Les prêts aidés sont-ils trop nombreux ?

ANIL, extrait d'Habitat Actualité, septembre 2009

Aujourd’hui, celui qui souhaite acquérir son logement peut bénéficier d’une multiplicité d’aides, notamment sous forme de prêts hors marché ou réglementés. Ces prêts résultent d’initiatives diverses et démontrent la faveur dont bénéficie l’accession à la propriété. Il y aurait tout lieu de s’en féliciter si la multiplicité même des prêts aidés ou réglementés ne venait pas contrarier leur mise en oeuvre simultanée.

Une offre de prêts si diversifiée…

Peuvent être regroupés dans la catégorie « prêts nationaux » :

Prêt conventionné et prêt PAS (conventionné sous plafond de ressources) ;
PTZ et PTZ majoré en ZUS, PTZ majoré ENL, PTZ majoré BBC ;
PTZ doublé pour le neuf «plan de relance» ;
Eco et prêt à taux zéro intégré à un plan de financement d’acquisition ;
Prêt Pass-Foncier® du 1% ;
Prêt à taux zéro destiné aux enseignants, distribué par la Banque Postale ;
Prêt 1% accession ;
Prêt Pass-Foncier avec démembrement et sous forme de prêts in fine ;
Epargne-logement, PEL et CEL ;
PSLA / Prêt social location-accession.

Dans nombre de cas de figures, ces prêts peuvent être associés pour le financement d’une même opération.

S’ajoutent à ces prêts nationaux, ceux qui sont accordés par les collectivités locales. A noter que l’aide de la collectivité locale conditionne parfois le bénéfice de certaines aides nationales (PTZ majorés, Pass-Foncier …).

L’ANIL s’attache, grâce aux ADIL, à recenser en permanence les aides des collectivités locales. Ces données qui évoluent très fréquemment sont rendues publiques sur le site de l’ANIL.

Font défaut dans cet état, les aides accordées par les mairies qui souhaitent orienter les aides qu’elles accordent aux seuls habitants de la commune.

...qu’il s’avère parfois difficile d’en tirer parti

Il ne faut jamais oublier que le prêt est un produit «industriel» et que les plans de financement des projets des particuliers sont majoritairement montés par des banques généralistes dont les guichetiers ont à connaître des produits beaucoup plus divers que ceux qui concernent le seul domaine du logement.

Les ADIL constatent tous les jours que les agents des établissements de crédit ne connaissent pas toutes les aides dont pourraient bénéficier leurs clients.

De surcroît, moins un prêt est connu, plus son intégration à un plan de financement s’avère délicate. Tous les établissements de crédit mettent à la disposition de leurs agents des systèmes informatiques d’instruction automatique des demandes de prêts. Les produits nationaux, comme le PTZ sont évidement inclus dans tous ces logiciels. En revanche, la plupart des banques refuseront de réaliser l’investissement informatique nécessaire à l’instruction d’un prêt, à taux zéro par exemple, accordé par une collectivité locale particulière et qui ne concernera que quelques prêts. L’agent qui veut permettre à son client de bénéficier d’un tel prêt local, devra monter le plan de financement « à la main ».
Il lui faudra d’autant plus de dévouement que c’est essentiellement sur le prêt concurrentiel que la banque «fait de la marge». Il y a fort à parier que seuls les établissements spécialisés, habitués à gérer la complexité, s’intéresseront à ce type de produit et la concurrence en sera atténuée. C’est ce qui avait conduit l’ANIL, dans un document édité à l’attention des collectivités locales qui souhaitaient aider l’accession, à préconiser la prime plutôt que le prêt.

Mais les difficultés ne s’arrêtent pas là. L’établissement qui veut permettre au particulier de bénéficier de tous les prêts les plus avantageux auxquels il a droit, rencontre des problèmes pour les associer : les zonages, les plafonds de ressources, les modalités d’appréciation des ressources et de la situation du demandeur ne sont pas communs à tous ces prêts ; les durées sont difficilement conciliables et lorsque l’aide est particulièrement efficace, comme avec le PTZ doublé et majoré, il est difficile d’en tirer parti et de lisser le prêt sans entrainer de périodes où le cumul des remboursements est insupportable pour l’accédant.
Les mêmes observations pourraient être faites pour les prêts « développement durable ».
La complexité ne rebute pas les ADIL; elles ont pour mission de permettre au particulier de la surmonter, mais il reste que le système mériterait d’être simplifié.

Aides locales à l’accession