Des agents immobiliers au service des acquéreurs : les chasseurs de biens

ANIL (David Richard, directeur de l’ADIL des Hauts-de-Seine), extrait d'Habitat Actualité, avril 2008

Depuis quelques temps, de nouveaux acteurs répondant à la dénomination de chasseurs de biens immobiliers ont pris place dans le paysage de la négociation immobilière.

Intervenant principalement sur le marché haut de gamme pour le compte d’acheteurs plutôt aisés comme les salariés expatriés, cadres supérieurs pressés ou étrangers en quête d’un pied à terre dans l’hexagone, le positionnement de la profession devrait se démocratiser et s’étendre à un plus grand nombre d’opérations.

Les chasseurs immobiliers qui ont pénétré le marché par l’immobilier d’entreprise sont aujourd’hui présents sur tous les segments : achat, location, résidentiel, fonds de commerce, etc., même si la transaction de logements semble être le terrain le plus porteur.

A l’image des agents immobiliers traditionnels (profession dont ils sont d’ailleurs nombreux à être issus), les chasseurs de biens sont de fins connaisseurs du marché, de ses acteurs et bien sûr du territoire sur lequel ils évoluent.
Mais contrairement aux premiers qui sont mandatés par un vendeur, les chasseurs de biens mettent leur expertise au service des acquéreurs et prennent la charge de leurs intérêts.

Le but de leur mission peut répondre à la définition suivante : proposer un logement correspondant aux attentes d’un acquéreur qui les aura préalablement définies et accompagner l’ensemble du processus d’acquisition en contrepartie d’une rémunération.
Le chasseur peut participer à toutes les étapes de l’acquisition : définition du projet, présélection des offres, visite des biens, négociation du prix et des conditions de la vente, signature de l’avant-contrat puis de l’acte définitif.

Leurs honoraires varient entre 2 et 6 % en fonction de la valeur du bien et de l’étendue de la mission. Ils viennent en supplément du prix d’achat voire des honoraires de l’agent immobilier si le vendeur a lui-même mandaté un intermédiaire.
Dans ce cas, agent immobilier et chasseur de biens peuvent s’entendre pour un partage de commission. Il s’agit d’un système dit « Inter-cabinet ». Le chasseur de biens peut également minorer sa commission pour éviter l’effet dissuasif provoqué par le cumul des honoraires.

Là encore, il serait vain de chercher à savoir qui supporte in fine le coût de cet intermédiaire entre acquéreur, vendeur et agence traditionnelle, tant la réponse à cette question dépend du rapport des forces en présence : attractivité du bien, empressement de l’une ou de l’autre parties, capacité de persuasion de l’intermédiaire.
En tout état de cause, montant de la commission et modalités de versement devront être précisés dans le mandat et l’acheteur s’attachera à apprécier le prix tous frais compris.

En pratique, le recours à un chasseur de biens est assez simple. Dans le cadre d’un mandat de recherche, l’acquéreur établit un cahier des charges qui précise les contours du bien qu’il envisage d’acquérir.

Fort de ces critères, le chasseur de bien entame sa quête en utilisant tous les moyens à sa disposition : petites annonces, professionnels, sites Internet. Certains vont même, inspirés par des pratiques anglo-saxonnes, démarcher les propriétaires d’un bien correspondant à leur recherche via, par exemple, des tracts publicitaires diffusés en boîtes aux lettres comportant des mentions du type : « De nombreux clients recherchent un bien situé dans votre quartier, si vous êtes vendeur merci de nous contacter au …… ».

Les biens en adéquation avec les desiderata de l’acheteur font l’objet d’un rapport illustré par des photos ou un montage vidéo, faisant état de la localisation du bien, de son environnement : transports, équipements, de l’offre scolaire, des caractéristiques du bien et d’une appréciation générale entre le bien lui-même et les souhaits de l’acheteur.

Ensuite, ce dernier effectue une ou plusieurs visites guidées par l’expertise du chasseur qui couvre un champ assez large et englobe par exemple le fonctionnement de la copropriété, les projets d’urbanisme en cours.

Une fois le choix arrêté, la négociation s’engage par l’entremise du chasseur de biens. Et, c’est certainement sur cet aspect que la plus-value, au delà des conseils avisés du professionnel et du gain de temps généré par des visites ciblées, est sans doute la plus significative. Car, la négociation est menée par un professionnel qui aura à cœur de parvenir au prix le plus intéressant pour l’acheteur ou à tout le moins le plus juste.

En complément de la mission de recherche et de négociation, certains chasseurs de biens proposent des services annexes : conseil en financement, en fiscalité, maîtrise d’œuvre pour d’éventuels travaux, aide aux démarches administratives et déménagement.
Ces prestations distinctes a priori par leur nature du mandat de négociation peuvent, semble-t-il, donner lieu à une rémunération complémentaire dans le cadre d’un contrat de service spécifique.

Une profession soumise à la loi Hoguet

D’un point de vue juridique, la situation des chasseurs de biens est claire. Leur activité correspond à celle régie par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Cette réglementation s’applique aux personnes physiques ou morales qui se livrent ou prêtent leur concours, d’une manière habituelle, aux opérations portant sur des biens appartenant à autrui relatives notamment à l’achat ou la vente d’immeubles bâtis ou non.

De ce régime vont découler plusieurs obligations pour le professionnel :

• L’exercice de l’activité de chasseur immobilier suppose d’être titulaire d’une carte professionnelle de transaction immobilière délivrée par la Préfecture, de souscrire une assurance de responsabilité civile immobilière et une garantie financière et de pouvoir en justifier à tout moment.
• La négociation suppose au préalable la délivrance à chacune des parties d’un mandat écrit précisant l’objet de la mission, le montant de la commission et la partie qui la supportera. Le mandat est numéroté et porté sur un registre prévu à cet effet.
• La durée du mandat est limitée dans le temps. Le plus souvent les mandats sont conclus pour une durée de trois mois.
• La commission prévue au contrat est versée seulement si l’opération objet du mandat a été conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. A défaut, l’intermédiaire ne peut prétendre au paiement d’une commission. Cette disposition prohibe la perception d’acompte, frais de dossier, déplacement, reportage, etc.
• Le montant des honoraires est fixé librement, mais le barème de l’agence doit être affiché.

S’agissant d’une profession encore récente, son organisation est en voie de stabilisation et va se poursuivre avec la montée en puissance du nombre d’officines et l’harmonisation des pratiques.

Aujourd’hui, une partie des chasseurs de bien sont adhérents à la FNAIM, d’autres sont membres de la Fédération nationale des chasseurs immobiliers ou la Fédération française des chasseurs immobiliers.