Vacance HLM : restons calmes !
ANIL, extrait d'Habitat Actualité, novembre 2010
Le hit-parade de la vacance HLM publié le 29 septembre dernier par le Parisien nous conduit à revenir sur une question récurrente, qui a d’ailleurs fait l’objet d’une réaction immédiate de l’Union sociale de l’habitat(1).
Relevons tout d’abord que les chiffres publiés n’ont rien de confidentiel, puisque tout un chacun peut les consulter sur le site Internet du ministère de l’Ecologie(2). En second lieu, il convient de les ramener à leur juste proportion : un taux de 3% représente une inoccupation d’un mois tous les trois ans, il est jugé normal, voire plutôt faible, dans le parc privé. Il est vrai que la mobilité des locataires est plus réduite dans le parc social où un logement change d’occupant en moyenne une fois tous les dix ans. A cette vacance frictionnelle s’ajoutent une vacance structurelle normale dans la vie d’un parc de logements, par exemple en cas de réhabilitation lourde, et des causes plus ponctuelles, comme les opérations de démolition dans les zones ANRU (il est en effet préférable que les logements démolis soient vides). Enfin, un taux élevé de vacance peut aussi être le signe d’un défaut de demande.
Cette dernière cause est très vraisemblablement prédominante dans la plupart des départements les plus mal classés dans ce hit-parade. Le rapprochement des taux de vacance de la densité de population est à cet égard révélateur : on constate en effet que la grande majorité des départements en question ont une densité de population largement inférieure à la moyenne métropolitaine de 104 habitants au km². Ce sont des départements plutôt ruraux sans agglomération importante, où le marché du logement est détendu et où les loyers privés sont peu élevés.
Dans certains cas, les loyers HLM des logements récents sont même supérieurs aux loyers de marché. Ce constat est connu, il pose la question de la nécessité de construire des logements sociaux dans les zones très détendues et particulièrement dans le rural profond. Il est vrai que la rareté de l’offre locative privée peut, ponctuellement, le justifier, mais le risque de vacance est élevé en cas de baisse de la demande.
Quelques départements font exception : le Territoire de Belfort, la Loire et le Haut-Rhin. Leur taux élevé de vacance s’explique par le déclin industriel, déjà ancien dans la Loire, plus conjoncturel dans les deux autres cas. Ainsi le Territoire-de-Belfort, comme d’ailleurs certaines communes du Doubs autour de Montbéliard, région de mono-industrie, souffre de la crise de l’automobile dont la production assure l’essentiel de l’emploi local et a recours à de nombreux intérimaires. Main-d’oeuvre mobile, ces derniers n’hésitent pas à quitter la région lorsque l’emploi se raréfie. Ce phénomène joue sans doute également dans le Haut-Rhin où l’industrie automobile est aussi fortement implantée.
A l’opposé, les départements à forte densité de population ont presque tous des taux de vacance faibles, voire très faibles. Ce sont pour la plupart des zones à marché tendu où l’écart entre les loyers du parc privé et ceux du parc social est important, où la mobilité dans le parc HLM est réduite et la demande forte. Cela ne signifie pas qu’il n’y existe pas des poches de vacance, notamment dans certains quartiers repoussoirs dont certains sont d’ailleurs voués à la rénovation urbaine.