Que sera le nouveau PTZ Plus ?

ANIL, Habitat Actualité, octobre 2004
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

Les dispositions prévues par le projet de loi de finances pour 2005 confortent le prêt à 0 % (PTZ), tout en changeant les modalités de la prise en charge par l'Etat du coût d'indemnisation de l'absence d'intérêt. Celle-ci de budgétaire devient fiscale, mais cette modification du circuit de versement n'a pas d'incidence pour l'accédant. Des changements de barème sont à l'étude, pour que le montant du PTZ tienne davantage compte de la taille de la famille ou pour étendre son bénéfice aux acheteurs de logements anciens, mais il s'agit d'une question tout à fait distincte.

Le débat sur l'orientation prioritaire des aides au logement vers le logement neuf est une constante de la réflexion sur la politique du logement en France. Elle se posait déjà pour le PAP et dans les mêmes termes que pour le PTZ, comme le rappelait le rapport d'évaluation de 2000 confié à l'Inspection Générale des Finances, au Conseil Général des Ponts et Chaussées et à l'ANIL. " Le soutien au secteur du bâtiment, ou même l'objectif d'amélioration du patrimoine bâti, peuvent en effet expliquer le fait que le PTZ, comme les aides à la pierre l'ayant précédé, soit traditionnellement réservé à la construction neuve ou à des opérations d'acquisition comportant une part importante de travaux. A l'inverse, si l'objectif consiste à augmenter le nombre de ménages modestes accédant à la propriété, une réflexion s'impose sur l'ouverture de ce type de dispositif à l'ensemble des opérations d'acquisition, et notamment dans l'ancien. S'y ajoute un jugement sur l'équité d'un tel système : les accédants les plus modestes achètent, sans aucune aide publique, des logements anciens dans lesquels ils ne sont pas toujours à même de financer immédiatement les travaux nécessaires… L'existence d'un marché de l'occasion actif est nécessaire au dynamisme du secteur de la construction ".

Si le sujet n'est pas neuf, les termes du débat ne le sont pas non plus. Le premier obstacle tient au coût nécessairement élevé d'une mesure d'extension du bénéfice du PTZ à l'ancien ; en effet, trois opérations d'accession se font dans l'ancien pour une dans le neuf. Mais d'autres interrogations portent sur l'efficacité d'une telle mesure et sur le risque d'effet inflationniste si cette ouverture ne s'assortissait d'aucune condition de travaux.

Des éléments intéressants peuvent être tirés de l'expérience conduite en 1996, lorsque la quotité de travaux exigée pour bénéficier du PTZ avait été réduite de 35 % à 20 %. Les principales conclusions de l'étude conduite par les ADIL à l'issue de cette expérience peuvent être résumées ainsi : la nature de certaines opérations avait été modifiée, les faisant évoluer de l'achat sans travaux vers l'acquisition-amélioration ; le PTZ avait donc déclenché les travaux et les opérations avaient ainsi été plus sécurisées, puisque la conduite des travaux nécessaires au confort n'avait pas été différée. En revanche, on n'avait pas observé de déplacement du neuf vers l'ancien, ni d'achat " déclenché " par l'aide.

C'est la raison pour laquelle il ne serait peut-être pas judicieux de supprimer toute exigence de travaux, si l'on veut éviter que la solvabilité supplémentaire qui résulte de l'aide PTZ soit contrebalancée par la hausse de prix qu'elle aura générée. L'offre d'ancien est en effet moins élastique que la construction neuve. Tous les raisonnements conduits dans ce domaine jusqu'alors postulaient l'existence d'une offre de logements anciens, stérilisée par l'absence d'aide publique. Or ce n'est pas ce que constatent les ADIL, ni les professionnels consultés par la mission IGF / CGPC / ANIL dans l'Ain, le Rhône et le Morbihan. Leurs observations conduisent au contraire à mettre en doute l'importance de l'offre de logements anciens correspondant aux attentes des accédants éligibles au PTZ.

Il est très probable que l'ampleur de l'effet prix variera fortement selon les micro-marchés locaux. La distinction doit être faite entre zone tendue et zone non tendue ; elle peut s'apprécier en tenant compte des prix,
mais aussi (sans que ce critère soit susceptible d'être rigoureusement évalué) par la part des accédants potentiels sur un marché déterminé susceptible d'être solvabilisée par le PTZ, ce que l'on pourrait appeler le taux de pénétration du PTZ.

Dans les zones peu ou moyennement tendues, on peut penser qu'une forte proportion d'acheteurs potentiels est éligible à l'aide. C'est donc sur la base de la demande des accédants aidés que se déterminent les prix. Sans obligation de travaux, l'effet du PTZ risque d'être surtout inflationniste. Mais l'exigence actuelle d'un pourcentage minimal de travaux n'est pas vraiment pertinente, car il n'existe aucun lien logique entre le coût des travaux et le prix d'achat du logement, ce dernier dépendant largement du prix du foncier ; de surcroît, le pourcentage actuellement exigé est trop élevé : à titre d'exemple, il est peu probable que dans un immeuble collectif en bon état un appartement nécessite un montant de travaux représentant 54 % du prix d'acquisition, et ce pour les seules parties privatives. L'exigence d'un montant forfaitaire minimum de travaux serait plus pertinente. Son objectif serait de faire en sorte que les travaux nécessaires soient effectivement réalisés et ainsi de contribuer à l'amélioration générale du parc. Proche de la proposition faite par l'ANIL au sein de la mission d'évaluation précitée, une formule simple et lisible consisterait à étendre le bénéfice de l'aide dans les conditions actuelles, mais en plafonnant le montant du PTZ au montant des travaux.

Dans les zones tendues, la part de candidats susceptibles de bénéficier du PTZ sera plus faible. C'est sur la base de la demande des accédants non aidés que se déterminent les prix. Le PTZ sans travaux peut être un élément de mixité, permettant aux ménages modestes de bénéficier d'une solvabilité proche de celle des accédants non aidés.

En outre, et dans un autre ordre d'idée, on ne peut s'empêcher de craindre que le coût considérable pour la collectivité d'une généralisation du PTZ à l'ancien, si elle ne s'accompagnait d'aucune condition de travaux et si le montant du prêt était maintenu à un niveau attractif, ne porte à terme la condamnation du PTZ.