Accès au logement locatif et assurance impayés de loyer

ANIL, Habitat Actualité, juillet 2005, revu en février 2006
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

Lors de la réunion d'un " atelier de la consommation sur le logement " le 9 juin, le ministre de l'économie, Thierry Breton, a annoncé la mise en place d'un système de garantie des impayés de loyers. " II s'agirait de permettre au 1 % logement d'agir en tant que réassureur d'un système de garantie d'impayés offert aux bailleurs : leurs primes d'assurance loyers impayés seraient mutualisées et donc égalisées même s'ils louent à des locataires un peu plus à risque ". Ce projet conduit à se poser plusieurs questions. Comment délimiter le périmètre des bénéficiaires pour qu'une telle aide soit efficace ? Quels peuvent être ses effets à moyen terme ? Comment ce produit peut-il s'articuler sur l'offre existante d'assurances contre les impayés de loyer ?

Garantie du bailleur et accès au logement

Taille de la cible et effet immédiat

Dans un premier temps, l'introduction d'une garantie supplémentaire change la position respective des candidats à la location et modifie l'ordre de la file d'attente. Il s'agit de déterminer comment s'opère la substitution, quel ménage accède au logement grâce à la garantie et quel ménage en est écarté. Ainsi, un employeur peut accorder sa garantie à un salarié pour l'aider à accéder à un logement locatif : dans un marché tendu, le salarié sera alors en meilleure position par rapport aux autres candidats à la location. La redistribution se fait entre des catégories sociales très proches, celles qui peuvent prétendre à des logements de même ordre de prix. L'effet de la garantie sera d'autant plus déterminant que le nombre de ceux auxquels elle est attribuée est réduit. Il en sera ainsi si l'aide est destinée à favoriser des catégories particulières, infirmières, réfugiés, apprentis etc.

Il faut, en effet, tenir compte de ce que cette redistribution s'opère entre des logements existants, dont l'effectif est non immédiatement extensible. Pour qu'il le soit, il faudrait admettre que les logements vacants disponibles existent en nombre, ce que conteste la plupart des spécialistes et ce que démentent les piètres résultats des expériences de remise sur le marché de logements vacants. Une telle aide est donc d'autant plus efficace que la cible de ses bénéficiaires potentiels est étroite et on peut douter de son efficacité immédiate si elle concerne des catégories très larges, par exemple si elle est accordée sous seule condition de ressources.

L'effet différé : augmentation de l'offre et retour des loyers " à la normale "

Mais le parc locatif n'est pas figé. Des bailleurs peuvent décider de vendre et leurs logements être achetés par des propriétaires occupants ; à l'inverse, un haut niveau de garantie peut les inciter à conserver leur bien à usage locatif et donc ralentir le flux de sortie du parc locatif. Il peut aussi contribuer à accroître le flux d'entrée en rendant plus attractif l'investissement locatif. Globalement, l'effet résultant de ces différents mouvements devrait être positif en termes d'offre, puisque la garantie accroît le nombre de ménages susceptibles de satisfaire aux conditions fixées par les bailleurs, et, par conséquent, une détente du marché entraînant un retour des loyers au niveau antérieur. Les zones les plus tendues, celles où l'augmentation de l'offre n'est guère envisageable, pourraient toutefois faire exception à ce " retour à la normale ".

A terme, l'effet de la garantie semble donc bien être celui recherché : permettre à un plus grand nombre de ménages d'accéder au parc locatif. Mais dans quelle mesure ce raisonnement, qui repose sur des bases purement économiques, est-il valable ? Tout dépend évidemment de notre hypothèse initiale, selon laquelle la garantie de paiement du loyer a un prix ou, ce qui revient au même, que l'absence de garantie se traduit par une prime de risque, c'est-à-dire par un supplément de loyer. En réalité, les choses ne sont sans doute pas aussi simples, et l'hypothèse n'est probablement pas valable dans tous les cas.

On peut, schématiquement, classer les bailleurs en deux catégories :

les " investisseurs ", qui considèrent leur bien comme un capital financier dont ils veulent recueillir le fruit, mais sans avoir à supporter les contraintes de la gestion locative. Ils tiennent à être assurés de percevoir régulièrement le loyer, d'autant qu'ils ont souvent un emprunt à rembourser, et sont prêts à payer le prix de cette sécurité. Ils utilisent les services d'un gestionnaire professionnel et apprécient la garantie que ce dernier peut leur offrir ;

les bailleurs " de voisinage ", qui gèrent eux-mêmes leur bien et ont souvent des relations personnelles avec les locataires, qu'ils ont eux-mêmes sélectionnés en fonction des garanties qu'ils apportent, mais aussi de leur profil personnel. S'estimant en mesure de faire ce choix avec pertinence - moyennant peut-être un loyer modéré de nature à attirer de nombreuses candidatures, ils ne voient pas forcément d'intérêt à souscrire une assurance contre les impayés.

C'est donc auprès de la première catégorie que la garantie est susceptible d'avoir un impact. Pour les seconds, elle sera bien entendu bonne à prendre, mais il est fort vraisemblable qu'elle ne modifiera pas leur comportement.

Les assurances " impayés de loyers " des bailleurs

Sont généralement regroupées sous le terme d'assurance " impayés de loyers " deux réalités très diverses : les garanties proposées par les gestionnaires professionnels, d'une part, et les assurances " impayés de loyers " proposées par les compagnies d'assurances aux bailleurs qui gèrent directement leur bien, d'autre part.
Les professionnels proposent deux type de garanties.

Deux types d'assurances coexistent en effet (1) :

le " ducroire " : L'administrateur de biens offre à son client une garantie de paiement de son loyer en cas de défaillance du locataire ou en cas de vacance prolongée. Dans ce cas, les gestionnaires professionnels, comme les agents FNAIM, l'administrateur de biens offre à son client une garantie de paiement de son loyer en cas de défaillance du locataire ou en cas de vacance prolongée. Pour couvrir le risque correspondant, il s'assure ou, pour les plus grosses sociétés du type FONCIA ou GESTRIM, provisionne la contrepartie de ce risque. Si survient un impayé, le professionnel indemnise le particulier et ne peut en aucun cas se défausser, même dans le cas où la compagnie d'assurance refuserait d'indemniser le sinistre pour quelque motif que ce soit ; il a en effet participé au choix du locataire et à la gestion du logement. Le système est donc parfaitement sécurisant pour le bailleur ;
il est, en outre, d'un coût raisonnable, de l'ordre de 2 % du montant du loyer. Il est très largement souscrit par les investisseurs " Robien " qui donnent leur bien en gérance à des professionnels et qui se voient offrir un " package " ; il n'existe pas de statistique globale concernant les autres bailleurs. Mais dans cette formule, le bailleur n'est en aucune façon l'assuré, il n'a pas de relation avec l'assureur. A l'égard du gestionnaire, l'assureur est un prestataire de services comme un autre ;

le " pour compte " : l'administrateur de biens propose à son client le recours à un produit offert par une compagnie d'assurance. Il est rémunéré pour ce service par l'assureur, comme l'est le banquier pour les assurances accessoires à un contrat de prêt. Cette formule est évidement plus confortable pour le professionnel de l'immobilier qui ne joue qu'un rôle de courtier, mais elle est assurément moins valorisante. A l'inverse, elle est beaucoup moins sécurisante pour le bailleur qui, en cas de défaillance du locataire, se trouvera seul face à un assureur. Le bailleur qui gère lui-même son bien peut également recourir à ce titre d'assurance.

Le développement des assurances " impayés de loyers " proposées par les compagnies d'assurances aux bailleurs qui gèrent directement leur bien semble beaucoup plus modeste, voire confidentiel, sans que l'effectif en soit précisément connu. Une enquête de l'ANIL auprès des ADIL faisait état de 10 % des bailleurs assurés. Il est probable que celui qui choisit de gérer lui-même son logement plutôt que de confier cette tâche à un professionnel soit moins enclin à recourir à ce type d'assurance, mais cela mériterait d'être vérifié. Ces assurances sont plus coûteuses, souvent supérieures à 2,75 %, du fait du phénomène d'anti-sélection ; certaines atteindraient 4 %, si l'on se réfère aux offres relevées sur Internet et leur mise en jeu s'avère problématique, notamment si l'assureur parvient à prouver qu'une des exigences du contrat n'a pas été respectée.

Il reste donc à savoir si le dispositif envisagé s'adossera aux seules assurances proposées directement aux bailleurs ou s'il viendra également " bonifier " les assurances offertes aux administrateurs de biens, le plus souvent dans le cadre de conditions agréées par leurs chambres syndicales.

(1) La fiscalité favorisait autrefois le " ducroire ", mais il bénéficie aujourd'hui du même traitement que le " pour compte " (déduction des revenus fonciers)..

Il n'existe pas de statistiques fiables sur l'effectif respectif de ces deux formules.
Les éléments d'appréciation qui suivent ont été réunis par Henry Buzy-Cazaux, DGA de FONCIA.

* La FNAIM propose le contrat VERSALIS distribué par la CGIA, société d'assurances filiale de la Caisse de Garantie de l'Immobilier FNAIM,. en " ducroire " :
1 600 cabinets, ce qui doit représenter environ 80 000 lots
* Les Assurances du Sud assurent environ 100 000 lots en " ducroire "
* CORNIL propose les deux formules, mais assure environ 10 000 lots en " ducroire "
* FONCIA auto-assure 100 000 lots en " ducroire "

* En revanche, GESTRIM, qui s'auto assure également vient de passer au " pourcompte" un effectif que l'on peut estimer à 50 000 lots.
* La CNAB, avec l'assureur VERSPIREN a également opté pour le " pour compte ".