Accession à la propriété : conseil renforcé face à l'augmentation des résiliations de prêts aux Etats-Unis
ANIL, Habitat Actualité, juillet 2003
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)
La comparaison est souvent faite entre la France et les pays anglo-saxons, et singulièrement les États-Unis, où le taux de propriétaires occupants est beaucoup plus élevé, 67 % contre 56 % chez nous.
L'objectif est là-bas d'accroître encore la part des propriétaires. Pour cela, l'accent est mis sur l'accès au crédit du plus grand nombre. Il faut cependant comprendre que ceci ne va pas sans échecs et saisies pour les ménages, ni impayés pour les prêteurs. Le pourcentage de défaillances parmi les accédants à la propriété a atteint un niveau record au cours du premier trimestre 2003.
1,2 % des prêts ont été résiliés pour déchéance du terme, soit 0,2 % de plus qu'au trimestre précédent. La déchéance du terme survient en général lorsque la durée de l'impayé dépasse trois mois, (avant trois mois, il s'agit d'un retard et au-delà d'un crédit dit non-performant). Cela représente 400 000 ménages parmi les 34 millions qui ont un prêt hypothécaire de premier rang pour l'achat de leur logement. C'est dans les difficultés liées à l'emploi qu'il faut chercher les explications de ce phénomène.
En revanche, le pourcentage de prêts affichant un impayé de plus de trente jours, mais non résiliés, est stable à 4,52 %, contre 12,4 % pour les seuls prêts dits à risque (" subprime loans ").
De telles données ne sont pas disponibles en France. Cependant, les indications partielles qu'il est possible de recueillir, tant à la SGFGAS que directement auprès des établissements de crédit, montrent que l'acceptation d'un niveau élevé de risque est corrélatif avec le souhait de permettre au plus grand nombre de tenter sa chance de devenir propriétaire.
De l'avis général, l'existence du marché des prêts risqués et à taux élevé, le " subprime market " joue un rôle important dans la forte progression du nombre de propriétaires.
En réaction à cette situation le " Federal Financial Institution Examination Council ", qui chapeaute les diverses institutions fédérales de régulation des banques, prescrit des normes uniformes et harmonise leurs procédures, vient de modifier, le 1er juillet 2003, les exigences en matière de conseil : désormais, tous ceux qui gèrent (" servicers ") des prêts à l'accession à la propriété ont l'obligation d'informer ceux de leurs débiteurs qui sont défaillants de la possibilité de bénéficier d'un conseil indépendant financé par le créancier et de lui communiquer la liste des associations de conseil agréées par le ministère du logement ou, au moins, du numéro vert auprès duquel il leur sera possible d'obtenir ces adresses. Cette information doit être faite au plus tard quarante-cinq jours après la première défaillance.