Logement : le temps des héritiers

ANIL, décembre 2007

Etude préalable à l’Assemblée générale de l’ANIL 5 décembre 2007

Ne pourra-t-on bientôt plus se loger sans l'aide de ses parents ? La question peut paraître provocatrice, tant les tensions sur le marché du logement et les difficultés que rencontrent les jeunes ménages pour louer ou pour acheter un logement diffèrent d'un endroit à l'autre. Pourtant, il n'est pas illégitime de la poser car ce sont les mêmes dispositifs de la politique du logement qui s'appliquent, de façon certes modulée, mais uniforme sur l'ensemble du territoire.

Envisagée sur la longue période, la politique conduite par les gouvernements successifs depuis l'après- guerre a permis d'améliorer notablement les conditions de logement des français. C'est ce qui rend encore plus intolérable la situation de ceux ne parviennent pas à se loger décemment et notamment les nouveaux arrivants, principalement les jeunes. La progression régulière de la part des dépenses de logement dans le budget des ménages est une tendance lourde, mais l'accélération de la hausse des prix observée ces dernières années (+ 140 % en 10 ans) est venue éroder l'efficacité de l'intervention publique. Mise en question dans sa pertinence, celle-ci est parfois suspectée d'alimenter la hausse des prix autant qu'elle permet d'y faire face. Les aides destinées à permettre aux ménages les moins aisés de se loger, que ce soit comme locataire ou comme accédant à la propriété, sont le plus souvent accordées sous condition de ressources, mais elles sont parfois inopérantes si le ménage ne peut bénéficier d'une garantie ou d'une aide de sa famille. Dans certaines situations, l'existence d'une aide familiale conditionne l'accès à l'aide publique.
Cet état de fait est mis en évidence par les consultations accordées par les ADIL, il est confirmé, pour ce qui concerne l'accession, par l'analyse des opérations réalisées avec un prêt à taux zéro.

Les bailleurs privés, ou les professionnels qui gèrent leurs logements, exigent de façon de plus en plus systématique des candidats à la location qu'ils apportent la caution d'une personne disposant de revenus assurés, mais c'est uniquement dans les zones tendues que l'absence de caution constitue un véritable obstacle à l'accès au logement locatif. De la part des bailleurs sociaux cette exigence est beaucoup moins répandue, mais elle existe.

La politique nationale d'aide à l'accession a des effets très contrastés selon les régions. Certes, il y a des accédants à faible revenu partout, mais ils ont des profils très différents et réalisent des opérations de dimension et de nature différentes.
Dans les zones tendues, des ménages de petite taille, en début de carrière, achètent des logements existants de petite surface, avec des taux d'effort initiaux élevés, mais un revenu résiduel par unité de consommation également élevé. L'existence d'un apport personnel important conditionne l'opération et son impact est beaucoup plus déterminant que celui de l'aide publique. L'aide publique facilite le premier achat de jeunes en début de carrière, mais sans effet sur l'augmentation du parc.
Dans les zones où la tension est la moins forte, l'aide est plus déterminante et permet à des ménages modestes avec des enfants, au profit d'un effort initial un peu moins élevé, mais qui diminue moins vite parce que leurs revenus augmentent moins vite, deconstruire des maisons individuelles qu'ils devraient conserver plus longtemps; leur revenu résiduel par unité de consommation est moins élevé.

Les aides des collectivités locales ont des effets divers : certaines tentent d'améliorer l'efficacité des aides nationales, d'autres, plus ciblées, affichent des priorités distinctes.

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