La question de l’offre de crédit réglée, qu’en sera-t-il de la demande

ANIL, extrait d'Habitat Actualité, octobre 2008

Les mesures annoncées par les pouvoirs publics doivent permettre aux établissements de crédit français de se procurer les liquidités nécessaires au financement du secteur du logement. Supposons donc écarté le risque de restrictions de crédit directement liées à un manque de liquidités. Rien de changé, en revanche, pour certaines des difficultés d’accès au crédit, improprement imputées à la crise financière, mais justifiées par la hausse des taux ou par une analyse normale du risque. C’est le cas des crédits relais (cf. infra), des crédits destinés à financer des investissements locatifs dans des zones où la demande est insuffisante et des prêts aux promoteurs. Considérons donc la menace d’une crise de l’offre de crédit, d’un credit crunch comme écartée. Le problème est maintenant celui de la demande.

Le financement de la promotion

Les refus de concours aux promoteurs sont les plus porteurs de risques pour le niveau de l’activité. Depuis la reprise qui avait suivi l’éclatement de la bulle immobilière de 1990, les modalités de financement de la promotion ont été très prudentes. Cette bulle qui s’était limitée aux marchés les plus tendus, Ile-de-France et Côte d’Azur, avait provoqué de nombreuses faillites parmi les entreprises de promotion. La crise a duré environ 5 ans et lors de la reprise de l’activité, de nouvelles pratiques, beaucoup plus sûres, ont été adoptées pour le financement de la promotion, qui consistent à ne pas lancer d’opération sans un niveau de pré-commercialisation important. Ce comportement a été facilité par le fait que ces dernières années ont été très favorables pour la promotion ; les grands promoteurs se sont même intéressés à des localisations qu’ils ignoraient dans les années 80. Depuis 2000, peu de programmes démarraient effectivement sans être assurés de 60 % de pré-commercialisation. Il n’est pas rare de voir des programmes pré-commercialisés à plus de 70 %, avant même que le promoteur ait acheté le terrain. Rappelons que la signature d’un contrat de réservation par un particulier, accompagné d’un versement de 5 % du montant du prix du logement, ne comporte que très peu d’engagements du promoteur et que celui-ci est libre de renoncer à l’opération si celle-ci ne rencontre pas le succès commercial escompté. Aujourd’hui, la commercialisation des opérations engagées de façon irréversible donnera probablement lieu à des baisses de prix affichées ou déguisées. Celles-ci ne prendront pas les formes extrêmes observées en Espagne : « deux logements pour le prix d’un » , mais le fait d’offrir un parking ou une voiture ne sont pas chose rare.

Attentisme des acheteurs de logements neufs et seuil critique de lancement des programmes

Il n’est pas certain que la baisse des prix suffise à emporter les décisions, tant les clients potentiels sont attentistes. En effet, les acheteurs de logements neufs collectifs sont rarement des primo-accédants. Ils sont donc souvent en situation de différer leur décision. Le problème des prêts relais constitue pour eux un frein supplémentaire. Or, ne seront lancés que les programmes dont la pré-commercialisation sera suffisante. La possibilité offerte aux HLM d’acheter une partie de ces programmes permettra-t-elle de dépasser le seuil de commercialisation souhaitable ? Le stock estimé par les promoteurs serait de l’ordre de 100 000 logements, mais la conception même de stock est assez floue puisqu’elle intègre pour environ 50 % des logements réservés, mais non commencés. Les professionnels estiment que l’écart normal entre l’ancien et le collectif neuf est de l’ordre de 20 à 25 % ; or on a assisté ces dernières années à un rapprochement des prix du neuf et de l’ancien ; une baisse modérée du prix ne serait pas de nature à compromettre l’attractivité du collectif neuf. Il n’en reste pas moins que les difficultés actuelles laissent donc craindre une chute très brutale des mises en chantier de logements neufs.

Neuf : existe-t-il des marges de baisse de prix ?

Mise à part la construction locative sociale, c’est donc sur le secteur de la maison individuelle  en secteur diffus que reposera le niveau de la construction neuve, maintenant que la question de l’accès au crédit des accédants semble résolue. En effet, chaque décision individuelle peut se concrétiser immédiatement et les anticipations de baisse de prix ne se manifestent pas de la même façon pour un bien qui n’est pas encore construit. La contrainte est ici plus directement celle de la solvabilité. La hausse des taux a réduit d’environ 10 % la capacité d’endettement des ménages depuis 2007 ; pour l’avenir, on ignore l’impact sur les taux des modalités de refinancement des banques qui doivent être mises en place.

Ce phénomène peut-il être compensé par une baisse de prix ? Même en tenant compte du ralentissement de l’activité, les potentialités de baisse du coût de la construction sont limitées. L’indice du coût de la construction a vivement progressé au cours des 12 derniers mois et les exigences « vertes » ou d’accessibilité aux personnes handicapées vont également peser sur ce coût. Peut-on espérer une baisse du coût du terrain ? En collectif, les promoteurs estiment que 10 % de baisse des prix doivent se traduire par une baisse de l’ordre de 35 % du prix du terrain. Dans le cas de la construction d’une maison individuelle en secteur diffus, la part du coût représentée par le terrain est très variable : elle s’étage de 15 % du montant total de l’opération dans les zones rurales les moins tendues à 40 % en périphérie des villes et peut dépasser 50 % dans les zones les plus chères. Une baisse de 10 % du prix total intégralement répercutée sur le prix du terrain supposerait une baisse de celui-ci de 70 %, dans le cas où le terrain ne représentait que 15 % du montant de l’opération, et de 25 % lorsque ce ratio s’élevait à 40 %. Ce calcul est évidemment sommaire et de telles baisses ont peu de chances d’intervenir rapidement. Nombre de vendeurs de terrains sont en situation d’attendre. S’agissant des lotissements destinés à la construction de maisons individuelles, il serait utile de pouvoir établir la proportion entre lotissements communaux et lotissements produits par des professionnels. Les lotissements communaux sont probablement les moins coûteux, mais ce sont également ceux dont les initiateurs sont le moins sensibles aux frais financiers de portage et donc les moins réactifs. Mais ce constat met en évidence le fait que les potentialités de baisse de prix sont d’autant plus faibles que l’opération est moins coûteuse et donc susceptible d’être réalisée par les ménages les plus modestes, ceux-là mêmes qui ont de faibles marges de manœuvre, peu d’apport personnel et qui sont le plus désolvabilisés par la hausse des taux. La réalisation de nombre d’opérations sera donc conditionnée par la possibilité de mobiliser des aides financières puissantes, comme celles apportées par le PASS-FONCIER® .