Le Pass-Foncier est mort : vive le PSLA !

ANIL, extrait d'Habitat Actualité, novembre 2010

Avec la disparition programmée du Pass-Foncier, le Prêt social location-accession (PSLA) reste le seul dispositif d’aide à l’accession à la propriété qui ouvre droit à la TVA à taux réduit. Son utilisation par les collectivités locales devrait donc connaître un renouveau dans les mois à venir.
Dans son principe, le PSLA est destiné à permettre à des ménages modestes d’accéder à la propriété progressivement et sans risque : il comporte en effet une phase locative au cours de laquelle le futur accédant paie, en sus du loyer, une redevance qui s’accumule pour constituer un apport personnel. Il dispose d’une option d’achat qu’il peut exercer, à sa convenance, dans un délai fixé par le contrat de location-accession. La phase locative est censée permettre de tester la capacité du ménage à assumer la charge de remboursement, une fois l’option d’achat levée.
Dans la pratique, la durée de la phase locative est presque toujours réduite à 1 an, voire moins, la capacité de remboursement du ménage étant évaluée comme dans le cas d’une opération d’accession ordinaire. L’intérêt d’utiliser le PSLA réside donc dans le fait qu’il permet d’obtenir l’application du taux réduit de TVA (5,5% au lieu de 19,6%). De même que le montage financier, la phase locative devient une simple contrainte qu’il faut accepter pour bénéficier de cet avantage considérable, qui, pour une opération de 200 000 € au taux de TVA normal, équivaut à une subvention de 24 000 €. Avec le "PTZ+", dont peut en outre bénéficier l’accédant, l’aide de l’Etat peut représenter, en zone B1, de l’ordre de 60 000 € pour un ménage de 4 personnes de la tranche de revenus la plus basse. Face à cela, l’avantage de taux que peut apporter le prêt PSLA est négligeable.
Pendant la période où il a été distribué, le Pass-Foncier, qui ouvrait droit, lui aussi, au taux réduit de TVA et pouvait se cumuler avec le PTZ, le PSLA, d’un montage plus complexe qu’une opération d’accession ordinaire, avait perdu de son attrait. Assez peu utilisé - le contingent de PSLA, quoique modeste, n’a jamais, loin s’en faut, été utilisé à plein -, il devrait être relancé du fait de la disparition du Pass-Foncier. Les grandes collectivités territoriales qui ont mis en place des politiques d’aide à l’accession à la propriété s’y intéressent à nouveau et les promoteurs privés pourraient être tentés de s'intéresser à ce secteur, jusqu’ici investi par les seuls organismes d’HLM, à condition de pouvoir satisfaire à l’obligation de sécurisation (garantie de rachat et de relogement) inscrite dans le PSLA.