L’accession sociale et la RT 2012

ANIL, extrait d'Habitat Actualité, mai 2013

La réglementation thermique 2012 s’impose depuis le 1er janvier dernier à toutes les constructions neuves. C’est notamment l’une des conditions d’éligibilité au prêt à taux zéro. Les accédants bénéficiant d’un PTZ doivent en effet apporter à l’établissement prêteur la preuve que le logement financé respecte la RT 2012, en lui fournissant une attestation de prise en compte de cette réglementation. S’il n’est pas en mesure de le faire, l’établissement doit rembourser à l’Etat le crédit d’impôt qui lui est versé en compensation du coût du PTZ. Il peut alors se retourner contre le responsable de ce non-respect : le promoteur, le constructeur ou l’accédant lui-même s’il s’agit d’une construction réalisée en maîtrise d’œuvre, c’est-à-dire sous la responsabilité de l’accédant lui-même. Dans ce cas, il est fondé à exiger le remboursement du PTZ ou à remplacer celui-ci par un prêt au taux du marché.
La mise en œuvre de la RT 2012 correspond à la généralisation du label BBC, encouragé mais non obligatoire jusqu’à la fin de l’année dernière. Or les statistiques de la SGFGAS montrent que le label BBC était très inégalement diffusé parmi les opérations ayant bénéficié d’un PTZ en 2012 : si la production de la promotion immobilière a progressivement intégré l’obligation future (plus de 90%, en fin d’année, des opérations en collectif et en zone A), il n’en a pas été de même dans le secteur de la maison individuelle en diffus, qui représente les gros bataillons de l’accession sociale. Ainsi, dans l’accession en maison individuelle en zone C, le taux de labels BBC a, certes, augmenté en cours d’année, mais partant de très bas (5% au 1er trimestre), il reste très largement minoritaire en fin d’année (15% environ au 4ème trimestre). Il y a deux raisons à cela. D’une part, le surcoût de la performance énergétique : un logement BBC coûte plus cher qu’un non BBC, or les accédants "sociaux" sont le plus souvent contraints financièrement, ce qui les conduit à choisir la solution la plus économique à court terme, même s’il est avéré que le coût d’utilisation du logement sera plus élevé dans la durée. D’autre part, la construction d’une maison conforme aux exigences de la nouvelle réglementation exige une rigueur, notamment dans la coordination des travaux des différents corps d’état, difficile à mettre en œuvre, surtout lorsque la construction est réalisée en maîtrise d’œuvre, c’est-à-dire en faisant appel à différentes entreprises indépendantes. Or, si le contrat de construction de maison individuelle semble globalement majoritaire, il est loin d’être hégémonique et la construction en maîtrise d’œuvre reste fréquente : elle atteindrait près de la moitié de la production dans certains départements.
On comprend, dans ces conditions, la circonspection des établissements financiers quant à l’octroi du PTZ : le non-respect de la RT 2012 entraîne en effet pour eux au mieux des complications, au pire le risque de mettre en difficulté l’emprunteur. On peut donc craindre, au moins pendant quelques mois, une baisse de la distribution de PTZ. Pour la suite, tout dépendra de la capacité des entreprises à intégrer les impératifs liés à la mise en œuvre des nouvelles techniques et à gommer au moins partiellement le surcoût qu’elle entraîne.