Des marchés locatifs à deux vitesses ?
ANIL, extrait d'Habitat Actualité, novembre 2012
L’un des effets du succès des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif est la concurrence qu’elle induit entre le neuf et l’ancien. Une étude de l’ANIL1 (référence) l’avait mis en évidence et avait montré que si les logements neufs se louaient en général sans trop de difficulté, l’apparition d’une offre nouvelle se traduisait par une désaffection des locataires les plus solvables pour les logements situés dans les centres anciens, moins confortables, parfois mal entretenus et n’offrant pas des services équivalents. L’existence d’un garage ou d’une place de parking privative, de rigueur dans le neuf, mais rare dans les immeubles anciens en zones denses, est souvent un élément important dans le choix des candidats à la location.
Cette concurrence tend à produire une segmentation des marchés locatifs, avec d’une part des logements récents, localisés plutôt en périphérie et occupés par des locataires relativement aisés, et des logements anciens plus difficiles à louer, situés dans les zones denses, moins chers et occupés par des ménages modestes, voire pauvres. Ce phénomène s’observe dans les villes moyennes, alors que les grandes agglomérations semblent, pour la plupart, y échapper (lorsqu’il existe, c’est de façon très atténuée et limitée à certains îlots anciens). Les avantages de la centralité sont en effet en rapport avec la taille de l’agglomération. Habiter en périphérie ou dans le rural périurbain n’est pas un handicap dans la zone d’attraction d’une ville moyenne, où les temps de trajet sont brefs et où nombre d’activités, notamment les commerces, se sont déplacés vers la périphérie et imposent l’usage de l’automobile.
L’observatoire du logement de l’ADIL de l’Hérault constate ainsi le développement de marchés locatifs segmentés dans plusieurs villes du département, ce qui n’est pas encore le cas dans l’agglomération de Montpellier.
Marché à deux vitesses dans les villes moyennes
Dans les communes classées en zones B1 et B2, principalement situées sur la zone littorale, la construction de logements neufs a été dopée par le dispositif "Scellier" depuis 2009, dont les programmes neufs sont arrivés sur le marché à partir du début de 2011. Cela permet une rapide amélioration quantitative et qualitative de l’offre locative, ces logements bénéficiant notamment du label BBC au prix d’une réduction de la surface habitable. Cette arrivée massive d’une offre nouvelle provoque même dans un certain nombre d’agglomérations moyennes, une saturation temporaire du marché en 2011 et 2012 lequel parvient difficilement à absorber tous ces logements neufs d’autant que ces logements ne sont accessibles qu’aux seuls candidats répondant aux critères de solvabilité exigés par les assurances impayés, ou plus rarement par la Garantie des risques locatifs (GRL). C’est notamment le cas dans le secteur de Frontignan – Sète pour l’Hérault et plus encore dans les agglomérations de Narbonne et Carcassonne dans l’Aude. A Béziers, les programmes neufs ou très récents situés dans les quartiers périphériques se louent assez facilement dès lors que les loyers sont inférieurs au loyer médian observé, alors que le parc ancien du centre-ville est victime d’un véritable rejet de la part des candidats locataires. D’ailleurs, certains programmes neufs connaissent une mise en location plus difficile, sans doute handicapés par leur proximité du centre. Ces logements neufs répondent principalement aux besoins de petits ménages, plutôt jeunes et ayant des revenus un peu supérieurs à la moyenne des locataires du secteur.
Les logements du parc existant accueillent des ménages plus modestes dont la solvabilité repose pour une large part sur les aides personnelles au logement. Les personnes et ménages à faibles revenus et/ou occupant un emploi précaire peuvent s’y loger, en particulier dans le parc le plus ancien, surtout s’ils fournissent des garanties telles que la caution d’un tiers. Ces logements sont souvent victimes d’obsolescence, surtout ceux construits avant 1975. Ils appartiennent parfois à des immeubles mal entretenus, situés en particulier dans les centres anciens. Les communes et communautés d’agglomération ou de communes mettent en œuvre des opérations d’amélioration (PIG, OPAH, PNRQAD, cf. encadré) pour enrayer des phénomènes de déqualification urbaine, à l’œuvre dans certains secteurs des centres anciens, entraînant une paupérisation des populations qui y vivent et bouleversant l’équilibre social des quartiers. Ce parc ancien, notamment quand il est confronté à la concurrence du neuf, connaît des périodes de vacance parfois durable et doit, pour essayer de rester attractif, subir des travaux d’amélioration ou de mise aux normes souvent couteux. Le fait de réaliser de tels travaux n’apporte toutefois pas la garantie au propriétaire de trouver facilement un locataire : il doit parfois se résoudre à baisser le loyer, sauf à conventionner le logement avec un loyer réglementé pour bénéficier des aides de l’Anah.
La dualité du marché locatif ne résulte pas seulement des différences entre les segments du neuf et de l’ancien, mais aussi des garanties exigées par les bailleurs, qui tendent à s’aligner sur les critères des assurances impayés : les candidats à la location se répartissent alors en deux groupes, ceux qui répondent aux critères et les autres. Cela montre les limites de la théorie selon laquelle il suffit d’accroître l’offre pour résoudre les problèmes de logement. Alors que les locataires solvables pourront négocier une remise de 30 euros sur la location d’un logement neuf, l’exigence de sécurisation des bailleurs restreint l’accès au logement des ménages à revenus modestes et ou précaires.
Montpellier et sa périphérie : une dynamique propre aux grandes métropoles régionales
En revanche, le marché locatif de l’agglomération montpelliéraine et de sa périphérie, comme l’ensemble des grandes métropoles régionales garde une dynamique alimentée par un afflux de nouveaux ménages répondant aux critères prudentiels de solvabilité. Les nouveaux programmes de logements neufs se louent en quelques jours. Les délais de relocation sont encore de l’ordre de 4 jours à Montpellier même si l’impact du "Scellier" commence à faire sentir ses effets dans le parc ancien. La contrepartie réside dans la difficulté croissante des personnes à revenus modestes et des ménages n’ayant qu’un seul revenu à accéder à un logement locatif dans le parc privé, faute de répondre aux exigences de garanties demandées par les bailleurs.
Dans le marché montpelliérain, plus tendu que ceux des autres villes du département (cf. carte ci-dessus), les exigences des bailleurs entraînent des conséquences différentes pour les ménages qui ne peuvent y satisfaire : certains prennent un logement plus petit que celui dont ils ont besoin (par exemple un deux pièces au lieu d’un trois pièces) pour limiter le taux d’effort et feront parallèlement une demande de logement social ; d’autres recourent à des formules de colocation, de sous-location ou d’hébergement déclarées ou non pour partager le coût du logement. Les professionnels sont de plus en plus nombreux à faire état d’une multiplication des candidats présentant de faux justificatifs dans l’espoir de pouvoir louer un logement, ce qui les oblige à des vérifications de plus en plus approfondies.
Le pays de l’Or, sans appartenir à la communauté d’agglomération, bénéficie de sa situation privilégiée aux portes de Montpellier, de la proximité de l’aéroport et de la mer pour attirer, notamment vers le secteur de Mauguio, des cadres et des familles aux revenus plus élevés.
Les outils d’intervention sur le parc privé existant
Les opérations programmées d'amélioration de l'habitat (OPAH) constituent depuis trente ans l'outil principal par lequel est réalisée la réhabilitation des centres urbains et des bourgs ruraux. L’OPAH concerne des quartiers ou zones présentant un bâti dégradé, voire indigne, en milieu rural, péri-urbain, ou urbain, dans tous types de bourgs, de villes ou d’agglomérations, et, souvent confrontés à des phénomènes de vacance de logements, de dévalorisation de l’immobilier, d’insuffisance, quantitative et qualitative, de logements, et, enfin, d’insuffisance des équipements publics et ou de déclin des commerces. Sous l’impulsion et le portage politique de la collectivité territoriale compétente, en lien avec l’Etat et l’Anah, l’objectif de l’OPAH est de remédier à ces situations à travers une dynamique de réhabilitation et de production d’une offre de logements et de services, répondant aux besoins des populations résidentes, tout en préservant la mixité sociale du quartier, en cohérence avec les objectifs du Programme local de l’habitat (PLH), s’il existe, et du Plan local d’urbanisme.
Le programme d’Intérêt Général (PIG) est un programme d’action visant à améliorer des ensembles d’immeubles ou de logements, approuvé par le préfet du département ou le délégataire. Sous l’impulsion politique de la collectivité territoriale sur la base d’une contractualisation préalable avec l’Etat, voire à défaut, sur décision propre de l’Etat, l’objectif du PIG est de promouvoir des actions d’intérêt général, afin de résoudre des problèmes particuliers dans l’habitat existant, dont la nature peut être sociale ou technique, et ce, hors d’une logique de projet de quartier ou de territoire.
Instauré par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion, le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) doit permettre de résorber efficacement l'habitat indigne, de remettre sur le marché des logements vacants et de lutter contre la précarité énergétique, tout en maintenant la mixité sociale.
Source : Anah
Un défi difficile à relever
Introduisant la concurrence d’une offre nouvelle pour un prix à peine supérieur à celui des logements construits il y a 40 ans et plus, de moins en moins attractifs, la construction neuve agit donc, dans certaines villes moyennes, comme un révélateur sur le parc existant en provoquant dans les centres urbains le délaissement des logements anciens et, par contrecoup, la baisse des loyers et la concentration de populations modestes, voire démunies. L’afflux de logements locatifs neufs n’en est que partiellement responsable, le goût pour la maison individuelle qui conduit les accédants à la propriété à s’installer dans des communes rurales à portée de voiture de la ville y contribue également, et de façon sans doute plus importante. La désaffection pour les centres apparaît comme le corollaire de l’étalement urbain.
Pour lutter contre ce phénomène et les conséquences qu’il entraîne, les élus locaux disposent d’outils qui ont fait leurs preuves (cf. encadré ci-dessus). Sont-ils suffisants pour enrayer le processus de ségrégation spatiale qui, on le voit, touche aussi bien le secteur privé que les grands ensembles de logements sociaux ? La politique de réhabilitation du parc locatif social a montré ses limites, ce qui a conduit à la mise en place du programme national de rénovation urbaine. Peut-être faut-il envisager son pendant dans le secteur privé.