La France ignore-t-elle le crédit hypothécaire ?

ANIL, extrait d'Habitat Actualité, janvier 2009

Comme la plupart des pays, le marché immobilier français est frappé de plein fouet par la crise financière. Cependant, on n'observe pas de montée des défaillances d'emprunteurs et les saisies restent exceptionnelles. L’explication réside-t-elle dans le fait que la France ignorerait le crédit hypothécaire ? C'est ce que laissent penser certaines réactions au rapport récemment publié par le Conseil d’analyse économique. La confusion est souvent faite entre crédit hypothécaire et crédit subprime. Or dans le monde entier, accession à la propriété et crédit hypothécaire vont de pair. En réalité, d’un point de vue économique, tous les crédits sont garantis par le logement qu’ils servent à financer. Mais pour les moins risqués, près de 60 % des crédits à l’accession, plutôt ceux qui sont consentis aux plus aisés, les établissements de crédit se dispensent d’inscrire l’hypothèque et se contentent d’une promesse d’affectation hypothécaire.

Ils le font grâce à l’intervention de sociétés de caution qui les rembourseront en cas de défaillance et qui, le plus souvent, géreront le règlement du sinistre avec l’emprunteur. En cas de défaillance, la société de caution demandera au juge d’inscrire une hypothèque judiciaire, avec le risque qu'un autre créancier ait fait cette démarche avant eux. En tout état de cause, les crédits les plus risqués ou les plus sociaux, et notamment ceux qui bénéficient de la garantie du FGAS, sont strictement hypothécaires. Il est vrai que dans leur pratique, les banques se déterminent presque uniquement en fonction de la solvabilité de l'emprunteur et ne demandent pas d'expertise de la valeur du logement financé. Mais ce sont d'autres éléments qui expliquent la très faible sinistralité en matière de crédit à l'accession. Taux, parmi les plus bas d’Europe et quasi-absence de sinistres, cette situation serait parfaitement satisfaisante, si tous ceux qui souhaitent acheter un logement, et peuvent raisonnablement le faire, pouvaient en bénéficier. Mais tel n’est pas le cas.

C’est en effet une chose de s’assurer que les prêts que l’on propose aux accédants ne présentent pas de risque intrinsèque, cela en est une autre de ne prêter qu’aux clients les plus sûrs ou à ceux dont le compte intéresse la banque. Il convient de tirer tous les enseignements de la crise actuelle, mais il serait erroné de juger des projets d’évolution de la filière de crédit français en fonction de la pratique américaine de ces dernières années. C'est pourquoi, il est souhaitable de définir des solutions qui s'inscrivent dans un cadre préservant le haut niveau de protection du consommateur qui caractérise la pratique française. Dans la mesure où certains ménages sont plus fragiles que la moyenne (modicité des revenus, faible marge de manœuvre) ou présentent des caractéristiques d’une nature particulière (irrégularité de ces mêmes revenus, santé, âge, etc..), ils doivent se voir proposer des modalités d’accession sécurisées, des prêts dont le profil, les caractéristiques, les modalités de commercialisation et de gestion sont adaptés à leur situation.