Incitations fiscales à l'investissement locatif : succès quantitatif, ciblage imparfait

Jean Bosvieux - avril 2012
Etude parue dans Regards croisés sur l'économie, 2011/1 n° 9

Depuis 1984, les pouvoirs publics ont cherché à encourager l’investissement locatif privé par des mesures d’incitation fiscales. Ce fut d’abord le dispositif Quilès-Méhaignerie qui permettait aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie d’un engagement de location. Son succès fut immédiat, mais on s’aperçut au bout de quelques années qu’en raison du plafonnement de la réduction d’impôt, il introduisait une distorsion en faveur des petits logements. En 1996, le dispositif Périssol franchissait un pas supplémentaire en instituant le régime de l’amortissement : la location de logements était dès lors considérée comme une activité de production d’un service, et la possibilité d’amortir le coût de l’acquisition, comme peut le faire une entreprise qui investit, en découlait logiquement. Ce régime était d’autant plus favorable aux investisseurs qu’il ne comportait que des contraintes légères, pour l’essentiel l’engagement de louer le logement pendant neuf ans. Le dispositif Besson, qui lui a succédé en 1999, instituait en outre un plafonnement des loyers et des ressources des locataires. Le régime Robien, de 2003 à 2006, prolongé avec certaines modifications jusqu’en 2008, a supprimé les plafonds de ressources et maintenu le plafonnement des loyers, à un niveau toutefois nettement supérieur à celui du Besson. Enfin, le Scellier, actuellement en vigueur, revient à la réduction d’impôt, conditionnée au respect d’un plafond de loyer et à un engagement de location de neuf ans. Ces deux derniers dispositifs comportent un volet « logement intermédiaire » avec une réduction d’impôt plus importante, contrepartie de contraintes supplémentaires portant sur le niveau des loyers maximum, l’obligation de ne louer qu’à des locataires sous plafonds de ressources et l’augmentation de la durée de l’engagement de location.

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