Difficultés des copropriétés et copropriétés en difficulté, un éclairage étranger

ANIL, Habitat Actualité, Décembre 2005

Partout la copropriété se développe, mais en France elle a mauvaise presse. Elle y est pourtant ancienne et concerne un parc de logements très important. Mais le fonctionnement en est souvent jugé conflictuel et les professionnels catalysent les mécontentements. Plus grave, les copropriétés en difficulté constituent un enjeu majeur des politiques publiques.

Qu'en est-il à l'étranger ? La comparaison avec les pratiques étrangères conduit à relativiser l'importance des mécanismes strictement juridiques dans le plus ou moins bon fonctionnement de la copropriété. Plusieurs pays ont, en effet, récemment réformé les règles de ce qui correspond à la copropriété au sens large, c'est-à-dire le cadre juridique de la gestion des immeubles appartenant à une pluralité de propriétaires, lorsque la propriété est associée, pour chacun d'entre eux, à la jouissance ou à l'usufruit privatif d'une partie précise de l'immeuble. Or, il apparaît que la plupart des réformes adoptées ou en cours tendent à faire évoluer les législations existantes vers des schémas proches du nôtre.

Quant aux copropriétés en difficultés, si elles constituent un très grave problème pour les anciens pays socialistes d'Europe de l'Est, on n'observe aucune situation qui s'en rapproche ni en Angleterre, au Canada, en Allemagne, ni même en Espagne où le statut de copropriétaire occupant est pourtant de très loin majoritaire.

Dans nombre de pays de l'ex-bloc soviétique, la propriété des logements locatifs sociaux a été transférée, souvent dans un état déplorable, aux locataires. En l'absence d'un marché du logement constitué de longue date, ceux-ci n'ont pas pris l'exacte mesure de la valeur patrimoniale de leur bien et n'ont pas perçu les implications de leur changement de statut, sauf celles qui se traduisent par l'accroissement de charges d'entretien ou de fonctionnement, qui pour certaines d'entre elles n'étaient jusqu'alors pas liées au logement, comme les fournitures d'eau.

En revanche, rien de tel dans les quelques pays de l'Europe de l'Ouest ou d'Amérique du Nord sur lesquels a porté l'étude. Nulle part une réalité comparable à celle que recouvre le concept de copropriétés en difficulté en France ne s'observe ou ne constitue un enjeu de politique publique.

Diverses explications peuvent être avancées, mais la plus déterminante semble être que, dans aucun des pays considérés, la copropriété n'accueille une telle proportion de locataires et plus particulièrement de locataires très pauvres et nulle part n'existent en nombre des immeubles " pauvres ", situés dans des quartiers déqualifiés, où cohabitent copropriétaires occupants et copropriétaires bailleurs. Dans ces pays, la copropriété adopte des formes diverses, mais toujours conçues pour régler les rapports entre des copropriétaires occupants ; ce n'est pas un cadre juridique communément utilisé pour l'investissement locatif, surtout lorsque les logements sont destinés à des locataires modestes. Est-ce à dire que la copropriété serait un statut mal adapté à l'investissement locatif destiné à loger des ménages les plus modestes ? Probablement, mais il reste que dans les autres pays étudiés, les locataires pauvres, voire ceux qui sont exclus des circuits traditionnels de l'accès au logement, s'ils sont absents des copropriétés, se retrouvent dans d'autres segments du parc, qu'il s'agisse du parc public ou d'immeubles privés appartenant en totalité à un propriétaire unique, personne physique ou société.

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