La crise financière de 2008 va-t-elle bouleverser le système français de financement du logement ?

ANIL, extrait d'Habitat Actualité, septembre 2013

Dans plusieurs pays européens, la crise financière de 2008 aura été à l’origine d’une des mutations les plus importantes de ces dernières années. Sera-ce le cas en France ? C’est en 1976 que s’amorce une réforme profonde du système de financement du logement constitué depuis la seconde guerre mondiale. L’objectif est de réduire la place des circuits spécialisés, principalement celui de l’épargne-logement et celui de la Caisse des dépôts pour le logement social, dans le financement du logement et de remplacer progressivement l’aide à la pierre par l’aide à la personne, laquelle semble moins coûteuse car elle diminuera à mesure que les revenus nominaux des ménages augmenteront. Il s’agit également d’encourager l’accession à la propriété sans pour autant délaisser les aides au parc locatif.
Cette caractéristique qui consiste à consentir un effort public important en faveur de la construction et de la réhabilitation en l’orientant simultanément vers tous les segments du parc, propriété, locatif social et, à partir de 1986 locatif privé, est une constante de la politique française qu’aucun changement de majorité n’a jamais remise en cause. Pourtant, certains experts, notamment au ministère de l’Economie et des finances, ne dissimulaient pas leur souhait de voir la place du logement social se réduire et sa vocation se recentrer vers les ménages les plus modestes.
Les changements les plus profonds ont d’abord été induits par la réduction de l’inflation et des taux intervenue à partir de 1983. Le fort ralentissement de la progression des revenus réels, puis le contrôle de l’inflation, ont remis en cause le projet de substitution des aides personnelles aux aides à la pierre. Les accédants sociaux qui avaient souscrit des prêts à taux fixes et à échéances progressives ont été mis en difficulté. Pour leur venir en aide, les pouvoirs publics ont encouragé un vaste mouvement de refinancement des crédits en cours, qui a permis aux banques universelles de récupérer en grande partie la part de marché des établissements spécialisés dans le financement du logement.
Ce phénomène est intervenu alors que la modernisation du marché financier (création des OPCVM monétaires, ouverture du marché monétaire aux agents non financiers en 1985-86) ouvrait l’accès des grandes entreprises au marché financier. Ce mouvement de désintermédiation bancaire et le désencadrement du crédit en 1986-87 ont avivé l’intérêt des banques généralistes pour la clientèle des ménages.
Simultanément, le cadre juridique de la protection des emprunteurs a été renforcé, avec notamment la création en 1989 d’un dispositif de lutte contre le surendettement, qui peut aller jusqu’à l’annulation de créances par le juge.
Enfin, à partir de la fin des années 90, la baisse des taux des crédits au logement et l’allongement corrélatif des durées ont contribué à nourrir le doublement du prix réel des logements observé au cours de la décennie qui a précédé la crise¹.

En revanche, la crise financière de 2008, qui s’est traduite par une baisse brutale du nombre de transactions et de constructions, n’a pas déstabilisé les accédants en cours de remboursement. Malgré les difficultés rencontrées par les banques pour se refinancer sur les marchés financiers, les ménages n’ont été confrontés à aucun credit crunch. Au contraire, le plan de relance mis en place en 2009 a pris massivement appui à la fois sur le soutien à la construction locative sociale, dont la légitimité a été pleinement réaffirmée et dont le mode de financement souvent jugé obsolète a prouvé sa solidité, sur des incitations fiscales à l’investissement locatif privé, mais aussi sur des aides très généreuses destinées à encourager la construction ou l’achat de logements neufs par des ménages modestes.
C’est le haut niveau de la dette publique, que la crise n’a fait qu’amplifier, qui durcit les contraintes qui pèsent sur la politique du logement.

La crise financière n’a donc pas entraîné de modifications substantielles du système global de financement du logement, mais elle a provisoirement écarté les velléités d’élargir l’accès au crédit en introduisant certaines pratiques hypothécaires dites "anglo-saxonnes" (accent mis sur la valeur du gage plutôt que sur la solvabilité de l’emprunteur, développement de l’extraction hypothécaire, plus grande liberté des contrats en matière d’indemnité de remboursement anticipé, de délais de réflexion des emprunteurs et de fixation des taux, …). Enfin, la place du logement social a été confortée. Seule la création d’un fichier positif de l’endettement, présenté comme un outil de lutte contre le surendettement, pourrait venir répondre, si le parlement le décide, aux vœux des établissements prêteurs étrangers désireux de disposer d’un instrument de prospection du marché français.
Quant aux priorités de la commission européenne, elles ont évolué : l’intégration du marché hypothécaire a laissé place à l’amélioration de la protection du consommateur.
Cependant, pour l’essentiel, la crise financière aura contribué à maintenir ce que l’approche française du crédit a de spécifique.

Note

1 - Les experts divergent sur l’évaluation de l’impact de la baisse des taux et de l’allongement des durées sur la hausse des prix. Les estimations s’étagent entre 40 et 60 %.