Loi de finances pour 2012
Plus-values immobilières et vente d’immeuble à rénover (art.6 / CGI : art.150 VB)
Le calcul de la plus-value imposable s’opère en prenant en compte la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, ce dernier étant le prix effectivement acquitté par le vendeur, tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente. Une précision est apportée concernant ce calcul lors de la revente d’un immeuble acquis selon le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover (VIR).
Le contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) a pour objet de permettre une vente accompagnée de l'engagement du vendeur de réaliser des travaux de rénovation dont les modalités sont prévues au contrat (CCH : L. 262-1 et L. 111-6-2-1 et s.). L'obligation de réaliser la rénovation est clairement liée au transfert de propriété entre le vendeur et l'acquéreur.
Ce type de vente est proche de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) en ce qu’elle permet le transfert immédiat de la propriété avant l’achèvement des travaux. Mais alors que pour le calcul de la plus-value imposable dans le cas d’une VEFA, on prend en compte le prix total d’acquisition, il y a une ambiguïté dans le régime juridique de la VIR car le prix stipulé dans l’acte est ventilé entre celui correspondant à l’immeuble existant et celui correspondant aux travaux de rénovation.
Pour lever tout doute, il est précisé que le prix des travaux est compris dans le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value en cas de revente d’un immeuble acquis selon le régime juridique de la VIR.
Taxe sur les micro-logements (art.79 / CGI : art.234)
A compter du 1er janvier 2012, il est institué une taxe annuelle due à raison des loyers perçus au titre de logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.
L’objectif est de lutter contre la pratique de loyers excessifs pour les petites surfaces dans les grandes agglomérations.
Logements concernés
Cette taxe s'applique sous réserve de conditions liées à la situation géographique du logement, sa superficie, aux caractéristiques du bail et au montant du loyer.
Situation géographique
Le logement doit être situé dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes concernées correspond à l’actuelle liste des communes de la zone A, c'est-à-dire les grandes agglomérations et principalement l'agglomération parisienne.
Surface habitable
Sont concernés les logements dont la surface habitable du logement est inférieure ou égale à 14 m2. Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres (CCH : R.111-2).
Caractéristiques du bail
Cette taxe s'applique aux logements loués nus ou meublés pour une durée minimale de 9 mois. Ce critère de durée du bail permet de couvrir l’ensemble des contrats de locations nues ou meublées destinés à la résidence principale.
Les résidences avec services soumises à TVA (résidences pour étudiant, pour personnes âgées, de tourisme…) ne sont pas concernées par cette taxe.
Montant du loyer
Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, au-delà duquel les logements sont soumis à cette taxe est fixé à 40 € par mètre carré de surface habitable pour les logements donnés en location nue ou meublée (décret du 30.12.11 : JO du 31.12.11).
Ce montant sera révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l'année précédente et arrondis au centime d’euro le plus proche.
Assiette et taux
La taxe est assise sur le montant des loyers bruts, hors charges, perçus au cours de l'année civile.
Son taux est distinct selon l'écart entre loyer mensuel perçu (hors charges) et le loyer mensuel de référence, c'est-à-dire le montant à partir duquel la taxe s'applique.
| Ecart entre le loyer mensuel pratiqué et loyer de référence | Taux de la taxe |
| inférieur à 15 % | 10 % |
| supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 % | 18 % |
| supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 % | 25 % |
| supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 % | 33 % |
| supérieur ou égal à 90 % | 40 % |
Exemple :
Pour un logement de 10 m2 de surface habitable loué pour 650 € par mois, soit 65 € par m2.
L'écart entre le loyer normal et le loyer de référence s'élève à : (65 – 40) / 40 = 62,5 %
Le taux applicable est donc de 33 %. Le bailleur est donc redevable d'une taxe égale à : (650 € x 12) x 33 % = 2 574 €.
Régime fiscal
La taxe est établie, contrôlée et recouvrée comme en matière d’impôt sur le revenu.
Elle n’est pas déductible des revenus soumis à l’impôt sur le revenu.
Entrée en vigueur
Cette taxe s'applique aux loyers perçus à compter du 1er janvier 2012.
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (art.97 / CGI : art.1522 bis)
Pour couvrir les frais d'enlèvement des ordures ménagères, les communes peuvent mettre à la charge des propriétaires d’un
logement :
- soit une taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
- soit une redevance calculée en fonction du service rendu, l'institution de cette redevance entraîne alors la suppression de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
A titre expérimental et pendant une durée de 5 ans à compter du 13 juillet 2010, la loi portant engagement national pour l’environnement du 12 juillet 2010 a autorisé les communes, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) et les syndicats mixtes compétents à instaurer une redevance ou une taxe d’enlèvement des ordures ménagères composée d’une part variable, calculée en fonction du poids ou du volume des déchets (CGCT : L.2224-13).
Cette part variable peut également tenir compte des caractéristiques de l’habitat ou du nombre des résidents. Dans le cas d’une habitation collective, la personne chargée de sa gestion est considérée comme l’usager du service public des déchets ménagers et procède à la répartition de la part variable entre ses occupants.
Il s’agit d’une tarification incitative qui consiste à moduler le coût du service public d'enlèvement des déchets en fonction des quantités produites par les ménages.
Cette tarification incitative ne semble pas poser de difficulté particulière lorsque le service des d’élimination des déchets est financé par la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM), la redevance incitative n’étant qu’une variante de la REOM qui est déjà souvent mise en place.
En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est de nature fiscale, elle est assise sur la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et son calcul n’a pas de rapport direct avec le service rendu.
Les modalités techniques de mise en œuvre de la part variable incitative dans le calcul de la TEOM sont désormais prévues.
La part incitative est assise sur la quantité et le cas échéant la nature des déchets produits, exprimée en volume, en poids ou en nombre d’enlèvements. Son tarif est fixé chaque année par délibération et son produit doit être compris entre 10 % et 45 % du produit total de la taxe.
Par ailleurs, au sein d’un ensemble de locaux, si la quantité de déchets produits n’est pas connue individuellement, la répartition est faite au prorata de la valeur locative retenue pour l’établissement de la TEOM.
A titre transitoire et pendant une durée de 5 ans maximum, la part incitative peut être calculée proportionnellement au nombre de personnes composant le foyer. Ce dispositif est censé atténuer pour les grandes familles, au moins dans un premier temps, les conséquences du passage à la tarification incitative qui devrait entraîner des charges supérieures.
Les communes et EPCI doivent faire connaître aux services fiscaux avant le 31 mars de l’année d’imposition, le montant en valeur absolue de cette part incitative par local au cours de l’année précédente, à l’exception des constructions neuves pour lesquelles la date limite d’information est fixée au 31 janvier. Un décret doit fixer les modalités de ces transmissions.
Cette disposition est applicable pour les impositions établies au titre de l'année 2013.
Zones de revitalisation rurale / modification du zonage (art.16 / CGI : art.1465 A)
Créées par la loi du 4 février 1995, les zones de revitalisation rurale (ZRR) rassemblent les territoires ruraux qui présentent des difficultés particulières telles qu’une faible densité démographique, des handicaps économiques et sociaux.
Les entreprises implantées sur ces territoires bénéficient d’avantages sociaux et fiscaux.
Ce dispositif repose sur un zonage établit selon trois critères :
- un critère de faible densité démographique ;
- un critère socio-économique (perte de population, perte de population active ou détention d’un taux de population active agricole supérieur au double de la moyenne national) ;
- un critère institutionnel (appartenance à un EPCI à fiscalité propre).
La loi prévoit un changement de calcul du critère socio-économique de déclin de la population. Désormais, ce déclin ne sera plus constaté au niveau communal. Il le sera au niveau de l’ensemble de l’arrondissement ou du canton ou dans une majorité de communes, dont le chef-lieu doit faire partie, qui composent ce canton ou cet arrondissement.
Impôts locaux (art.95)
Les coefficients de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives servant de base aux impôts directs locaux sont, pour l'année 2012, fixés à 1,018 pour les propriétés bâties et non bâties.
Revalorisation des aides personnelles au logement (art.74)
Par dérogation au droit commun qui pose le principe d’une indexation sur l’indice de référence des loyers, la loi prévoit que les paramètres de calcul des aides personnelles au logement sont revalorisés de 1 % pour l’année 2012.