Elargir l’accès au crédit au logement des emprunteurs atypiques.

ANIL et USH (Bernard VORMS, Claude TAFFIN), avril 2007

Rapport établi à l'attention du Directeur Général de la Direction générale du Trésor et de la politique économique et du Directeur Général de l’Urbanisme de l’Habitat et de la construction

Le système français offre aujourd'hui aux accédants à la propriété le crédit le moins cher d'Europe et dans les meilleures conditions de sécurité. Les écarts de taux liés à la situation sociale des clients sont très faibles. Contrepartie de cette situation très favorable, ceux qui s’écartent du modèle majoritaire, parce qu’ils ne disposent pas de revenus stables ou parce leur âge ou leur état de santé leur interdit de s’assurer, ne peuvent en bénéficier. L’objectif est donc de lever les obstacles auxquels ils se heurtent, tout en maintenant le haut niveau de protection des emprunteurs qui caractérise le crédit au logement en France.

Ces obstacles sont de plusieurs ordres. Ils tiennent d'abord à l'attitude réservée de la société française à l'égard du crédit. Cette méfiance se reflète dans la loi, qui interdit de fait la tarification des frais d'instruction et du coût du risque, lorsqu'ils sont supérieurs à la moyenne, mais aussi dans la jurisprudence : ainsi, la Cour de cassation considère que l'établissement de crédit a manqué à son devoir de mise en garde s'il a consenti à un emprunteur un prêt disproportionné au regard de ses capacités de remboursement présentes et à venir. Cette règle vient conforter la pratique des établissements généralistes pour lesquels le prêt au logement est avant tout un instrument de conquête et de fidélisation des clients : ils concentrent leur attention sur la capacité de remboursement du client et les perspectives commerciales qu’il ouvre et accordent peu de poids à l'autre aspect de l'opération, c'est à dire la valeur du bien financé. De ce fait, les personnes qui ne peuvent faire la preuve de la régularité de leurs revenus auront le plus grand mal à obtenir un prêt, même si elles ont un apport personnel important.
Cette attitude explique également que les personnes âgées, bien qu'elles disposent souvent d'un apport important, ne puissent obtenir de crédits longs, comme c'est le cas dans la plupart des pays développés, où l’âge ne constitue jamais un handicap pour emprunter dès lors que le logement constitue une garantie suffisante. En France, les établissements de crédit sont dissuadés de leur proposer des produits adaptés par les particularités du droit successoral et par la lenteur des successions, mais surtout par leur refus de renoncer au confort et à la rémunération que leur apporte l'assurance décès-invalidité.

Les exclus du crédit au logement constituent une population hétérogène. Leur effectif est difficile à estimer de façon précise, mais il devrait à coup sûr s'accroître assez rapidement, sous la double influence des évolutions du marché du travail et du vieillissement de la population. Les rapporteurs se sont donc concentrés, d'une part sur les personnes dont les revenus n'offrent pas de visibilité suffisante au prêteur, d'autre part sur les personnes âgées. Le cas des personnes qui présentent un « risque aggravé de santé » est en effet traité par la nouvelle convention AERAS dont il conviendra d'évaluer l'impact avant d'envisager de nouvelles mesures si cela s'avérait nécessaire. Après avoir étudié diverses solutions, les rapporteurs ont choisi de proposer deux produits fondés sur une approche plus équilibrée du crédit au logement.

L'objectif du PSAP/Prêt sécurisé à l'accession à la propriété serait de faciliter l'accès au crédit des personnes qui en sont actuellement exclues, non parce que leurs revenus sont insuffisants, mais parce que l'établissement de crédit ne peut en apprécier la stabilité. L'intervention du nouveau FGAS/Fonds de garantie de l'accession sociale offrirait aux accédants qui se trouveront dans l'impossibilité de conduire leur projet jusqu'à son terme une garantie proportionnelle à leur investissement initial, ce qui permettrait à l'établissement de crédit de mieux prendre en compte la valeur du logement financé, comme c'est le cas dans la plupart des pays développés. Une convention juridique spécifique, mentionnant cette garantie et définie dans la loi, préciserait que l’établissement prêteur n’a pas été en mesure d’apprécier la stabilité des revenus de l’emprunteur. L’équilibre du dispositif repose sur un encouragement systématique au règlement amiable.

Le PHC/Prêt hypothécaire cautionné est destiné aux emprunteurs trop âgés pour avoir accès à l’assurance décès-invalidité. Pour dépasser la réticence des prêteurs devant le risque d'avoir à gérer, dans le cas du décès de l'emprunteur, une succession qui peut prendre du temps, cette tâche sera externalisée. La caution, qui se substitue aujourd'hui à l’hypothèque dans plus de la moitié des prêts destinés à l’acquisition d’un logement, interviendra, dans le cas du PHC, non en substitution mais en complément de l’hypothèque, et en substitution de l’assurance décès-invalidité. Les premières offres devraient apparaître sur le marché avant la fin de l’année.

Aux yeux des auteurs, l’introduction de ces deux nouveaux produits devrait avoir pour conséquence à moyen terme d’élargir le crédit à des segments du marché aujourd'hui mal desservis pour des raisons autres que le niveau insuffisant de leurs ressources en favorisant une approche plus souple et plus équilibrée de l’offre de crédit.

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