L’essor des aides locales à l’accession : recentrage vers le neuf et développement de « l’écoconditionnalité »
ANIL, extrait d'Habitat Actualité, septembre 2009
Les aides locales à l’accession octroyées par les communautés urbaines, communautés d’agglomération et départements dotés d’une ADIL ont considérablement évolué depuis 2007, date d’entrée en vigueur du PTZ majoré et du Pass-Foncier® dédiés au logement neuf et subordonnés à l’octroi d’une aide par une collectivité locale. En 2009, le renforcement des mesures en faveur du logement neuf dans le cadre du plan de relance a indéniablement contribué à un investissement accru des collectivités locales, les critères d’attribution des aides locales se révélant souvent plus sélectifs que les règles édictées au plan national, dans un souci de performance énergétique des logements mais aussi de maîtrise des budgets.
La période 2004-2007
L’ouverture du PTZ à l’ancien sans obligation de travaux en 2005 et la reconnaissance par la loi Libertés et Responsabilités Locales d’août 2004 de la légalité des aides à l’accession sociale ont conduit une dizaine de départements mais aussi quelques communautés urbaines ou d’agglomération à proposer des prêts à taux zéro ou des subventions aux particuliers, dédiés à l’ancien comme au neuf, voire réservés aux seuls travaux. Dans le même temps, les prêts à faible taux octroyés par les conseils généraux, devenus moins attractifs au regard de la baisse des taux du marché, étaient progressivement supprimés ou transformés, et les aides au seul parc neuf demeuraient exceptionnelles.
Une dizaine de départements et un nombre sensiblement équivalent de communautés urbaines et communautés d’agglomération ont ainsi mis en place des aides locales. A des départements au marché tendu (Ain, Alpes-Maritimes, Hérault, Ille-et-Vilaine, Paris, Hauts-de-Seine) s’ajoutent d’autres départements bretons (Morbihan, Côtes-d’Armor), terre traditionnelle d’accession, ainsi que de rares départements ruraux où l’aide locale est alors considérée comme un levier d’aménagement du territoire (par exemple aide réservée aux centres bourgs dans le Lot). Du côté des EPCI, nombre d’agglomérations ont mis l’accent sur l’amélioration du «parcours résidentiel des jeunes ménages» et la volonté de libérer des logements sociaux via notamment l’octroi de PTZ locaux.
Davantage de collectivités impliquées depuis 2007 et un recentrage des aides vers le neuf
En 2007, et plus encore en 2008, une nouvelle génération d’aides locales a vu le jour, dans le sillage de l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2007, de deux nouveaux modes d’aide au logement neuf, à savoir la majoration du PTZ et la création du Pass-Foncier® permettant l’achat du seul foncier, en cas d’aide d’une collectivité locale, selon un montant fixé par l’Etat.
Ainsi :
- huit départements dotés d’une ADIL ont mis en place une aide réservée au neuf ; il s’agit plutôt de chefs lieux de régions ou de départements sièges de villes à vocation régionale, de territoires limitrophes de l’Ile-de-France ou frontaliers, ou bien encore de secteurs soumis à une pression touristique ; rares étant les départements ruraux où les prix du foncier demeurent abordables (Bas-Rhin, Doubs, Oise, Vendée, Maine-et-Loire, Hérault, Eure-et-Loir, Allier) ;
- du côté des communautés urbaines et communautés d’agglomération, une dizaine d’entre elles, plutôt situées dans l’ouest de la France se sont engagées en faveur de ce dispositif.
En 2009, une meilleure connaissance du dispositif par les collectivités locales, le renforcement des aides au neuf dans le cadre du plan de relance (doublement du PTZ) et l’ouverture du Pass-Foncier® au logement collectif ont contribué à un investissement accru des communautés urbaines ou d’agglomération. Ainsi, mi-2009, près de 2/3 d’entre elles ont mis en place une aide au neuf ou envisagent de le faire.
Evolution des aides et de leurs critères d’attribution : recentrage vers le neuf, éco-conditionnalité
Plusieurs collectivités ont décidé fin 2008 de recentrer leur action vers le parc neuf, au regard de «l’effet déclencheur» de l’aide locale. En outre, l’effet des aides locales dans le parc existant est parfois jugé insatisfaisant, les ménages dits «familiaux» bénéficiaires demeurant rares. L’idée que la baisse des prix annoncée, voire amorcée, sera le meilleur moyen de « resolvabiliser » une partie de la clientèle familiale commence en outre à être évoquée.
Si les subventions allouées pour l’achat ou la construction d’un logement neuf respectent toutes le montant minimum requis pour déclencher les dispositifs nationaux (3.000 à 5.000 euros selon la composition du ménage et la localisation du logement), des critères d’éligibilité plus contraignants ont été édictés. Ces règles d’attribution des aides locales sont souvent motivées par des préoccupations environnementales ou sociologiques, mais aussi par la volonté de maîtriser le budget dévolu à ce type d’actions.
Les critères d’éligibilité liés au logement : montée en puissance de l’éco-conditionnalité
Nombre de collectivités, et c’est sans doute là l’évolution la plus notable de l’année 2009, souhaitent soit réserver leurs aides à des logements dont la performance énergétique est supérieure à la norme en vigueur (respect du label Très Haute Performance énergétique ou BBC) instaurant ainsi une véritable éco-conditionnalité de l’aide locale, soit majorer le montant minimal de l’aide afin de favoriser la construction de logements neufs économes en énergie (majoration de 1000 à 2000 euros). La volonté de limiter la taille des parcelles ou de favoriser selon les cas l’individuel groupé ou le collectif relève également de préoccupations environnementales, conjuguées toutefois à des contraintes économiques, le coût du foncier dans les EPCI rendant de fait illusoire l’achat d’un grand terrain à bâtir. Il est désormais courant d’associer une superficie maximale (250, 350, 500, 750 m² selon la densité urbaine) à un prix plafond des biens ou terrains, destiné à limiter l’effet inflationniste de l’aide. Enfin on peut rattacher à l’éco-conditionnalité la volonté de réserver les aides aux ménages résidant à proximité de leur lieu de travail, afin de limiter les déplacements, coûteux en CO2 mais aussi susceptibles de grever le budget de jeunes ménages primo-accédants.
La volonté de maîtriser le budget de la collectivité
Soucieuses de ne pas être débordées par leur succès, et désireuses d’éviter l’effet d’aubaine, les collectivités adoptent deux stratégies, plusieurs EPCI ayant d’ailleurs récemment recentré leurs aides. Soit la collectivité vote un nombre d’aides précis, les candidats s’inscrivant alors dans une file d’attente, soit la collectivité édicte des critères liés au ménage restrictifs. Ainsi, réserver l’aide aux seuls locataires du parc social ou aux seuls locataires du parc privé avec enfants limite considérablement le nombre de bénéficiaires dans les communautés aux marchés les plus tendus (ce type de critères va alors souvent de pair avec la production de programmes à prix abordables, subventionnés par la collectivité et réservés aux primo-accédants). En outre, le plafond de ressources pris en compte détermine également le budget, certaines collectivités réservant leurs aides aux primo-accédants bénéficiant d’un différé de remboursement du PTZ, limitant par là-même le volume d’aides accordé, le souci de la vocation sociale de l’aide justifiant au demeurant ce type de décisions.
Et le futur ?
S’agissant de l’évolution des aides locales, l’éco-conditionnalité semble promise à un bel avenir ; la question des financements croisés devrait quant à elle donner lieu à des modifications, dans un souci d’efficience des aides locales, mais aussi, là encore, de budgets contraints. Au jour d’aujourd’hui, rappelons que certains départements réservent leurs aides aux communes hors communautés d’agglomération ou communautés urbaines (partition entre délégataires des aides à la pierre) là, où d’autres laissent à l’EPCI ou la commune le soin de compléter l’aide locale à hauteur de 50% du minimum requis, afin d’éviter toute ingérence dans la gestion communale. D’autres enfin vont plus loin, en modulant le montant de l’aide locale en fonction des tensions du marché.