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La loi ENL : investissement locatif

A jour au 13 juillet 2006

Investissement locatif dans le neuf ou assimilé / " Robien recentré " (ENL : art. 40 / CGI : art. 31 I 1° h)

Le dispositif " Robien " en faveur de l'investissement locatif dans le neuf ou assimilé, dont le succès du moins quantitatif n'est plus à démontrer, est légèrement remanié. Ces modifications concernent les modalités de l'amortissement, la durée de l'engagement et surtout le zonage et les plafonds de loyers qui l'accompagnent.

L'amortissement

Le principe de l'amortissement est maintenu. En revanche, le rythme de celui-ci, au cours des 9 années que dure le dispositif, est revu. Celui-ci s'effectue à hauteur de 6 % les sept premières années et 4 % pour les deux années suivantes (auparavant, les taux d'amortissement étaient respectivement de 8 % et 2,5 %).
Cette modération du taux de l'amortissement est sans conséquence puisque le bailleur pourra continuer d'amortir 50 % du prix d'acquisition ou de construction de son bien et devrait même être profitable si un plafonnement des niches fiscales (voté par le parlement à l'occasion de la loi de finances pour 2006 mais censuré par le Conseil Constitutionnel pour des raisons techniques) venait à être instauré.
En termes d'amortissement, le véritable changement susceptible d'avoir un impact négatif sur les investis- seurs résulte de la suppression de la possibilité qui leur était offerte de proroger leur engagement de location pour deux périodes de trois ans, en contrepartie d'une déduction au titre de l'amortissement au taux de 2,5 % par année supplémentaire. Au final, le contribuable pouvait ainsi amortir 65 % du prix d'acquisition du bien sur 15 ans, ce qui sera désormais impossible.

La durée de l'engagement

Comme évoqué plus haut, l'engagement du bailleur est de 9 ans, sans possibilité de prorogation.

Plafonds de loyers et zonage

Deux critiques récurrentes étaient adressées au dispositif Robien dans sa version initiale : la première portait sur le caractère insuffisamment contraignant des plafonds de loyers, en particulier dans les zones A et B, notamment au regard de l'importance de l'avantage fiscal octroyé aux bailleurs ; la seconde avait trait au caractère inadéquat du zonage, particulièrement pour la zone B.
Ces critiques ont été entendues puisque les plafonds de loyers devraient être revus à la baisse en zone B et C et le zonage révisé (arrêté à paraître).

Les plafonds de loyers pour les logements neufs ou assimilés devraient, selon le communiqué de presse du ministère du logement du 29 mars 2006, s'élever à :

  • Zone A : 19,89 m²
  • Zone B1 : 13,82 m²
  • Zone B2 : 11,30 m²
  • Zone C : 8,28 m²

Il y aurait quatre zones au lieu de trois :

  • Zone A : Paris, la petite couronne et la deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français ;
  • Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements outre-mer et la Corse ;
  • Zone B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l'Ile-de-France ;
  • Zone C : le reste du territoire.

Entrée en vigueur

L'entrée en vigueur du " Robien recentré ", et corrélativement la suppression du " Robien " dans sa version initiale, est fixée au 1er septembre 2006.
Ainsi pour toutes les acquisitions de logement neuf ou à réhabiliter postérieures au 1er septembre 2006, et les constructions que le contribuable fait édifier dont la déclaration d'ouverture de chantier est postérieure à cette même date, les bailleurs pourront opter pour le " Robien recentré " ou le " Borloo populaire " nouvellement créé.
A noter qu'en matière fiscale, lorsqu'une vente est consentie sous condition suspensive, la cession n'est considérée comme effective qu'au moment de la réalisation de la condition (ou en pratique de l'acte la constatant).
Aussi, en cas de vente d'un immeuble neuf sous condition suspensive conclue en juin 2006, dont la condition ne se réaliserait qu'en septembre 2006, le régime fiscal applicable à cet investissement locatif sera celui en vigueur en septembre 2006. Le bailleur pourra donc opter, soit pour le " Robien recentré ", soit pour le " Borloo populaire ".

Investissement locatif dans le neuf ou assimilé / " Borloo populaire " (ENL : art. 40 / CGI : art. 31 I 1° l)

A compter du 1er septembre 2006, un nouveau dispositif en faveur de l'investissement locatif dans le neuf ou ancien à réhabiliter est créé. Les investisseurs auront dorénavant le choix entre le Robien " recentré " et le " Borloo populaire ".
Dans le cadre du Borloo populaire, l'avantage fiscal consiste à opérer sur les revenus bruts fonciers une déduction spécifique de 30 %, ainsi qu'une déduction au titre de l'amortissement, qui peut atteindre 65 % sur 15 ans, du prix d'acquisition ou de revient global du logement. En contrepartie, le bailleur s'engage à louer le logement nu à usage de résidence principale pendant 9 ans en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire fixés règlementairement.

Bailleurs concerné

Il s'agit des bailleurs, personnes physiques, imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
L'immeuble peut également être la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les revenus de ces immeubles étant alors imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers (SCI ou toutes autres sociétés de personnes). Des modalités particulières sont prévues pour les associés des SCPI.
Le bénéfice de l'avantage fiscal n'est pas admis en cas de démembrement de la propriété, sauf lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune. Dans ce cas, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif à son profit pour la période restant à courir.

L'engagement du propriétaire bailleur

Les déductions ne s'appliquent que sur demande du contribuable. L'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure ; elle est irrévocable. La durée de l'engagement de location est de neuf ans au moins, la location devant prendre effet dans les douze mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. La prolongation du dispositif et des avantages qui y sont attachés est possible par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans si les conditions de plafonnement du loyer et de ressources du locataire sont maintenues.

Opérations concernées

Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines (sont exclues les propriétés rurales, c'est-à-dire les constructions faisant partie intégrante d'une exploita- tion agricole) situées en France (métropole et DOM). Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour un même logement avec la réduction d'impôt au titre de l'investissement dans les DOM. Il ne s'applique pas aux monuments classés historiques, inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine (CGI : art. 256-I-3° al.1).

Il peut s'agir de :

  • logements neufs ou en l'état futur d'achèvement acquis à compter du 1er septembre 2006 ;
  • logements que le contribuable a fait construire et qui font l'objet, à compter du 1er septembre 2006, d'une déclaration d'ouverture de chantier ;
  • locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements acquis à compter du 1er septembre 2006 ;
  • de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par arrêté permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03) acquis à compter du 1er septembre 2006.

Toutefois, le contribuable peut opter pour le " Borloo populaire " pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2006.
Le bénéfice de l'avantage est réservé à la location à usage d'habitation principale du locataire (il est interdit au bailleur de louer à titre de résidence secondaire ou de se réserver une période de jouissance durant l'année).

Conditions relatives aux locataires

Les ressources du locataire doivent être inférieures à certains plafonds fixés par décret (à paraître). Lors d'une conférence de presse, le 29 mars dernier, le cabinet du ministre du logement, Jean-Louis Borloo, a annoncé que les plafonds de ressources des locataires devraient être identiques à ceux des locataires de logements financés avec un prêt locatif intermédiaire (PLI), soit, par exemple, pour un couple marié avec deux enfants, des ressources annuelles de 69 439 € en zone A.
La location ne peut être consentie à un ascendant ou descendant ou à un membre du foyer fiscal. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, il ne peut être loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.
Toutefois, les contribuables qui le souhaitent peuvent mettre leur logement à disposition d'un ascendant ou d'un descendant non rattaché à leur foyer fiscal, pendant une durée qui ne peut excéder 9 ans. Pour pouvoir bénéficier de cette possibilité, le bailleur doit avoir respecté les conditions du dispositif pendant 3 ans au moins. Le terme de la période d'application du dispositif est reporté d'une durée équivalente à celle pendant laquelle le logement a été mis à disposition. Pendant la mise à disposition, l'avantage fiscal est suspendu et le bailleur est soumis au droit commun d'imposition des revenus fonciers. La mise à disposition peut s'effectuer à titre onéreux ou gratuit.
En revanche, le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint, un membre de son foyer fiscal ou l'un de ses ascendants ou descendants, à la condition qu'il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière. L'administration fiscale admet que ces prestations pourront être fournies par une filiale de la société qui prend à bail le logement.
Dans cette hypothèse, le loyer mensuel de chacun des baux conclus entre, d'une part, le propriétaire du logement et la personne morale et, d'autre part, la personne morale et l'occupant du logement ne doivent pas excéder les plafonds de loyers fixés règlemen- tairement. Les plafonds de ressources sont également applicables au sous-locataire du logement loué par l'organisme public ou privé.

Conditions relatives au loyer

Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé. Les plafonds de loyers sont environ 30 % inférieurs à ceux du marché des logements neufs.
Ces nouveaux plafonds de loyer mensuel par m², charges non comprises, sont fixés par décret (à paraître). La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…).
Les plafonds de loyers s'appliquent aux locations de logements acquis ou mis en chantier à compter du 1er septembre 2006 (ou du 1er janvier 2006 si le bailleur le souhaite). Ils varient selon la zone géographique dont une nouvelle définition est fixée par arrêté à paraître (cf. § " Robien recentré ").

Les plafonds de loyers pour les logements neufs ou assimilés devraient, selon le communiqué de presse du ministère du logement du 29 mars 2006, s'élever à :

  • Zone A : 15,91 m²
  • Zone B1 : 11,06 m²
  • Zone B2 : 9,04 m²
  • Zone C : 6,62 m²

L'avantage fiscal

L'avantage fiscal est double. Le premier consiste en une déduction spécifique de 30 % des revenus bruts fonciers applicable pendant toute la durée de l'engagement de location, éventuellement prorogé.
Le second consiste en une déduction au titre de l'amortissement du prix initial d'acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :

  • 6 % du prix d'acquisition du logement pendant les sept premières années,
  • 4 % de ce prix pour les deux années suivantes.

A l'issue de cette période, tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus, continuer de bénéficier d'une déduction de l'amortissement égale à 2,5 %, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail ou si la condition de ressources est remplie, en cas de changement de titulaire du bail.
Au total, le bailleur est donc en mesure d'amortir 65 % du coût d'acquisition du logement.
En cas d'acquisition de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements ou de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.
La période d'amortissement débute le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Les travaux de reconstruction et d'agrandissement ultérieurs donnent lieu à l'application d'une déduction au titre de l'amortissement au même taux que l'investissement initial, si un nouvel engagement de location de 9 ans est conclu.
Les dépenses résultant de travaux d'amélioration ultérieurs sont déduites obligatoirement sous forme d'un amortissement égal à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans.

Non-respect des engagements

Le revenu foncier est majoré du montant de la déduction spécifique et des amortissements déduits, en cas de non-respect des engagements du bailleur, sauf exceptions liées à la situation du bailleur (invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou d'un des époux soumis à imposition commune).

Cas des SCPI

L'associé d'une société civile de placement immobilier, dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, peut soumettre, sur option irrévocable exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année de la souscription, son investissement au dispositif " Borloo populaire ". A ce titre, il bénéficie de la déduction spécifique de 30 % sur les revenus bruts fonciers et de la déduction au titre de l'amortissement.
Cette déduction est égale à 6 % pour les sept premières années, 4 % pour les deux années suivantes, de 95 % du montant de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de cette société réalisées à compter du 1er septembre 2006.
La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois qui suit celui de la souscription. Cette déduction non applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré, est subor- donnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement conforme aux conditions prévues par le nouveau dispositif " Borloo populaire " (conditions tenant à l'opération et à la location notamment).
L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement souscrit par la société. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. Tant que la condition de loyer reste remplie, l'associé peut par période de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement égale à 2,5 % de 95 % du montant de la souscription et de la déduction spécifique de 30 %.

Logements vacants mis en location / déduction spécifique (ENL : art. 46 / CGI : art. 31 I 1° l)

Afin d'inciter les propriétaires de logements vacants à remettre leur bien sur le marché locatif, il est institué une déduction spécifique de 30 % des revenus bruts fonciers pour les logements mis en location qui étaient soumis à la taxe sur les logements vacants l'année précédant celle de la conclusion du bail.
Cette déduction est temporaire. Elle concerne les revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de conclusion du bail. Elle ne s'applique qu'aux logements mis en location entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007.
On relèvera que ce dispositif est cumulable avec le Borloo dans l'ancien, ce qui permettra, le cas échéant, aux bailleurs de bénéficier d'une déduction de 60 %, voire 75 % de leur revenus bruts fonciers.

Logements vacants / taxe d'habitation (ENL : art. 47 / CGI : art. 1407)

La taxe sur les logements vacants (TLV) ne concerne que les communes des huit agglomérations de plus de 200 000 habitants. Plutôt que d'étendre le champ d'application de cette taxe, le législateur a choisi d'offrir aux communes, non concernées par la TLV, la possibilité de soumettre à la taxe d'habitation les logements vacants depuis plus de 5 ans au 1er janvier de l'année d'imposition. Ces logements en étaient jusque-là exonérés dans la mesure où, en principe, la taxe d'habitation ne concerne que les logements pourvus d'un certain ameublement.
La vacance s'apprécie selon les mêmes modalités que pour l'application de la TLV : ainsi, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à trente jours consécutifs. En outre, la taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable.
La taxe est établie au nom du propriétaire, de l'usufruitier, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou de l'emphytéose qui dispose du local depuis le début de la période de vacance.
Dans le cadre de ce dispositif, les exonérations et abattements, liés à la qualité ou aux ressources du contribuable, en vigueur en matière de taxe d'habitation sont inapplicables.

Conventionnement Anah (ENL : art. 37 II / CCH : art. L. 321-1, L. 321-2, L. 321-4, L. 321-8, L. 321-10, L. 321-11 et L. 351-2)

L'Agence nationale de l'habitat peut conclure avec tout bailleur une convention par laquelle ce dernier s'engage à respecter des conditions de loyers et de ressources des locataires et, le cas échéant, des modalités de choix de ceux-ci.
Ces engagements conformes à des conventions-types, annexées à un décret (à paraître), s'appliqueront aux logements à loyer intermédiaire, social ou très social. Ces deux dernières catégories ouvriront droit à l'Aide personnalisée au logement et seront comptabilisées dans les quotas de logements sociaux pris en compte au titre de l'article 55 de la loi SRU.
L'obligation de publier les conventions " APL " à la conservation des hypothèques est supprimée. En cas de mutation du bien en cours de convention, celle-ci s'impose de plein droit au nouveau propriétaire. Les engagements de la convention en cours sont obligatoire- ment mentionnés dans l'acte de mutation. Un avenant entre l'acquéreur et l'Anah est signé. A défaut, le vendeur peut être sanctionné, financièrement notam- ment par l'Anah. La conclusion de ces conventions ouvre droit, dans certaines conditions, à une déduction spécifique des revenus fonciers de 30 ou 45 % ainsi qu'à l'attribution, le cas échéant, d'une subvention de l'Anah en cas de travaux d'amélioration.

Dispositif fiscal " Borloo dans l'ancien " / conventionnement sans travaux (ENL : art. 39 / CGI : art. 31.I .1er j et m)

En contrepartie des engagements pris dans la convention conclue avec l'Anah, le propriétaire peut, sans réaliser de travaux subventionnés, bénéficier d'une déduction spécifique de ses revenus fonciers de 30 % lorsqu'il s'agit d'engagement de louer à un niveau de loyer intermédiaire. Le loyer et les ressources du locataire, appréciés à la date de conclusion du bail ne devront pas dépasser des plafonds fixés ultérieurement mais qui ne pourront en tout état de cause, être supérieurs aux plafonds " Besson ancien ".
Cette déduction est portée à 45 % lorsque les loyers et les ressources des locataires ne dépassent pas les plafonds applicables aux logements conventionnés ouvrant droit à l'APL.
Ce nouveau dispositif, appelé " Borloo dans l'ancien ", sera applicable au 1er octobre 2006. Il se substitue au dispositif " Besson ancien " pour lequel il ne pourra plus y avoir de nouveaux bénéficiaires après le 30 septembre 2006, mais qui continuera d'exister pour le stock des contribuables ayant opté pour ce régime.
Ce dispositif fiscal s'applique au contribuable ou société propriétaire qui loue un logement nu (neuf ou ancien) à titre de résidence principale pendant au minimum 6 ans. La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, une personne occupant déjà le logement ou, si celui-ci est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé. Les associés d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés doivent conserver leurs parts pendant toute la durée de la convention. Ces dispositions ne peuvent se cumuler avec les régimes d'amortissement et le régime du micro foncier.

Conventionnement avec travaux (ENL : art. 79 15e et 16e / CCH : art. L. 321-4 et L. 321-8)

A ce dispositif fiscal, peut être ajoutée une subvention de l'Anah en cas de réalisation de travaux d'amélioration dans le cadre d'un conventionnement avec travaux. Cette convention se substitue au conventionnement conclu auparavant avec l'Etat. Pour tout engagement de louer à un loyer intermédiaire ou conventionné ouvrant droit à l'APL, le bailleur n'a plus qu'un seul interlocuteur, l'Anah, qui signe, enregistre et contrôle le respect des engagements souscrits. La durée de la convention est dans ce cas de 9 ans minimum. La déduction spécifique de 30 % ou 45 % est appliquée pendant toute la durée de la convention.
Ces nouveaux dispositifs de conventionnement, avec et sans travaux, doivent faire l'objet d'un décret à paraître avant le 1er octobre 2006. Une instruction fiscale devra également indiquer l'articulation concrète entre la conclusion de la convention " ANAH " et l'avantage fiscal qui lui est attaché.

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