Garantie contractuelle de paiement du solde du prix au profit du constructeur

N° 1992-05 / A jour au 30 septembre 2008

Dans le cadre du contrat de construction d'une maison individuelle issu de la loi du 19.12.90, le constructeur peut-il prévoir des mécanismes contractuels de garantie afin de s'assurer que le maître de l'ouvrage disposera des fonds nécessaires pour régler le solde du prix ?

Selon l'article R. 231-7 II du CCH, la consignation du solde du prix doit se faire lorsqu'il y a des réserves signalées soit à la réception soit dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception. Selon le constat de nombreux professionnels, l'attente du signalement de réserves éventuelles crée un risque dans le cas où un maître d'ouvrage peu scrupuleux ou de mauvaise foi ne disposerait plus des sommes nécessaires pour régler le solde ou consigner.
Pour pallier ce risque, peut-on imaginer qu'un contrat prévoit une clause selon laquelle le maître de l'ouvrage s'engage à consigner dès la signature du contrat ou préalablement à l'ouverture du chantier le solde de 5 %, à l'image de ce qui était permis sous l'ancienne réglementation (CCH : ancien art. R. 231-15 dernier alinéa) ?

Certains arguments semblent s'opposer à cette consignation anticipée :

• tout d'abord, le texte de l'article R. 231-7 ne le prévoit pas. En effet, il subordonne la consignation à l'existence et au signalement de réserves. De ce fait une consignation à la signature ou avant l'ouverture du chantier paraît difficile. On peut constater que cette procédure n'était permise dans l'ancien régime que grâce à un texte spécifique ce qui laisse présager que le maintien de ce mécanisme aurait fait l'objet d'une disposition expresse dans le nouveau dispositif.
• d'autre part, la seule consignation prévue aujourd'hui en l'absence de réserves est le dépôt de garantie de 3 % lorsque le constructeur ne bénéficie pas d'une garantie de remboursement. Même si on considère qu'une consignation anticipée d'origine contractuelle garantirait le constructeur sans préjudicier au maître de l'ouvrage, le libellé des textes actuels ne le permet pas. Il convient de noter que le risque du constructeur peut être totalement garanti par le rôle du banquier lorsque celui-ci, après accord du maître de l'ouvrage, effectue les paiements directement au constructeur et vérifie dans ce cas le respect strict de l'échelonnement.

Le danger d'un mauvais usage des fonds n'est véritable que si le maître de l'ouvrage a la totale maîtrise de leur utilisation et versement ce qui, inévitablement, restreint les cas d'utilité d'une telle clause. Enfin, une jurisprudence (CA Paris 18.3.81 GP 81 som. p. 234) rendue à propos des retenues de garantie en matière de marchés de travaux (loi n° 71-584 du 16.7.71) et transposable au texte actuel, a décidé que le constructeur a le droit d'exiger le paiement immédiat du solde, même en cas de réserves, si le maître de l'ouvrage ne prend pas soin d'opérer la consignation. Le garant, caution solidaire, bénéficie dans ce cas des mêmes droits que le constructeur. Il est donc de l'intérêt du client de consigner s'il veut conserver à l'égard du constructeur un moyen de coercition financière à la levée des réserves.