Encadrement des loyers : l’effet du décret du 20 juillet 2012

ANIL, extrait d'Habitat Actualité, mai 2013

Par lettre de mission du 3 octobre 2012, l’ANIL a été chargée de suivre l’effet du décret d’encadrement des loyers du 20 juillet 2012. Elle le fait en s’appuyant sur les observations des ADIL, présentes dans 80 départements, en suivant l’activité du numéro vert dédié qu’elle a mis en place à cette occasion et grâce aux relations permanentes qu’elle entretient avec ses membres. L’ANIL remettra son rapport à l’issue du premier semestre, soit après dix mois d’application du décret.
De quels indicateurs avancés dispose-t-on à ce jour ?
De nombreux articles de presse font état de données, parfois contradictoires, sur l’évolution des loyers depuis l’entrée en vigueur du décret, mais la fiabilité de ces jugements reste invérifiable. C’est même la raison pour laquelle la ministre du Logement a souhaité que soit mis en place un réseau d’observatoires des loyers, placé sous la responsabilité d’un conseil scientifique indépendant. Ni l’INSEE, ni l’OLAP - dans les territoires sur lesquels elle intervient -, ne sont en mesure de chiffrer l’évolution des loyers depuis août 2012.

Un dispositif bien compris ?

De nombreuses questions, émanant tant des locataires que des propriétaires, ont été posées dans les ADIL après la parution du décret, mais avant son entrée en vigueur. Elles portaient notamment sur la validité des propositions de renouvellement notifiées avant le 1er août 2012.
L’ADIL de Paris a procédé à une analyse précise des 360 consultations accordées sur ce sujet jusqu’en janvier 2013. La moitié émanait des bailleurs qui étaient à la recherche d’informations sur la prise en compte des travaux d’amélioration permettant de fixer librement le loyer, sur les possibilités de contourner l’encadrement en choisissant lors de la relocation, la location en meublé ou encore le bail professionnel, enfin sur l’application de l’indice de référence des loyers/IRL. Un effet pervers des modalités du décret tient à ce que certains bailleurs qui n’avaient pas appliqué les révisions de loyer en cours de bail, procèdent à un rattrapage et à un rappel de la révision, afin de régulariser la situation dans l’éventualité du départ du locataire.
Les principales interrogations des locataires portent sur les modalités de contestation du loyer, notamment sur la saisine de la commission de conciliation ou sur les difficultés qu’ils éprouvent, pour tirer parti du décret, à connaître le montant du loyer du précédent locataire. A noter que près de 40% des appels, tant des bailleurs que des locataires, émanent de personnes qui s’avèrent, après un rapide examen de la situation, ne pas être concernées par le décret.
Depuis le mois d’août 2012, la fréquence des questions a très rapidement diminué, même auprès des ADIL actives là où les marchés locatifs sont les plus tendus, comme Paris, les Hauts-de-Seine ou les Alpes-Maritimes.
Le dispositif mis en place par le décret semble maintenant bien compris et ne pas faire l’objet de contestations.

Un ralentissement naturel de la hausse ?

Entre 1982 et 2011, les loyers du secteur libre ont augmenté en moyenne de 3,6% par an, soit près d’un point de plus que le taux d’inflation (2,7%). Leur évolution a toutefois été irrégulière : augmentation significativement supérieure à l’inflation au cours des périodes 1985-1993 et 2002-2007, équivalente dans la période intermédiaire et depuis 2008, inférieure entre 2010 et 2012. En 2011 la hausse du loyer d’un logement lors d’une la relocation atteint en moyenne 8,6% à Paris et 5,5% en petite couronne d’Ile-de-France (source OLAP).
En l’absence, déjà mentionnée, de données incontestables, le sentiment majoritaire est que la hausse des loyers s’est très sévèrement ralentie en 2012 et que les cas ne sont pas rares où les renouvellements de baux se font sans application de l’indice.
Dans les Alpes-Maritimes, s’agissant des relocations, certains professionnels de l'immobilier, bien qu’hostiles par principe aux mesures d’encadrement, utilisent le décret pour raisonner des bailleurs dont les exigences se seraient de toutes les façons trouvées au-dessus du marché. Dans un autre sens, on constate à Paris une réduction du nombre de mandats de gestion. De là l’hypothèse, formulée par certains mais invérifiable, que les bailleurs désireux de s’affranchir du respect du décret, choisiraient de gérer leur biens sans recourir à un professionnel. En outre, ces derniers portent souvent plus d’attention aux garanties apportées par le locataire qu’au niveau du loyer.
Il est probable que la hausse observée ces dernières années sur quelques marchés avait conduit les loyers à des niveaux tels, que le décret aura accompagné une pause inévitable tout en éliminant les excès les plus criants. En tout état de cause, il faudra attendre le mois de juin pour le vérifier.