Clauses et dispositifs anti-spéculatifs dans l'accession aidée à la propriété

Mars 2011

De nombreuses collectivités locales, communes ou établissements de coopération intercommunale (EPCI), ont mis en place des dispositifs d’aide à l’accession sociale, en particulier à la faveur des dispositions de la loi ENL du 13 juillet 2006. D’autres y réfléchissent ou s’apprêtent à le faire : la hausse des prix des terrains et des logements pousse en effet à une intervention croissante, car elle rend plus difficile l’accession à la propriété et tend à renforcer les phénomènes de ségrégation spatiale. Ces aides, qui viennent souvent compléter celles de l’Etat, peuvent prendre diverses formes : primes aux accédants, subventions aux promoteurs en contrepartie d’un abaissement du prix de vente, vente de terrain à un prix préférentiel ou inférieur au prix du marché.

L’octroi de ces aides est presque toujours assorti de conditions visant à s’assurer qu’elles ne pourront pas être détournées de leur objet. Ces clauses « anti-spéculatives » sont destinées à éviter que le bénéficiaire de l'aide de la collectivité ne soit tenté de revendre rapidement le terrain ou le logement qu'il a acquis  pour encaisser à cette occasion une plus value parfois importante par rapport au prix d'acquisition, et qui apparaîtrait illégitime compte tenu de l’aide publique apportée au moment de l’acquisition initiale.

La clause « anti-spéculative » peut en réalité poursuivre plusieurs objectifs qui peuvent d’ailleurs se combiner entre eux :

• limiter la liberté de disposer de l’acquéreur pendant un certain délai ;
• l’empêcher de réaliser et d’empocher une plus-value jugée illégitime ;
• maintenir l’affectation du bien à usage de résidence principale de l’acquéreur ;
• obtenir le remboursement des aides ayant permis d’abaisser le prix d’achat du logement, du terrain acquis, ou des aides à l’accession s’il s’agit d’une aide directe, qu’elle prenne la forme subvention ou d’un prêt à taux réduit.

La présente étude passe en revue les différentes formes que peuvent prendre ses clauses et en examine la licéité à la lumière de la législation et de la jurisprudence. Une première intervention législative dans le cadre de la loi ENL du 13 juillet 2006, est venue à la fois conforter le principe de licéité des dispositifs anti-spéculatifs mais également, par contrecoup questionner sur les pratiques ayant cours dans ce domaine. Toutefois, des incertitudes demeurent, car la jurisprudence ne s’est prononcée à ce jour que sur certains aspects des clauses anti-spéculatives stipulées contractuellement. Leur cadre juridique reste encore à homogénéiser.

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