L'impact du PTZ+

Juillet 2011

Un premier document a été remis à Benoist Apparu, Secrétaire d'Etat au Logement, par Bernard Vorms, Directeur général de l’ANIL, sur les effets du PTZ+. Celui-ci s’inscrit dans le cadre d’une mission dont l’objet est d’observer l’impact éventuel du PTZ+ sur le coût des opérations et sur les prix des logements, mais aussi d’analyser son influence sur les procédés de commercialisation des logements et des prêts et plus généralement à l’adaptation de l’appareil de production à cette évolution des modalités de l’intervention publique. Pour tenir compte de la diversité des marchés, ce travail profitera de l’ancrage local des ADIL, qui réunissent les principaux acteurs du logement de leur département. Il bénéficiera également du concours de la SGFGAS et de celui l’association DINAMIC créée par le notariat pour parfaire la connaissance des prix des logements.

Le démarrage de la mission intervenant en même temps que la mise en place du PTZ+, le choix a été fait de publier au fur et à mesure de leur production des éclairages sur les différents sujets qui feront l’objet d’une investigation systématique. L’objet de ce premier document est d’établir un état des lieux de l’accession au 1er janvier 2011, de rappeler les enjeux de la réforme et de préciser les délais nécessaires pour obtenir des chiffres significatifs sur les différents segments de la filière de l’accession. Il définit la problématique autour de laquelle s’ordonneront les différentes publications.

Depuis la mise en place du PTZ, les conditions de l’accession à la propriété ont changé. La période 1995-2008 a en effet été marquée par le doublement des prix en euros constants, phénomène favorisé par la baisse des taux d’intérêt et l’allongement des durées des prêts. Cependant, l’étude conduite à partir du fichier de la SGFGAS ne permet pas d’établir, pendant la période de référence, de corrélation entre les phénomènes de hausse de prix et les modifications du dispositif d’aide à l’accession. Il reste que l’effort financier nécessaire pour accéder à la propriété a fortement augmenté, surtout pour les primo-accédants. La crise financière s’est traduite par une chute brutale du nombre de transactions, mais à la différence des accédants anglais, espagnols, et états-uniens, les français n’ont pas été déstabilisés par la crise immobilière. Malgré l’augmentation du chômage, les défaillances d’emprunteurs sont restées rares. L’une des raisons de cette résistance réside sans doute dans le bon fonctionnement du système français de financement, très protecteur pour les emprunteurs. L’appétence pour la propriété ne s’est pas démentie et, grâce notamment au Pass-Foncier combiné avec la majoration temporaire du PTZ, la primo-accession a largement contribué au soutien de l’activité dans le cadre du plan de relance consécutif à la crise de 2008.

La principale faiblesse du PTZ tenait à sa difficulté à favoriser les opérations dans les zones où la demande est la plus pressante. Les prix du foncier et les coûts de construction y sont plus élevés que sur les marchés détendus. Le PTZ+, outre la simplification qu’il apporte, a donc pour objet de favoriser l’accession et surtout l’offre nouvelle en zone dense, mais aussi de mieux solvabiliser les familles avec enfants et de prendre en compte les objectifs du Grenelle de l’environnement.
Les premières estimations montrent qu’en termes d’effectif brut, la demande est au rendez-vous et que le PTZ+ bénéficie d’ores et déjà d’une bonne notoriété. Toutefois, un recul suffisant sera nécessaire pour apprécier son impact quantitatif et spatial. Cela d’autant qu’en 2010, la distribution du PTZ a été marquée par de fortes fluctuations conjoncturelles et qu’une éventuelle réorientation de l’offre des promoteurs vers l’accession sociale nécessitera un certain délai. L’impact sur le marché de la maison individuelle neuve en diffus, dont le processus de production est plus court, et sur les acquisitions de logements anciens devrait être plus rapide.

La prochaine publication portera sur l’exploitation des résultats des prêts accordés au cours du premier trimestre 2011. Suivront des analyses sur :

le prix des biens financés à l’aide d’un PTZ par zone, comparés avec les prix de l’ensemble des transactions pour ce qui concerne l’ancien ;
la classe énergétique des opérations, comparée à l’ensemble des transactions, pour ce qui concerne l’ancien et son impact sur les prix (valeur verte) ;
les plans de financement des opérations bénéficiant d’un PTZ+ ;
l’évolution des aides des collectivités locales ;
l’impact du PTZ+ sur la localisation des constructions et sur les formes constructives.

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