L'investissement locatif : à qui profite le dispositif Robien ?

ANIL, Habitat Actualité, Novembre 2005
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

Depuis 1984, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositions fiscales d'encouragement à l'investissement locatif privé. Différents régimes se sont succédé, mais leur succès ne s'est guère démenti. Le dispositif " Robien ", actuellement en vigueur, suscite un engouement particulièrement vif : l'investissement locatif représentait en effet en 2004 plus de la moitié des ventes des promoteurs, auxquelles il faut ajouter au moins 10 000 maisons individuelles construites par des particuliers en vue de la location.
L'incitation fiscale est en effet très efficace. La perspective de réaliser une économie d'impôt est la principale motivation des personnes qui consultent les ADIL à propos d'un projet d'investissement, c'est aussi l'argument de vente essentiel des réseaux de commercialisation. L'investissement locatif est souvent présenté comme un produit financier, et il est fréquent que l'achat par le biais de tels réseaux se fasse sans visite du logement, voire dans l'ignorance totale des conditions du marché local. Toutefois, ce type de commercialisation ne représente qu'une part sans doute minoritaire de l'ensemble des ventes, l'essentiel se faisant sur place par le biais d'un bureau de vente.
Les logements ainsi produits correspondent-ils, en termes de localisation, de type de logement et de taille, à une demande ? Quel est l'effet de l'afflux d'offres nouvelles sur les marchés ? Quel peut-être le niveau de rentabilité de ces investissements ? Les contreparties sociales aux avantages fiscaux sont-elles suffisantes, une limitation plus contraignante des loyers plafonds, voire une programmation géographique, seraient-elles souhaitables ? Telles sont quelques unes des questions auxquelles l'étude tente d'apporter des éléments de réponse.
Elle apporte en outre un éclairage particulier sur l'investissement locatif dans deux départements, le Tarn et l'Ille-et-Vilaine, présentant des situations assez contrastées.

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