Les projets d'accession étudiés dans les ADIL en 2005

ANIL, Habitat Actualité, avril 2006
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

Environ 16 000 projets d'accession ont été étudiés en 2005 dans les ADIL : leur nombre est en baisse pour la troisième année consécutive. Cette régression traduit sans aucun doute une diminution du nombre de projets relevant de l'accession sociale à la propriété, puisque la plupart des projets soumis aux ADIL émane de ménages à revenus modestes ou moyens : ces catégories ont, en effet, vu leur solvabilité se dégrader sous l'effet de l'augmentation des prix, qui s'est poursuivie à un rythme très soutenu, dans le prolongement des années précédentes.
Les montants moyens des opérations étudiées ont, en effet, augmenté de façon très sensible, comme les années précédentes mais à un rythme encore supérieur, tandis que l'allongement de la durée moyenne des prêts, observé depuis 2001, se poursuit et tend même à s'accélérer : 38 % des candidats à l'accession envisageaient, lors de l'entretien, de s'endetter pour une durée supérieure à vingt ans pour financer leur projet, alors que ce n'était pratiquement jamais le cas avant 2000. Si les profils des candidats sont relativement stables par rapport aux trois années précédentes, on observe cependant quelques inflexions : le revenu moyen par unité de consommation augmente plus rapidement que l'inflation (plus de 10 % en trois ans) et la structure des ménages concernés continue à se déformer lentement, avec une poursuite de l'augmentation de la part des personnes seules et une diminution corrélative des couples avec enfants. Le montant de l'apport personnel moyen augmente très légèrement, mais en raison de la hausse des prix le taux d'apport moyen diminue d'un point, et la part des projets à apport très faible ou nul augmente très sensiblement.

La consultation de l'ADIL intervient toujours à un stade précoce, comme l'indique la prédominance des diagnostics financiers (69 %), dont l'objectif est de déterminer la capacité d'investissement du ménage. Cette prédominance s'explique également par la part importante des projets de construction de maisons individuelles, pour lesquels les consultants cherchent en général, avant d'engager le projet, à évaluer une enveloppe maximale. De fait, plus de trois consultants sur quatre ont entrepris leurs démarches depuis moins d'un mois, et pour près des deux tiers d'entre eux, la visite à l'ADIL constitue le premier acte dans leur tentative. Cette proportion, respectivement de 73 % pour les diagnostics et de 50 % pour les plans de financement, s'est stabilisée après avoir très fortement augmenté entre 1999 et 2002.

Le pourcentage de projets jugés non viables par les ADIL est du même ordre que les années précédentes, 17 %. Il est, fort logiquement, plus élevé pour les diagnostics (19 %) que pour les plans de financement (13 %) qui interviennent, la plupart du temps, à un stade plus avancé de la définition des projets.

Une population jeune et de condition plutôt modeste

93 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes. Parmi ces derniers, le poids des locataires du secteur privé est largement prédominant, puisqu'il représente 67 % des primo-accédants. 21 % sont issus du parc locatif social, les 12 % restants étant logés gratuitement ou vivant chez leurs parents.

Dans le prolongement de l'évolution observée au cours des trois années précédentes, la part relative de l'accession " familiale " continue à décroître : encore légèrement majoritaire en 2002, elle est maintenant largement minoritaire dans l'ensemble des projets étudiés, puisque seuls 41,1 % des ménages sont des couples avec enfants, contre 55,8 % en 1999 ; la diminution de la part des couples avec deux enfants et plus (24,6 % contre 34,9 % en
1999) est, pour l'essentiel, responsable de cette évolution. A l'inverse, les personnes seules sont de plus en plus nombreuses parmi les candidats à l'accession (25,7 % contre 22,9 % en 2003 et 17,0 % en 1999), de même que les familles monoparentales (9,1 % contre 8,5 % en 2004), alors que le poids des couples sans enfants est resté stable après avoir légèrement augmenté de 1999 à 2004.

Il s'agit d'une population jeune. L'âge moyen du consultant, 34 ans, s'est stabilisé après avoir connu une légère baisse : il était de 35 ans en 2001 et de 36 ans en 2000. Les moins de 30 ans représentent 29 % des consultants, leur part étant particulièrement importante parmi les personnes seules (36 %) et les couples sans enfant (47 %). Elle est en revanche très faible
(12 %) dans les familles mono-parentales, qui représentent, il est vrai, moins de 9 % des candidats à l'accession et sont en général relativement âgées (plus de la moitié ont au moins 40 ans).

Un ménage sur six relève de l'accession " très modeste "

Le calcul approché du revenu par unité de consommation (Selon la définition de l'INSEE (échelle d'Oxford), on compte une unité de consommation (u.c.) pour le premier adulte du ménage, 0,7 pour chacune des autres personnes de plus de 14 ans et 0,5 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Faute de connaître l'âge des enfants, nous avons comptabilisé 0,5 u.c. pour chacun d'entre eux.) (u.c.) de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de composition différente.
Selon le montant de leur revenu par u.c., on peut donc répartir les candidats à l'accession en quatre catégories : " très modestes " (moins de 671 €/mois), " modestes " (de 671 à 1 007 €/mois), " aisés " (1 007 à 1 442 €/mois), " très aisés " (1 442 €/mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes correspondent approximativement aux quartiles de revenu par u.c. de l'ensemble des ménages français.

Globalement, la part de l'accession que l'on peut qualifier de très modeste est de 11 % et celle de l'accession modeste de 24 %. L'accession aisée représente une proportion nettement plus élevée (35 %) et l'accession très aisée 27 %. Cette distribution diffère notablement de celle de l'ensemble des accédants à la propriété récents, sensiblement plus concentrée dans les hauts revenus.

C'est dans les projets d'acquisition avec travaux que la part des candidats très modestes et modestes est la plus importante, avec 40 % des projets étudiés. Elle est nettement plus faible (33 %) dans les opérations d'acquisition d'ancien sans travaux et intermédiaire (36 %) dans le neuf.

Baisse du taux d'apport personnel

Comme on pouvait s'y attendre du fait de l'ouverture du prêt à 0 % à l'acquisition de logements existants, effective depuis le 1er février 2005, la part de ceux qui s'orientent vers l'ancien est en augmentation. La progression est toutefois modérée, 4 % seulement par rapport à l'année précédente.

Le montant moyen de l'opération envisagée est de 127 600 €, en nette augmentation par rapport à 2004 (+ 8 %). Depuis 1999, la hausse est de plus de 38 %. Autour de cette moyenne, les coûts s'étalent, pour l'essentiel, de 70 000 à 190 000 €, la moitié sont concentrés entre 94 000 et 153 000 €. La part des projets dépassant 150 000 € atteint 27 % de l'ensemble, elle n'était que de 11 % en 2002. Les projets les moins chers concernent dans leur grande majorité l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux : c'est le cas pour plus de 80 % des opérations de moins de 75 000 €.

Le montant de l'apport personnel a à peine augmenté : sa valeur moyenne s'établit à 22 300 € contre 21 900 € en 2003. La part des projets sans apport continue toutefois à augmenter : elle a plus que doublé en cinq ans et atteint 25 %. Le montant de l'apport médian est lui aussi en baisse : il est de 10 000 €, alors qu'il dépassait 12 000 € en 2001.

En raison de la forte hausse des prix, le taux d'apport personnel (Rapport du montant de l'apport personnel au montant de l'opération) recule d'un point. Cette baisse fait suite à une érosion lente mais continue au cours des cinq dernières années, de sorte que le taux d'apport moyen (15,4 %) est de plus de trois points inférieur à son niveau de 2000. Le taux d'apport médian, nettement plus faible, n'est plus que de 9,2 %, alors qu'il était proche de 14 % en 2000. L'écart entre taux moyen et taux médian traduit l'asymétrie de la distribution, avec une concentration importante dans les taux faibles ou nuls et un étalement des valeurs élevées : le taux d'apport est supérieur à 24 % pour un quart des projets et à 43 % pour 10 % d'entre eux.

Le taux d'apport moyen n'est pas très sensible au niveau de revenu : il n'est significativement supérieur que pour les ménages les plus aisés. L'écart est faible, en revanche, entre les ménages des trois premiers quartiles de revenu par unité de consommation.

6 % des ménages disposent d'un apport immobilier - 2 % d'un logement, et 4 % d'un terrain. Plus particulièrement, 10 % des ménages qui envisagent la construction ou l'acquisition d'une maison individuelle neuve sont propriétaires d'un terrain.

Le montant de l'apport étant, nous l'avons vu, pratique-ment stable, la hausse des prix se répercute presque intégralement sur l'endettement. Les ménages désireux d'accéder doivent emprunter plus et sur une plus longue durée que précédemment. L'endettement nécessaire à la réalisation de l'opération s'est encore alourdi, il représente en moyenne un peu plus de quatre années de revenu (4,1 exactement), contre 3,2 années en 2000. Il est d'autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L'écart est considérable entre les ménages " très modestes ", pour lesquels l'endettement représente 4,9 années de revenu, et les " très aisés " (3,8 années). L'augmentation de l'endettement concerne au demeurant l'ensemble des ménages, quelle que soit leur tranche de revenu.

Moins d'un ménage sur quatre est susceptible de bénéficier de l'APL ou de l'AL. Ce pourcentage est en baisse régulière : 30 % en 2000, 26 % en 2003, 24 % en 2005. C'est là aussi un indice du tassement de l'accession sociale. Le montant moyen estimé de l'aide est en légère diminution, 109 €/mois contre 115 en 2003. Pour les couples avec deux enfants et plus et les familles mono-parentales, la fréquence et le montant moyen des aides sont sensiblement plus élevés, bien qu'eux aussi en baisse sensible : 36 % des couples avec deux enfants ou plus et 60 % des familles monoparentales pourraient bénéficier d'une aide d'un montant mensuel moyen de 135 € pour les premiers et 125 € pour les seconds. Ce type de ménages représente du reste 62 % des bénéficiaires potentiels.

Des prêts de plus en plus longs

L'augmentation de l'endettement n'est possible que grâce à l'allongement de la durée de remboursement. En effet, le montant maximum de la mensualité ne peut dépasser un certain pourcentage des revenus du ménage (de l'ordre de 30 % pour la plupart des établissements prêteurs) : la durée du prêt joue donc le rôle de variable d'ajustement pour la plupart des ménages à revenu modeste.

Déjà très sensible depuis le début du millénaire, l'allongement des prêts principaux se poursuit et tend même à s'accélérer. Minoritaire jusqu'en 2001, la part des prêts sur 20 ans ou plus est maintenant très largement majoritaire. Plus spectaculaire encore est l'augmentation de la part des simulations dans lesquels un financement sur 25 ans ou plus est envisagé : inexistants jusqu'en 1999, ces projets représentent plus d'un tiers de l'ensemble.

Répartition des prêts principaux selon leur durée

Comme les années précédentes, l'allongement de la durée des prêts, conjugué à une légère augmentation de l'apport personnel et au bas niveau des taux d'intérêt, a contribué au maintien d'un fort volume d'accession à la propriété dans un contexte de forte augmentation des prix fonciers et immobiliers. Ce phénomène n'est pas sans susciter des inquiétudes et la commission bancaire s'en est alarmée dans un rapport publié en 2005. En tout état de cause, une hausse de taux aurait très probablement pour effet, en réduisant la marge de manœuvre permise par l'allongement, de resserrer l'accès au crédit.

32 % des candidats pourraient prétendre à un PAS

Dans les plans de financements étudiés par les ADIL, le PAS est normalement préconisé pour les ménages qui peuvent y prétendre, en raison des avantages qu'il présente pour l'emprunteur (éligibilité à l'APL et sécurisation). Une forte augmentation de la part des PAS préconisés avait été observée en 2002, conséquence de la réforme des plafonds de ressources intervenue en octobre 2001, qui avait eu pour effet d'augmenter significativement le pourcentage de ménages éligibles. Depuis lors, on enregistre au contraire un recul continu et le PAS retombe en deçà de son niveau de 2001 : la diminution du pourcentage de consultants éligibles au PAS explique sans doute en partie cette baisse. A cet égard, la suppression du dispositif de sécurisation qui lui était associé a pu contribuer à en diminuer l'intérêt aux yeux des conseillers.
Corrélativement, la part des prêts bancaires libres continue à augmenter : ils sont présents dans plus d'un plan de financement sur deux. 

Force est d'ailleurs de constater que, dans les montages financiers effectifs, l'occurrence du PAS est bien moins grande que dans les simulations des ADIL : en d'autres termes, nombre d'accédants éligibles au PAS financent leur opération avec un prêt bancaire non réglementé. La complexité, réelle ou supposée, de la réglementation du PAS conduit de fait souvent les établissements prêteurs à adopter une tarification qui incite les emprunteurs à s'en détourner, et à ne proposer un PAS qu'aux emprunteurs éligibles à l'APL. Le PAS est particulièrement sous-utilisé dans les opérations d'acquisition de logements anciens, probablement en raison de la contrainte que représente l'exigence d'un état des lieux.