Aides à l'accession : l'heure des collectivités locales ?

ANIL (avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat), Habitat Actualité, avril 2008

Depuis 1977, le dispositif d’aide à l’accession à la propriété repose sur deux piliers : l’aide à la pierre et l’aide à la personne. La première, réservée aux primo-accédants, est accordée au regard des ressources du ménage à la date de la réalisation de l’opération et lui est définitivement acquise, alors que la seconde, destinée à alléger l’effort de remboursement, évolue en fonction du revenu du ménage et de sa composition.

L’aide à la pierre est véhiculée par un prêt à taux réduit qui fut initialement le PAP puis, à partir de 1995, le prêt à 0 % qui, contrairement au PAP, est diffusé à guichet ouvert et dont l’effet solvabilisateur est dégressif en fonction des ressources du bénéficiaire. Un autre changement d’importance est intervenu en 2005 : alors que précédemment, l’aide à la pierre était réservée à l’accession dans le neuf et aux opérations d’acquisition-amélioration de logements existants comportant une part importante de travaux, le prêt à 0 % peut, depuis cette date financer, - avec toutefois un montant plus faible que dans le neuf - l’acquisition de logements existants sans condition de travaux.

Depuis 1995, alors que les taux d’intérêt baissaient et que les prix immobiliers connaissaient une très forte hausse, le montant maximum du prêt à 0 % et le barème des tranches de revenu définissant les conditions de remboursement sont restés inchangé. De ce fait, la part des accédants bénéficiant des conditions les plus avantageuses s’est réduite et l’impact de l’aide a considérablement diminué. Dans le segment du neuf, la part moyenne de l’aide actuarielle véhiculée par le prêt à 0 % dans le montant des opérations est passée de 10 % en 1996 à 4 % en 2006.

Pour des raisons similaires, l’impact des aides à la personne s’est lui aussi fortement érodé. Le pourcentage d’accédants susceptibles d’en bénéficier, parmi les accédants dans le neuf ayant obtenu un prêt à 0 %, a diminué de moitié en dix ans et le montant moyen de l’aide a baissé de 35 % en euros constants.

Mais l’analyse de l’impact du prêt à 0 % n’est intelligible que si l’on prend en compte la dimension géographique. En effet, les caractéristiques des opérations, aussi bien que celles des ménages bénéficiaires, diffèrent considérablement selon la localisation. Dans les zones les plus chères, les logements concernés sont dans leur grande majorité des logements anciens de petite taille et les bénéficiaires disposent d’apports personnels très importants. A l’opposé, dans les zones peu urbanisées, le prêt à 0 % finance des opérations de plus grande taille - la plupart du temps des maisons individuelles -, moins chères, réalisées par des familles avec des apports personnels modestes. Le montant moyen du prêt à 0 % variant assez peu, le poids de l’aide qu’il véhicule dans le montant des opérations est le plus élevé dans les zones les moins chères.

De nouvelles aides, la majoration du prêt à 0 % et le Pass-Foncier du 1 % logement, ont été mises en place en 2007. Subordonnées à l’octroi d’une aide locale d’un montant minimal, elles devraient permettre de solvabiliser de façon beaucoup plus conséquente des opérations moins nombreuses, car plus ciblées. Il faudra toutefois attendre, pour juger de leur efficacité, que les collectivités territoriales aient assimilé leur fonctionnement et pris conscience du parti qu’elles peuvent en tirer.

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