Epargne logement et taux des prêts

ANIL, Habitat Actualité, février 2003
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

Pour les plans d'épargne logement ouverts à compter du 12 décembre 2002, le versement de la prime d'État sera conditionné par la souscription d'un emprunt au terme de la phase d'épargne. Cette mesure est motivée par la faible utilisation des prêts d'épargne logement dans le financement de l'immobilier : à la fin de 2001, l'encours des prêts ne représentait en effet que 12 % de l'encours des dépôts. De fait, compte tenu du bas niveau des taux du marché, il est actuellement plus intéressant d'utiliser, pour financer l'acquisition d'un logement, un prêt bancaire libre qu'un prêt d'épargne logement auquel donne droit le fait d'avoir épargné sur un plan. Dès lors, l'octroi de la prime sans condition d'emprunt apparaissait comme une aide à l'épargne plus que comme une aide au financement du logement.

Cette mesure, qui a pour effet de faire baisser le taux de rémunération des plans de 4,5 % à 3,27 %, va immanquablement provoquer une diminution de l'engouement pour le plan d'épargne logement. Son effet ne sera pas brutal, puisque les plans ouverts avant le 12 décembre 2002 bénéficieront jusqu'à leur clôture du versement de la prime sans condition, mais il faut s'attendre à une diminution progressive du nombre de plans et de l'encours des dépôts. Cette diminution s'étalera sur une dizaine d'années, puisque la durée maximale d'un plan est de dix ans.

A long terme, c'est l'ensemble du financement du logement qui risque d'en être bouleversé. En effet, la trésorerie de l'épargne logement, c'est-à-dire la part des dépôts qui n'est pas affectée au financement de prêts d'épargne logement, est utilisée par les banques pour financer d'autres prêts immobiliers. Pour pallier la diminution de cette ressource bon marché, les établissements de crédit seront contraints de chercher d'autres sources de refinancement : on recourt au marché hypothécaire via la Caisse de refinancement de l'habitat (CRH), à la titrisation, qui n'est guère utilisée, aujourd'hui, que par les établissements spécialisés, et qui semble appelée à se développer, et au marché obligataire.

Quelles seront les conséquences de ces changements pour les emprunteurs ? Sans doute un renchérissement du crédit immobilier, mais de quelle ampleur ? Les évaluations proposées se situent dans une fourchette de 1 à 3 points, ce dernier chiffre paraissant toutefois difficile à justifier si l'on se réfère aux taux pratiqués sur les marchés des pays où n'existe pas de circuit de financement privilégié du type de l'épargne logement.

La hausse se répercutera-t-elle uniformément sur tous les prêts, ou assistera-t-on à un accroissement de l'écart entre les barèmes proposés à la clientèle la plus modeste et ceux réservés aux emprunteurs dont les établissements tiennent absolument à s'attacher la clientèle ?

En tout état de cause, les établissements spécialisés, qui ne bénéficient pas de la ressource de l'épargne logement, devraient se retrouver en meilleure position dans la concurrence.