Accession à la propriété : les projets à l'épreuve du marché

ANIL, Habitat Actualité, septembre 2004, Béatrice Herbert
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

Si les quelques 20 000 consultations dispensées chaque année par les ADIL à des candidats à l'accession offrent une bonne connaissance du profil des acquéreurs potentiels et de leurs projets, l'enquête complémentaire réalisée auprès d'un échantillon représentatif de 3 500 ménages complète cette information par l'appréhension du devenir de ces projets (état d'avancement, modalités de réalisation ou au contraire obstacles et difficultés rencontrées).
Les consultants des ADIL désireux d'accéder à la propriété font face, à l'évidence, à des difficultés d'autant plus marquées que les ressources du ménage sont modestes. Si 54 % des accédants les plus aisés ont concrétisé leur projet, six à neuf mois après leur passage à l'ADIL, seul 1/3 des foyers les plus modestes y est parvenu. In fine, le coût moyen des opérations réalisées s'élève à 120 000 € contre 114 000 € pour les projets en cours de recherche et 99 500 € pour les projets différés ou abandonnés.
A la lumière de l'état des projets et des intentions exprimées, le pourcentage final d'opérations en cours de réalisation ne semble pas pouvoir excéder 55 à 60 %. Outre les abandons (1/3 de l'échantillon), la moitié des projets différés le sont à une échéance de plus de cinq ans et 80 % des candidats encore en cours de recherche font état de difficultés, celles-ci tenant principalement au niveau des prix mais aussi à la faiblesse des ressources conjuguée aux conditions restrictives d'éligibilité au PTZ des opérations d'accession dans l'ancien. Ainsi, 25 % des ménages ayant différé leur projet et 2/3 des candidats toujours en phase de recherche mentionnent explicitement le niveau des prix comme principal obstacle à la concrétisation de leur projet. Quant aux opérations réalisées, plus de 30 % sont effectivement d'un coût final significativement supérieur au coût prévisionnel. Comme le souligne le bilan statistique des PTZ, l'année 2003 est marquée par une hausse des prix qui reste très soutenue (+ 11,8 % selon l'indice Notaires INSEE pour la France entière contre + 9,2 % en 2002), les prix dans l'ancien ayant même progressé de 14,3 % (contre + 11,9 % en 2002) d'après l'indice FNAIM des prix des logements anciens. Cette hausse des prix de l'ancien porte particulièrement préjudice aux ménages à ressources modestes, ceux-là mêmes qui se tournent plus fréquemment vers le parc existant : les travaux d'amélioration peuvent alors être différés dans le temps, faute du bénéfice d'un PTZ requérant une quotité de travaux trop élevée.
Outre ces motifs financiers, des problèmes familiaux (séparations, maladie, décès) ou "techniques" sont parfois à l'origine de l'abandon ou du report de l'opération d'accession (indisponibilités des biens choisis notamment, qu'il s'agisse du parc d'occasion ou du terrain - certificat d'urbanisme, viabilisation, etc…).
Toutefois, grâce à la mobilisation d'aides familiales ou à la transformation du projet, nombre de candidats tentent de mener à bien la construction ou l'achat d'un bien, en transigeant notamment sur la localisation (16 % des projets concrétisés) et le nombre de pièces (21 % de projets plus petits que prévu), sans compter ceux qui sont capables de mobiliser des réserves financières non prises en compte lors de la première visite à l'ADIL, par souci de préservation d'une marge de manœuvre.

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