Les projets d'accession étudiés dans les ADIL en 2003

ANIL, Habitat Actualité n° 88, janvier 2004
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

Un peu plus de 20.000 projets d'accession ont été étudiés en 2003 dans les ADIL. A nombre d'ADIL constant, cela représente une diminution d'environ 10 % de la demande de ce type de conseils par rapport à 2002. Ce tassement traduit sans aucun doute un retournement de la conjoncture de l'accession, à tout le moins de l'accession sociale dont relève la plupart des projets soumis aux ADIL : dans un contexte d'augmentation des prix conjuguée avec une légère remontée des taux d'intérêt, le nombre de projets est, fort logiquement, en baisse.

Leur analyse met en évidence l'augmentation très sensible des prix moyens d'opérations et la poursuite de l'allongement de la durée moyenne des prêts observée depuis 2001 : plus de la moitié des candidats à l'accession envisagent aujourd'hui de s'endetter sur vingt ans ou plus pour financer leur projet, ce qui n'était pas le cas dans un passé encore assez récent. Si les profils des candidats aussi bien que des projets étudiés sont relativement stables par rapport aux deux années précédentes, on observe cependant quelques inflexions : le montant de l'apport personnel moyen augmente légèrement, mais le taux d'apport continue à diminuer, certes modérément, en raison de l'augmentation des prix ; enfin, la structure des ménages concernés continue à se déformer lentement, avec une poursuite de l'augmentation de la part des personnes seules et une diminution corrélative des couples avec enfants.

La consultation de l'ADIL intervient toujours à un stade de plus en plus précoce, comme l'indique la prédominance accrue des diagnostics financiers (69 % contre 67 % en 2002 et 65 % en 2000 et 2001), dont l'objectif est de déterminer la capacité d'investissement du ménage. Cette prédominance s'explique également par la part, très largement majoritaire (80 %), des projets de construction de maisons individuelles, pour lesquels les consultants cherchent en général, avant d'engager le projet, à évaluer une enveloppe maximale. De fait, plus de trois consultants sur quatre ont entrepris leurs démarches depuis moins d'un mois, et pour près des deux tiers d'entre eux, la visite à l'ADIL constitue le premier acte dans leur tentative. Cette proportion, respectivement de 71 % pour les diagnostics et de 49 % pour les plans, est toutefois en légère baisse après avoir connu une hausse continue pendant quatre ans : peut-être faut-il voir là l'effet d'un léger essoufflement de l'offre, notamment en neuf, après plusieurs années de conjoncture très soutenue.

17 % des projets sont jugés non viables par les ADIL , ce pourcentage, remarquablement stable depuis trois ans, est fort logiquement plus élevé pour les diagnostics (19 %) que pour les plans de financement (13 %) qui interviennent, la plupart du temps, à un stade plus avancé de la définition des projets.

Une population jeune et de condition plutôt modeste

94 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes. Parmi ces derniers, le poids des locataires du secteur privé est largement prédominant, puisqu'il représente un peu plus des deux tiers des primo-accédants. 22 % sont issus du parc locatif social, les 10 % restants étant logés gratuitement ou vivant chez leurs parents.

Dans le prolongement de l'évolution observée au cours des trois années précédentes, la part relative de l'accession familiale continue à décroître : elle devient minoritaire dans l'ensemble des projets étudiés, puisque seuls 48,3 % des ménages sont des couples avec enfants, contre 55,8 % en 1999 ; la diminution de la part des couples avec deux enfants et plus (28,5 % contre 34,9 % en 1999) est, pour l'essentiel, responsable de cette évolution. A l'inverse, les personnes seules sont de plus en plus nombreuses parmi les candidats à l'accession (21,4 % contre 19,8 % en 2002 et 17,0 % en 1999), de même que les familles monoparentales (9,0 % en 2003 contre 7,7 % en 2002), alors que le poids des couples sans enfants est à peu près stable depuis deux ans.

Il s'agit d'une population jeune. L'âge moyen du consultant, 34 ans, est stable après avoir connu une légère baisse : il était de 35 ans en 2001 et de 36 ans en 2000. Les moins de 30 ans représentent 27 % des consultants, leur part étant particulièrement importante parmi les personnes seules (35 %) et les couples sans enfant (47 %). Elle est en revanche très faible (12 %) dans les familles monoparentales, qui ne représentent, il est vrai, que 9 % des candidats à l'accession et sont en général relativement âgées (la moitié a plus de 40 ans).

Les deux conjoints travaillent dans les deux tiers des couples

Les revenus mensuels nets sont inférieurs à 2.000 € pour 85 % des personnes seules, et compris entre 1.500 et 3.000 € pour 69 % des couples. Pour ceux-ci, l'activité du conjoint est la situation la plus fréquente : 56 % d'entre eux comptent deux actifs, cette proportion tombant toutefois à 49 % pour les familles de deux enfants et plus, contre 60 % pour les autres couples. Au total, près de 40 % des consultants sont des ménages de deux actifs.

Un ménage sur six relève de l'accession " très modeste "

Le calcul approché du revenu par unité de consommation (Selon la définition de l'INSEE (échelle d'Oxford), on compte une unité de consommation) (u.c.) pour le premier adulte du ménage, 0,7 pour chacune des autres personnes de plus de 14 ans et 0,5 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Faute de connaître l'âge des enfants, nous avons comptabilisé 0,5 u.c. pour chacun d'entre eux.(u.c.) de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de composition différente.

Selon le montant de leur revenu par u.c., on peut donc répartir les candidats à l'accession en quatre catégories : " très modestes " (moins de 671 €/mois), " modestes " (de 671 à 1.007 €/mois), " aisés " (1.007 à 1.442 €/mois), " très aisés " (1.442 €/mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes correspondent approximativement aux quartiles de revenu par u.c. de l'ensemble des ménages français.

Globalement, la part de l'accession que l'on peut qualifier de très modeste est de 13 % et celle de l'accession modeste de 27 %. L'accession aisée représente une proportion un peu plus élevée (34 %) et l'accession très aisée 26 %. Cette distribution diffère notablement de celle de l'ensemble des accédants à la propriété récents, notablement plus concentrée dans les hauts revenus.

C'est dans les projets d'acquisition avec travaux que la part des candidats très modestes et modestes est la plus importante, avec 45 % des projets étudiés. Elle est nettement plus faible (37 %) dans les opérations d'acquisition d'ancien sans travaux et intermédiaire (40 %) dans le neuf.

Légère baisse du taux d'apport personnel

Le montant moyen de l'opération envisagée est de 112.400 euros, en très forte augmentation par rapport à 2002 (+ 9 %). Depuis 1999, la hausse est de plus de 23 %. Autour de cette moyenne, les coûts s'étalent, pour l'essentiel, de 50.000 à 150.000 €, un peu plus de la moitié est concentré entre 80.000 et 135.000 €. La part des projets de plus de 150.000 € est loin d'être négligeable, puisqu'elle atteint 16 % de l'ensemble contre 10 % en 2001. Les projets les moins chers concernent dans leur grande majorité l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux : c'est le cas pour plus de 80 % des opérations de moins de 75.000 €.

Le montant de l'apport personnel est en augmentation : sa valeur moyenne s'établit à 21.200 € contre 20.000 € en 2002. La part des projets à faible apport continue toutefois à augmenter, puisque le premier quartile (Montant délimitant le quart des projets ayant les apports les plus faibles) passe de 2.287 € à 1.525 € en un an (il était de 3.506 € en 2001). Les ménages dont l'apport personnel est inférieur à 4.000 € représentent 30 % des consultants, ils n'étaient que 26 % en 2001. La part de ceux qui ne disposent d'aucun apport personnel était de 13 % en 2000 et de 17 % en 2002, elle est en 2003 de 19 %.
Malgré l'augmentation du montant de l'apport, le taux d'apport est de nouveau en légère baisse à cause de la forte augmentation des prix moyens avec l'augmentation des prix : sa moyenne s'établit à 16,6 %, soit 0,4 point de moins qu'en 2002 et 2,2 de moins qu'en 2000. Le taux d'apport médian, nettement plus faible, est de 11,0 %. Cet écart traduit l'asymétrie de sa distribution, avec une concentration importante dans les taux faibles et un étalement des valeurs élevées : le taux d'apport est supérieur à 25 % pour un quart des projets et à 43 % pour 10 % d'entre eux.

On notera que, pour l'ensemble des ménages, le taux d'apport moyen est beaucoup plus faible en acquisition-amélioration (13,2 %) qu'en neuf ou en ancien sans travaux (respectivement 17,0 et 17,4 %), ce qui explique sans doute que la proportion de ce type de projet soit la plus forte parmi les ménages à faible revenu. Il est également fonction croissante du revenu. Cependant, même pour les ménages " très modestes ", il est en règle générale conséquent : 15,6 % en moyenne, contre 18,4 % pour les très aisés.

L'endettement nécessaire à la réalisation de l'opération continue à augmenter, cela pour la troisième année consécutive : il est en moyenne de 3,6 années. Il est d'autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L'écart est considérable entre les ménages " très modestes ", pour lesquels l'endettement représente 4,3 années de revenu, et les " très aisés " (3,2 années).
L'augmentation de l'endettement concerne l'ensemble des ménages, quelle que soit leur tranche de revenu.

7 % des ménages disposent d'un apport immobilier - 3 % d'un logement, et 4 % d'un terrain. Plus particulièrement, 9 % des ménages qui envisagent la construction ou l'acquisition d'une maison individuelle neuve sont propriétaires d'un terrain.

Un peu plus d'un ménage sur quatre est susceptible de bénéficier de l'APL ou de l'AL. Le montant moyen estimé de l'aide est stable, 115 €/mois. Pour les couples avec deux enfants et plus et les familles monoparentales, la fréquence et le montant moyen des aides sont sensiblement plus élevés : 39 % des couples avec deux enfants ou plus et 64 % des familles monoparentales pourraient bénéficier d'une aide d'un montant mensuel moyen de 139 € pour les premiers et 127 € pour les seconds. Ce type de ménages représente du reste 63 % des bénéficiaires potentiels.

Des prêts de plus en plus longs

La tendance à l'allongement des prêts principaux, déjà observée depuis deux ans, se confirme. Les prêts sur 20 ans ou plus sont maintenant largement majoritaires. La part des prêts de 15 ans et moins continue à diminuer, celle des prêts de plus de 20 ans augmente très significativement, elle atteint 15 % de l'ensemble. Les prêts sur 25 ans ou plus, notamment, sont de plus en plus souvent envisagés, puisque leur part, infinitésimale jusqu'en 1999, atteint maintenant 13 %.

Répartition des prêts principaux selon leur durée

On notera que la part des prêts principaux de longue durée ne diffère pas significativement selon que le plan de financement comprend ou non un prêt à 0 %. En effet, la large diffusion de la technique du lissage fait qu'il n'est plus besoin, aujourd'hui, d'ajuster la durée du prêt principal sur celle de la durée de la période de différé d'amortissement du PTZ, et il est de plus en plus courant d'associer à un prêt à 0 % avec différé un prêt principal de longue durée.

L'allongement de la durée des prêts, conjuguée à une légère augmentation de l'apport personnel et à la baisse des taux d'intérêt, a contribué au maintien d'un fort volume d'accession à la propriété dans une conjoncture économique générale dégradée et de forte augmentation des prix fonciers et immobiliers. Il peut encore se poursuivre puisqu'il subsiste une part non négligeable de prêts relativement courts. Toutefois, l'allongement est d'autant moins efficace que les taux d'intérêt sont élevés, or ceux-ci paraissent aujourd'hui plutôt orientés à la hausse : la poursuite du ralentissement de l'accession est donc à prévoir.

45 % des candidats pourraient prétendre à un PAS

Dans les plans de financement étudiés par les ADIL, le PAS est préconisé pour tous les ménages qui peuvent y prétendre, en raison des avantages qu'il présente pour l'emprunteur (éligibilité à l'APL et sécurisation). Une forte augmentation de la part des PAS préconisés avait été observée en 2002, conséquence de la réforme des plafonds de ressources intervenue en octobre 2001, qui avait eu pour effet d'augmenter significativement le pourcentage de ménages éligibles. En 2003, le PAS arrive toujours en tête des prêts principaux, mais n'est plus majoritaire.

Force est toutefois de constater que, dans les montages financiers effectifs, l'occurrence du PAS est bien moins grande : en d'autres termes, nombre d'accédants éligibles au PAS financent leur opération avec un prêt bancaire non réglementé. La complexité, réelle ou supposée, de la réglementation du PAS conduit de fait souvent les établissements prêteurs à adopter une tarification qui incite les emprunteurs à s'en détourner, et à ne proposer un PAS qu'aux emprunteurs éligibles à l'APL.