Propriété, mode d’emploi : Politique publique et choix des statuts d’occupation

Novembre 2010

Le choix des statuts d’occupation est au cœur des politiques du logement.  Dans la plupart des pays, les pouvoirs publics ont affiché leur volonté de favoriser l’accession à la propriété. Cette orientation est plus ou moins récente, mais elle est majoritaire. Peu de pays ont une politique de neutralité entre statuts. Seules la Suisse et l’Allemagne favorisent ou ont favorisé clairement le locatif, et encore accordent-elles quelques aides à l’accession. Mais aujourd’hui, la crise des subprime conduit à s’interroger sur la pertinence de cette politique. C’est une question qui semble posée partout.  C’est le cas dans les pays où les accédants ont été les plus déstabilisés par la crise, comme la Grande Bretagne, les Etats-Unis et l’Espagne. Mais également dans d’autres pays qui, s’ils ont connu une chute brutale du nombre de transactions et d’opérations de construction, n’ont pas pour autant vu le taux de défaillance des accédants ou le nombre de ventes forcées s’élever en 2008 par rapport à 2007. La littérature produite sur ce sujet fait apparaître que, de la même façon que les diverses justifications mises en avant pour favoriser l’accession variaient peu selon les pays, la remise en cause systématique dont elles font aujourd’hui l’objet se fonde sur des bases également sommaires.
Propriété et location y semblent des catégories, a priori, éternelles et universelles.
On perçoit bien les limites d’une telle approche. Un examen plus attentif montre pourtant que les caractéristiques des statuts d’occupation varient considérablement d’un pays à l’autre. Et au sein d’un même pays, de la même façon que les droits liés au statut de locataire ne sont pas identiques pour tous les régimes locatifs, le statut de propriétaire obéit à divers schémas. Le bilan des avantages et inconvénients de chaque statut, au sens large, ne peut être dressé en bloc, mais doit tenir compte de l’ensemble des droits et contraintes associés à chacun d’entre eux, ensemble que l’on peut qualifier de bouquet de droits, en s’inspirant du concept de bundle of rights des anglo-saxons. Les implications d’un statut d’occupation ne peuvent s’apprécier qu’en fonction des caractéristiques des autres statuts avec lesquels il est en balance dans un marché déterminé. Prenons deux exemples pour illustrer cette proposition, l’un porte sur un des inconvénients supposés du statut de propriétaire, l’autre sur l’une de ses vertus. La propriété constitue-t-elle toujours un frein à la mobilité des ménages ? L’accession est-elle dans tous les cas, pour les ménages modestes, le moyen efficace de se constituer un patrimoine ?

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