L'accession, à quel prix ?

ANIL (avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat), Habitat Actualité, avril 2007

Alors que les prix de l'immobilier résidentiel connaissent depuis quelques années une augmentation rapide et continue, le nombre de nouveaux accédants n'a cessé de progresser et atteint un niveau exceptionnel.

Elément déclencheur de l'augmentation de la demande, la baisse des taux d'intérêt des prêts à l'habitat a été annulée par la hausse des prix, de sorte qu'accéder à la propriété exige aujourd'hui un effort financier bien supérieur à ce qui était la règle il y a quelques années : le coût d'une accession représente aujourd'hui, pour un accédant moyen, 5 à 6 années de revenu contre 3 à 3,5 en 1996.

L'augmentation des prix touche surtout les primo-accédants. Ceux qui étaient déjà propriétaires et qui ont vendu pour racheter la subissent, certes, eux aussi, mais ils en profitent également lors de la revente de leur précédent logement. Parmi les primo-accédants, les plus modestes sont évidemment les plus pénalisés, car nombre d'entre eux n'ont guère de marge de manœuvre pour augmenter l'intensité de leur effort financier. De fait, si l'on met de côté le ressaut de 2005, lié manifestement à l'ouverture du prêt à 0 % à l'ancien sans obligation de travaux, on constate que la reprise de l'accession est le fait de ménages relativement aisés : il subsiste, certes, un volant d'accédants modestes, mais leur nombre n'a pas augmenté et, en conséquence, leur part dans l'ensemble des accédants a diminué.

Dans ce contexte, et pour combler l'absence d'informations sur le devenir des projets étudiés, une enquête auprès d'un échantillon de candidats à l'accession a été conduite auprès de 2 200 ménages, qui ont été interrogés, six mois après la consultation de l'ADIL sur l'état d'avancement de leur projet, ses modalités de concrétisation ou a contrario la nature des difficultés et obstacles rencontrés.

La présente étude cherche dans une première partie à évaluer l'évolution du " pouvoir d'achat immobilier " des ménages, en prenant en compte les différents éléments qui l'ont affectée : progression des revenus, baisse des taux d'intérêt, allongement de la durée des prêts et augmentation des prix, auxquels il faut ajouter, pour les ménages modestes, l'impact des aides qui a, lui aussi, évolué. Elle s'attache à identifier les conséquences de ces changements sur le poids de l'accession dans les dépenses des ménages.

La seconde partie analyse les résultats de l'enquête sur le devenir des projets, en mettant l'accent sur les changements intervenus entre le projet et sa concrétisation, sur les adaptations qui ont été nécessaires pour en permettre l'autorisation, et pour les projets différés ou abandonnés, sur les causes de l'échec et les enseignements qu'en tirent les ménages concernés quant à la capacité d'accéder ultérieurement à la propriété.

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