Faciliter l’accession sociale par la mise à disposition du terrain à des conditions privilégiées

ANIL, Habitat Actualité, Juin 2005
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

Dans quelle mesure les collectivités locales peuvent-elles peser sur la localisation des opérations d'accession ? Certains élus s'alarment, en effet, lorsqu'ils constatent que leurs concitoyens - modestes ou jeunes - ne peuvent devenir propriétaires qu'en acceptant de s'éloigner de leur quartier d'origine. Les quartiers où l'accession se développe tendent à devenir socialement de plus en plus homogènes et la ségrégation spatiale s'accuse.
Les modalités nationales d'aide à l'accession sociale ne font pas l'objet de programmation géographique, mais d'une simple différenciation en trois zones ; elles ne peuvent avoir pour effet de compenser la différence de solvabilité des ménages dans les zones tendues. La hausse des prix se manifeste d'abord sur le coût du terrain qui représente une part croissante du coût d'une opération de construction en accession sociale. L'activité de construction des maisons individuelles est extrêmement concurrentielle, la pression de la demande pèse directement sur le prix du terrain qui constitue la variable d'ajustement.
La loi de décentralisation élargit les possibilités dont disposent les collectivités locales en matière d'aide au logement. Une première forme d'intervention consiste pour elles à renforcer les aides nationales, dans certaines zones et au profit de certains ménages. Le " dopage du PTZ " correspond à cette logique, mais c'est une modalité plus adaptée à l'accession dans l'ancien qu'à la construction. S'agissant de la construction de maisons individuelles ou d'immeubles collectifs, la collectivité locale a tout intérêt à procéder par mises à disposition de terrain pour éviter que l'aide supplémentaire ait pour seul effet de concourir à la hausse du prix du foncier.

• La formule décrite dans la première fiche, consiste à différer le paiement du prix du foncier pour le " neutraliser " dans le coût global de l'opération au profit de ménages répondant à des critères déterminés.
• La deuxième fiche fait le point sur les critères qui peuvent légalement être utilisés pour déterminer les ménages qui peuvent bénéficier des tels avantages.
• La troisième fiche décrit les clauses anti-spéculatives qui peuvent être mises en œuvre pour éviter que ces dispositifs ne soient à l'origine d'enrichissement sans cause, notamment en cas d'interruption précoce de l'opération. Cette dernière question fera l'objet d'un dossier plus ap-profondi, sur tout ce qui touche aux clauses anti-spéculatives.

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