Accession sociale à la propriété

Prêt Pass-Foncier® du 1 % logement

A jour au 26 mai 2009 : pour suivre l'évolution de ce dispositif consultez notre analyse juridique

Loi MLLE : art 52/CGI : art 278 sexies I 3 octies, art 284 / arrêté et décret du 7.4.09 : JO du 9.4.09 ; CCH art R. 318.29 ; arrêté du 20.5.09 : JO du 24 5.09 ; décrets du 20.5.09 : JO du 24.5.09

Le dispositif Pass-Foncier® (Marque déposée pour le compte du 1 % Logement) qui reposait sur le portage du foncier s’appliquait exclusivement à l’acquisition ou la construction d’une maison individuelle neuve (hors copropriété horizontale).
La loi MLLE du 25 mars 2009 permet désormais l’extension de l’allègement de TVA aux opérations Pass-Foncier® lorsque ce dernier prend la forme d’un prêt à remboursement différé consenti par un CIL/CCI. L’allègement fiscal concerne les opérations de vente ou de construction d’un logement neuf, en individuel et en collectif, en secteur diffus ou en secteur groupé. Contrairement au dispositif Pass-Foncier® mis en place par la convention du 20 décembre 2006 qui repose sur un montage juridique spécifique (bail à construction Pass-Foncier®), le nouveau dispositif ne nécessite pas de montage juridique particulier pour les opérations d’accession concernées. Les caractéristiques financières du prêt (profil de remboursement, taux d’intérêt, montant…) sont précisées par l’arrêté du 20.5.09 (JO du 24.5.09) modifiant l’arrêté du 16 mars 1992 relatif aux conditions d’utilisation des sommes recueillies au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction (*).
Ce nouveau dispositif devrait coexister avec le dispositif Pass-Foncier® sous forme de bail à construction. Un objectif de 30 000 logements neufs financés à l'aide d'un Pass-Foncier® est prévu dans le cadre du plan de relance. a circulaire du 30 janvier 2009 établit une dotation régionale indicative des Pass- foncier.

Opérations éligibles au prêt dispositif Pass-Foncier® (loi MLLE : art 52/CGI : art 278 sexies I 3 octies)

Vente ou construction de logement neuf

La vente ou la construction d’un logement neuf destiné à être occupé à titre de résidence principale par un ménage primo-accédant qui remplit certaines conditions sont éligibles au nouveau système. Pour mémoire, au sens fiscal, (champ d’application de la TVA), est considéré comme logement neuf : le logement qui est achevé depuis moins de 5 ans et qui n’a pas fait l’objet, depuis son achèvement, d’une vente à une personne n’intervenant pas en qualité de marchand de biens. Un immeuble ou un logement est considéré comme achevé à partir du moment où les conditions d'habitabilité ou d'utilisation sont réunies ou à partir du moment où il est occupé, même partiellement. Les textes à venir (instruction fiscale certainement) préciseront sans doute les opérations éligibles au prêt. Devraient être principalement concernées les opérations de construction d’un logement neuf, les ventes en l’état futur d’achèvement, les ventes après complet achèvement d’un logement neuf.

Prix de vente ou de construction (loi MLLE : art 52 ; arrêté du 7.4.09 : JO du 9.4.09)

Jusqu’à présent, seules les opérations réalisées à l’aide d’un PSLA étaient soumises à un plafonnement du prix de vente. L’extension de cette règle aux opérations bénéficiant d’un prêt Pass-Foncier® répond à une logique de maîtrise des coûts des opérations d’accession sociale à la propriété bénéficiant d’un ou plusieurs avantages fiscaux. Désormais, le prix de vente ou de construction hors taxes du logement bénéficiant d’un prêt à remboursement différé dans le cadre du dispositif Pass-Foncier® est soumis aux mêmes conditions de prix que les opérations PSLA.

A compter du 10.4.09, le prix de vente ou de construction (TTC –incluant une TVA à 5.5%) ) du logement ne doit pas excéder les montants suivants exprimés en m² de surface utile et variables suivant les zones géographiques A, B1, B2 et C :

zone A : 4 100 €
zone B1 : 2 750 €
zone B2 : 2 400 €
zone C : 2 100 €

Le classement des communes dans les zones résulte de l' Démarre le téléchargement du fichier arrêté du 19.12.03 (JO du 21.12.03), modifié par l'arrêté du 10.8.06 (JO du 11.8.06). A compter du 1er juillet un nouveau classement des communes s'applique (<link fileadmin anil textes_officiels arrete _blank le téléchargement du>arrêté du 29.4.09 : JO du 3.5.09).

A noter : pour les opérations de construction d’un logement, ce plafond porte sur le seul prix de la construction : ni le prix du terrain, ni le prix total de l’opération (construction + terrain) ne sont plafonnés.

Ces montants s’appliquent également au dispositif Pass-Foncier® tel qu’établi fin 2006, aux opérations en zone ANRU et aux opérations PSLA.
Par ailleurs, dans un même programme de construction ou pour un même constructeur et pour des caractéristiques équivalentes, le prix de vente ou de construction hors taxes des logements ne peut excéder celui des logements pour lesquels le taux réduit de TVA de 5,5% ne s’applique pas. Cette précision, a pour objectif d’éviter la captation par les promoteurs ou les constructeurs de l’avantage de TVA accordé aux primo-accédants.

Conditions à remplir par le bénéficiaire du prêt Pass-Foncier® (loi MLLE : art 52/CGI : art 278 I 3 octies arrêté et décret du 7.4.09 : JO du 9.4.09/ CCH art R 318.29)

Le bénéficiaire du prêt doit remplir trois conditions cumulatives :

être primo-accédant. Cette condition s’apprécie de la même façon que dans le cadre du Prêt à taux zéro (PTZ) : le bénéficiaire du Pass-Foncier® ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au titre des deux dernières années.

Comme dans le cadre du PTZ, la condition de primo-accession n’est pas exigée dès lors que le bénéficiaire se trouve dans l’une des situations suivantes : titulaire d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L.341-4 du code de la sécurité sociale, bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale, victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale.

bénéficier d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou un groupement de collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement. Les montants et les formes des aides éligibles sont identiques à celles déclenchant la majoration du PTZ

Ainsi, l'aide doit obligatoirement prendre la forme :

soit d'une subvention ;
soit d'une bonification permettant l'octroi d'un prêt ne portant pas intérêt ou portant intérêt à un taux réduit par rapport aux conditions du marché ;
soit d’une mise à disposition par bail emphytéotique ou bail à construction du terrain d’implantation du logement moyennant un loyer ou une redevance qui n’excède pas 15 euros par an.

Pour les deux premières formes d'aides, le montant de la subvention accordée ou le coût de la bonification supporté par la collectivité locale doit être d'un montant minimum :

Nombres de personnes destinées à occuper le logement	Zone A (en euros)	Zone B et C (en euros)
3 et moins	4 000	3 000
4 et plus	5 000	4 000

Pour mémoire, la circulaire conjointe (ministre de la Relance économique et ministre du Logement) du 30 janvier 2009 relative à la programmation des aides pour le logement et la mise en oeuvre du volet logement du plan de relance prévoit que «les collectivités territoriales qui apportent une contribution aux ménages de 3000 à 5000 € par Pass-Foncier®, en fonction de la zone et de la composition familiale, recevront une aide de l’Etat d’un montant de 1000 à 3000 €. Une enveloppe de 50 millions d’euros a été prévue par la loi de finances rectificative pour 2009 du 4 février 2009. Les conditions de versement de subventions aux collectivités territoriales sont précisées par le décret du 20.5.09 (JO du 24.5.09).

disposer de ressources inférieures ou égales aux plafonds applicables dans le cadre de la réglementation PSLA. Les ressources prises en compte correspondent à l'ensemble des revenus fiscaux de référence des personnes destinés à occuper le logement.

Depuis le 10 avril 2009, les plafonds PSLA correspondent aux plafonds PTZ et sont les suivants :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Zone A (en euros)	Zone B ou C (en euros)
1	31 250	23 688
2	43 750	31 588
3	50 000	36 538
4	56 875	40 488
5 et plus	64 875	44 425

Les ressources prises en compte correspondent à la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinés à occuper le logement figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant dernière année précédant celle au cours de laquelle la décision par le collecteur associé de l’Uesl d’octroyer le Pass foncier est signée par l’accédant (revenu fiscal de référence de 2007 pour une décision d’octroi de prêt Pass foncier signée en 2009).

Caractérisques du prêt Pass-foncier

Montant du prêt

Le montant du prêt à remboursement différé Pass- foncier est égal à 30% du coût total d’opération dans la limite d’un plafond établi pour chaque zone A, B1, B2 et C :

50.000 en zone A
45.000 en zone B1
40.000 € en zone B2
30.000 € en zone C

Le coût total de l’opération comprend les mêmes éléments (toutes taxes comprises) que dans le cadre de la réglementation PTZ :

la charge foncière ou la charge immobilière y compris les honoraires de géomètre et les taxes y afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;
les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur ;
le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ;
les frais relatifs à l'assurance de responsabilité (Code des assurances : art. L. 241-1) ou à l'assurance dommages-ouvrage (art. L. 241-2) ;
- certaines taxes afférentes à la construction :
  taxe locale d’équipement (CGI : art. 1585 a) ;
- en Ile de France, taxe complémentaire à la TLE (CGI : art. 1599 octiès) ;
- taxe pour le financement des CAUE (CGI : art. 1599 b) ;
- taxe spéciale d’équipement perçue dans le département de Savoie (CGI : art. 1599 OB) ;
- taxe départementale des espaces naturels sensibles (Code de l'urbanisme: art. L. 142-2).

Conditions de remboursement

Le prêt Pass – foncier comporte un différé d’amortissement, c’est à dire une période au cours de laquelle l’emprunteur ne paie chaque mois que l’intérêt. La durée de différé du prêt Pass- foncier est égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l’opération, à l’exclusion du PTZ et dans la limite d’un maximum de 25 ans. Pendant la durée du différé d’amortissement, les intérêts du prêt sont payés mensuellement au taux nominal annuel de :

1.25% par an, lorsque l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction ;
2.5% par an dans les autres cas.

La qualité de salarié d’une entreprise du secteur assujetti s’apprécie au moment de la demande de PASS-FONCIER
Après la période de différé, l’amortissement du prêt Pass- foncier commence. Le prêt est amortissable sur 10 ans maximum. Le taux nominal annuel d’amortissement est égal à 4.5% par an .

Exemple : Prêt Pass-foncier de 40 000 €, durée du prêt le plus long = 20 ans, accédant assujetti à la PEEC.

Montant des mensualités :

pendant la période de différé d’amortissement, d’une durée de 20 ans : 50 € (intérêts mensuels au taux annuel de 1,5%) ;
pendant la période d’amortissement, d’une durée de 10 ans : 415 € (amortissement du prêt de 40 000 € au taux annuel de 4,5%).

Remboursement par anticipation

Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur a la faculté de rembourser le capital résultant dû sans être redevable d’une pénalité de quelque nature que ce soit.

Assujettissement au taux réduit de TVA des opérations Pass-Foncier® sous forme de prêt à remboursement différé (loi MLLE : art 52/CGI : art 278 sexies I 3 octies et art 284)

La vente ou la construction d’un logement neuf destiné à être affecté à la résidence principale d’un ménage accédant bénéficiant d’un prêt à remboursement différé du 1% dans le cadre du dispositif Pass-Foncier® est assujettie au taux réduit de TVA (5,5%). Les conditions du bénéfice de cette réduction de taux seront fixées par décret. L’application du taux réduit de TVA par le mécanisme, complexe pour le particulier, de livraison à soi-même pour les opérations de construction du bâti par le ménage accédant, n’est pas reprise dans le nouveau dispositif et c’est un régime unique de TVA réduite qui va s’appliquer. Les conditions requises pour bénéficier du taux de TVA réduit doivent être remplies pendant une durée de 15 ans suivant le fait générateur. A défaut, le bénéfice du taux de TVA réduit est remis en cause et le bénéficiaire du prêt Pass-Foncier® est tenu de verser un complément de TVA.
La loi instaure cependant une atténuation au principe de remise en cause de l’avantage fiscal en prévoyant une diminution du complément d’impôt dû au titre de la TVA au-delà de la cinquième année de détention du bien. Cette diminution, d’un dixième par année de détention au delà de la cinquième année de détention du bien concerne également les opérations en zone ANRU, les opérations PSLA, les opérations Pass-Foncier® relevant de la convention de décembre 2006 et les opérations d’accession progressive des locataires à la propriété.

Sécurisation de l’opération d’accession dans le cadre du prêt Pass-foncier

L’emprunteur bénéficie d’une garantie de rachat et d’une garantie de relogement dans les conditions fixées au contrat de prêt.

Entrée en vigueur du nouveau dispositif (loi MLLE : art 52)

Le nouveau dispositif concerne les opérations engagées entre le 27 mars 2009 et le 31 décembre 2010. La notion d’engagement de l’opération correspond à la signature par l’accédant de la décision d’octroi du Pass foncier (décret du 20.5.09 : CGI annexe III article 70 quinquies).
La disposition relative au plafonnement du prix de vente est applicable aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 28 mars 2009.

Dispositif Pass-Foncier® issu de la convention du 20 décembre 2006

Loi MLLE : art 52 et art 8/loi de finances rectificative pour 2007 : art 33/CGI : art 284 II/arrêté et décret du 7.4.09 : JO du 9.4.09 ; CCH art R. 318.29)

Le dispositif Pass-Foncier® issu de la convention passée entre l’Etat, la CDC et l’UESL le 20 décembre 2006, qui consiste en une aide à l’acquisition différée du foncier et qui s’accompagne d’un avantage fiscal (TVA à 5,5%), d’un bail à construction et d’un mécanisme de sécurisation en cas de difficultés de paiement de l’accédant existe toujours. Pour mémoire, la convention du 20 décembre 2006 a prévu un dispositif applicable pour la période du 1^er janvier 2007 au 31 décembre 2010. Cette convention prendra fin à compter de la publication d’un décret (à paraître) et au plus tard à compter du 30 juin 2009 (loi MLLE : art 8 XI). Cependant, les opérations Pass-Foncier® menées sous la forme d’un bail à construction devraient faire partie des emplois du 1% logement tels qu’ils seront précisés par le décret «emplois de la PEEC» (décret à paraître).

Le dispositif de portage foncier est modifié :

Tout d’abord, le texte établit le même principe de plafonnement du prix de vente ou de construction que pour les autres opérations d’accession sociale (accession sociale en zone ANRU, PSLA, prêt Pass-Foncier®). Le prix de vente ou de construction (TTC) du logement ne doit pas excéder les prix de vente plafonds du PSLA, soit les montants suivants applicables à compter du 10.4.09 (exprimés en m² de surface utile et variables suivant les zones géographiques A, B1, B2 et C) :

zone A : 4 100 €
zone B1 : 2 750 €
zone B2 : 2 400 €
zone C : 2 100 €

Le classement des communes dans les zones résulte de l'<link fileadmin anil textes_officiels arrete _blank le téléchargement du> Démarre le téléchargement du fichier arrêté du 19.12.03 (JO du 21.12.03), modifié par l'<link fileadmin anil textes_officiels arrete _blank le téléchargement du>arrêté du 10.8.06 (JO du 11.8.06). A compter du 1er juillet un nouveau classement des communes s'applique (<link fileadmin anil textes_officiels arrete _blank le téléchargement du> Démarre le téléchargement du fichier arrêté du 29.4.09 : JO du 3.5.09).

Cette mesure est applicable aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 28 mars 2009.

L’aspect fiscal du dispositif est aménagé. La loi de finances rectificative pour 2007 avait voté l’application du taux réduit de TVA aux opérations Pass-Foncier® en individuel pour les opérations engagées du 1^er janvier 2008 au 31 décembre 2009 alors que le dispositif Pass-Foncier® est applicable jusqu’au 31 décembre 2010. La loi reporte donc la date du 31 décembre 2009 au 31décembre 2010.

Par ailleurs, le système de remise en cause de l’avantage fiscal est assoupli. En effet, les conditions requises (hors conditions de ressources) pour bénéficier du taux de TVA réduit doivent être remplies pendant une durée de 15 ans suivant, soit l'achèvement de l'immeuble ou la délivrance du récépissé de la déclaration attestant de l'achèvement des travaux (pour la livraison à soi-même), soit pour les cas de mutations, la date de l'acte. A défaut, les personnes concernées (structure porteuse, preneur du bail à construction, promoteur) sont tenues de verser un complément de TVA. Ainsi, il y a lieu à remise en cause du bénéfice du taux de TVA réduit à 5,5% si le preneur n'occupe plus le logement à titre de résidence principale, ou s’il cède son droit à bail à un accédant qui ne remplit pas les conditions de ressources(instruction fiscale du 17.9.08).

La loi prévoit que le complément d’impôt dû au titre de la TVA est diminué d’un dixième par année de détention au delà de la cinquième année. Cette mesure concernera les opérations engagées à compter du 27 mars 2009 ; un décret précisera ce qu’il faut entendrepar «opération engagée» (décret à paraître).

Vente des terrains de l’Etat / prix de cession minoré / extension aux opérations Pass-Foncier® et PSLA

Loi MLLE : art 52/code général des propriétés publiques : L.3211-7

L’Etat peut procéder à l'aliénation de terrains de son domaine privé à un prix inférieur à leur valeur vénale telle que définie par le service des domaines, lorsque ces terrains sont destinés à la réalisation de programmes de constructions comportant essentielle-ment des logements dont une partie au moins est constituée de logements sociaux. Cette possibilité est désormais ouverte aux opérations Pass-Foncier® (portage foncier ou prêt à remboursement différé) et aux opérations PSLA. Les conditions dans lesquelles peut être octroyée cette décote sur le prix de vente et le montant maximal de celle-ci sont définies par un décret du 17 décembre 2005 ( Démarre le téléchargement du fichier cf. Habitat Actualité n°96). L’entrée en vigueur de cette mesure est d’application immédiate.

Fiscalité / TVA à taux réduit / accession sociale à la propriété en zone ANRU

Loi MLLE : art 52 et 53/CGI : art 278 sexies I 6°

La loi ENL (art 28) soumet au taux réduit de la TVA les ventes et livraisons à soi-même d'immeubles à usage d’habitation principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas les plafonds PLS situés dans des quartiers «ANRU» (quartiers au titre desquels une convention ANRU a été conclue) ou entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers.
Cette mesure a été commentée par l’instruction fiscale 8 A-4- 07 (BOI du 6.12.07).

L’instruction fiscale précise le moment auquel le respect des conditions de ressources doit être apprécié : date de la vente en cas de mutation ou date de l’achèvement en cas de livraison à soi-même (situation d’un accédant propriétaire d’un terrain qui fait édifier un immeuble). Le fait de différer l’appréciation de ces ressources et donc la détermination du prix TTC pouvait rendre ces opérations incertaines.

Aussi, la date d’appréciation des ressources est avancée pour la livraison à soi-même à la date de signature du contrat ayant pour objet la construction ou le cas échéant à l’avant-contrat, au contrat préliminaire (en cas de VEFA) ou à défaut à la date du contrat de vente, à la date de l’avant-contrat ou à défaut à la date de l’acte de vente pour la vente après complet achèvement. Cette mesure est d’application immédiate.

Par ailleurs, la loi ajoute une condition pour bénéficier du taux de TVA réduit : le prix de vente ou de construction ne doit pas dépasser les prix de vente du PSLA. Pour mémoire, la règle qui avait été à l’origine établie pour le PSLA a également été étendue aux opérations Pass-Foncier®. Cette mesure est applicable aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 28 mars 2009.

Enfin, jusqu’ici, les textes n’avaient pas prévu spécifiquement de remise en cause de l’avantage fiscal au cas où l’acquéreur ne respecte plus les conditions pour bénéficier du taux de TVA réduit. La loi corrige cet oubli et prévoit comme pour d’autres opérations d’accession sociale (PSLA et Pass-Foncier®) que les conditions requises pour bénéficier du taux de TVA réduit doivent être remplies pendant une durée de 15 ans suivant, soit l'achèvement de l'immeuble ou la délivrance du récépissé de la déclaration attestant de l'achèvement des travaux (pour la livraison à soi-même), soit, pour les cas de mutations, la date de l'acte. A défaut, la personne bénéficiaire du taux de TVA réduit (acquéreur en zone ANRU, promoteur preneur du bail à construction ou constructeur dans le cadre du dispositif conventionnel Pass-Foncier® …) est tenue au paiement d’un complément au titre de la TVA dès lors que les conditions auxquelles est subordonné l’octroi de ce taux ne sont plus remplies. Comme pour les autres opérations d’accession sociale citées, la diminution (à hauteur d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année) s’applique. Cette mesure concernera les opérations engagées (décret à paraître sur la notion d’opérations engagées à compter du , date de la publication de la loi et jusqu’au 31.12.10).

Accession progressive à la propriété des locataires / dispositions applicables aux SEM

Loi MLLE : art 64/CCH : L.481-2

Un dispositif d'accession progressive à la propriété a été mis en place par la loi ENL du 13 juillet 2006 permettant aux organismes HLM de créer des sociétés civiles immobilières donnant la possibilité aux locataires d'accéder à leur rythme à la propriété d'un logement en achetant progressivement les parts de leur habitation (loi ENL : art 34-1/CCH : L.443-6-2 et suivants).
Cette formule, réservée aux organismes HLM, est désormais étendue aux SEM pour les logements faisant l'objet de convention APL. Une SEM, associée-gérante, pourra donc gérer les immeubles et attribuer en location les logements concernés conformément aux conventions APL.
Un décret en précisera les conditions d'application (décret à paraître).

Des textes ultérieurs devront être complétés pour permettre l’octroi du prêt dans les DOM, et à des ccédants non salariés d’une entreprise du secteur assujetti. au 1 % logement. En effet l’arrêté du 16 mars 1992 concerne la seule métropole, les DOM faisant l’objet d’un arrêté spécifique (arrêté du 6 août 1993) qu’il faudra modifier ou abroger. De même les clauses types des CIL (décret du 11.5.90 modifié) prévoient que l’association a pour objet exclusif de concourir aux logements des salariés. Jusqu’alors on admettait une exception à ce principe pour les seuls emplois conventionnels du 1%.