 et 108 / code du patrimoine : L.621-30 ; CU : L.311-5)

Le régime des travaux sur les immeubles adossés aux monuments historiques est simplifié : il est aligné sur le régime applicable aux immeubles situés dans le champ de visibilité de ces mêmes monuments, permettant ainsi une harmonisation des délais d'instruction pour les travaux soumis aux autorisations d'urbanisme.
Des modifications sont également opérées concernant le régime des zones d’aménagement concerté (ZAC) en permettant à l’ensemble des personnes publiques de passer avec les propriétaires de terrains situés à l’intérieur de la ZAC des conventions "d’association" qui définissent les conditions dans lesquelles ces propriétaires participent à l’aménagement.

Clarification de la notion de cachet de la poste (art. 65 / loi du 12.4.00)

Afin de prendre en compte l’ouverture à la concurrence du marché postal, ce ne sera plus le "cachet de la poste", mais "le cachet apposé par les prestataires postaux autorisés en application de l’article L.3 du code des postes et des communications électroniques" qui fera foi auprès des administrations.

Dispositions sur le meublé de tourisme (art. 95 / code du tourisme : L.324-1 ; art. 96 / loi du 9.7.70)

Le régime des meublés de tourisme est modifié :

la décision de leur classement revient aux organismes évaluateurs qui effectuent la visite de classement, au lieu du préfet de département ;
ils sont désormais exclus du champ d'application de l’obligation d’accueil des animaux familiers.