Les projets d'accession étudiés dans les ADIL en 2002

ANIL, Habitat Actualité n° 84, avril 2003
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

L'analyse de plus de 22 000 projets d'accession à la propriété étudiés dans 62 ADIL au cours de l'année 2002 met en évidence certaines évolutions, dont la plus notable est l'allongement de la durée moyenne des prêts : il est aujourd'hui normal, pour la plupart des candidats à l'accession, de s'endetter sur vingt ans ou plus pour financer leur projet, ce qui n'était pas le cas dans un passé encore récent. Si les profils des candidats aussi bien que des projets étudiés sont relativement stables par rapport aux deux années précédentes, on observe cependant quelques inflexions : les montants moyens d'opérations continuent à augmenter, bien qu'à un rythme ralenti par rapport à 2001 ; le taux d'apport personnel moyen diminue légèrement, pour la seconde année consécutive, en raison d'une augmentation de la part des projets à très faible apport ; enfin, la structure des ménages concernés se déforme légèrement, avec une augmentation de la part des personnes seules et des couples sans enfant, et une diminution corrélative des couples avec enfants.

La consultation de l'ADIL intervient à un stade de plus en plus précoce, comme l'indique la prédominance accrue des diagnostics financiers (67 % contre 65 % en 2000 et 2001), dont l'objectif est de déterminer la capacité d'investissement du ménage. Cette prédominance s'explique également par la part, très largement majoritaire (81 %), des projets de construction de maisons individuelles, pour lesquels les consultants cherchent en général, avant d'engager le projet, à évaluer une enveloppe maximale. De fait, quatre consultants sur cinq ont entrepris leurs démarches depuis moins d'un mois, et pour plus des deux tiers d'entre eux, la visite à l'ADIL constitue le premier acte dans leur tentative. Cette proportion, respectivement de 74 % pour les diagnostics et de 54 % pour les plans, est en hausse continue depuis quatre ans. C'est là, sans aucun doute, le résultat des actions de communication des ADIL, qui cherchent à inciter les candidats à l'accession à les consulter le plus tôt possible : l'efficacité du conseil est en effet d'autant plus grande que la consultation intervient plus en amont dans l'élaboration des projets.

17 % des projets sont jugés non viables par les ADIL : fort logiquement, ce pourcentage est plus élevé pour les diagnostics (19 %) que pour les plans de financement (14 %) qui interviennent, la plupart du temps, à un stade plus avancé de la définition des projets.

Une population jeune et de condition plutôt modeste

93 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes. Parmi ces derniers, le poids des locataires du secteur privé est largement prédominant, puisqu'il représente un peu plus des deux tiers des primo-accédants. 22 % sont issus du parc locatif social, les 10 % restants étant logés gratuitement ou vivant chez leurs parents.

Dans le prolongement de l'évolution observée au cours des deux années précédentes, la part relative de l'accession familiale continue à décroître : elle n'est plus que très légèrement majoritaire dans l'ensemble des projets étudiés, puisque seuls 50,7 % des ménages sont des couples avec enfants, contre 55,8 % en 1999. A l'inverse, les personnes seules sont de plus en plus nombreuses parmi les candidats à l'accession (19,8 % contre 17,0 % en 1999), de même que les couples sans enfant (21,8 % contre 20,0 %). La part des familles monoparentales est stable, avec un peu moins de 8 %.

Il s'agit d'une population jeune. L'âge moyen du consultant, 34 ans, est en légère baisse, il était de 35 ans en 2001 et de 36 ans en 2000. Les moins de 30 ans représentent 27 % des consultants, leur part étant particulièrement importante parmi les personnes seules (36 %) et les couples sans enfant (46 %). Elle est en revanche très faible (12 %) dans les familles monoparentales, qui ne représentent, il est vrai, que 8 % des candidats à l'accession et sont en général relativement âgées (près de la moitié ont plus de 40 ans).

Les deux conjoints travaillent dans les deux tiers des couples

Les revenus mensuels nets sont inférieurs à 2 000 € pour 87 % des personnes seules, et compris entre 1 500 et 3 000 € pour 71 % des couples. Pour ceux-ci, l'activité du conjoint est la règle : les deux tiers d'entre eux comptent deux actifs , cette proportion tombant toutefois à 57 % pour les familles de deux enfants et plus, contre 74 % pour les autres couples. Au total, près de la moitié des consultants sont des ménages de deux actifs.

Un ménage sur six relève de l'accession " très modeste "

Le calcul approché du revenu par unité de consommation* (u.c.) de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de composition différente.

Selon le montant de leur revenu par u.c., on peut donc répartir les candidats à l'accession en quatre catégories : " très modestes " (moins de 671 €/mois), " modestes " (de 671 à 1 007 €/mois), " aisés " (1 007 à 1 442 €/mois), " très aisés " (1 442 €/mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes correspondent approximativement aux quartiles de revenu par u.c. de l'ensemble des ménages français.

Globalement, la part de l'accession que l'on peut qualifier de très modeste est de 16 % et celle de l'accession modeste de 28 %. L'accession aisée représente une proportion un peu plus élevée (33 %) et l'accession très aisée 23 %. Cette distribution diffère notablement de celle de l'ensemble des accédants à la propriété récents, notablement plus concentrée dans les hauts revenus.

C'est dans les projets d'acquisition avec travaux que la part des candidats très modestes et modestes est la plus importante, avec 49 % des projets étudiés. Elle est nettement plus faible (41 %) dans les opérations d'acquisition d'ancien avec travaux et intermédiaire (45 %) dans le neuf.

Légère baisse du taux d'apport personnel

Le montant moyen de l'opération envisagée est de 103 200 euros : il continue à augmenter à un rythme soutenu (+ 3,1 % en un an), bien qu'un peu plus modéré qu'entre 2000 et 2001 (+ 5,5 %). Autour de cette moyenne, les coûts s'étalent, pour l'essentiel, de 50 000 à 150 000 euros, plus de la moitié sont concentrés entre 75 000 et 125 000 €. La part des projets de plus de 150 000 € n'est cependant plus négligeable, puisqu'elle atteint 11 % de l'ensemble. Les projets les moins chers concernent dans leur grande majorité l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux : c'est le cas pour plus de 80 % des opérations de moins de 75 000 €.

Le montant de l'apport personnel est en légère baisse : sa valeur moyenne s'établit à 20 000 € contre 20 400 € en 2001. La part des projets à faible apport a sensiblement augmenté, puisque le premier quartile** passe de 3 506 € à 2 287 € en un an. Les ménages dont l'apport personnel est inférieur à 4 000 € représentent 30 % des consultants, ils n'étaient que 26 % en 2001. 17 % ne disposent d'aucun apport personnel.

Cette légère diminution du montant de l'apport, conjuguée avec l'augmentation des prix, se traduit par un recul assez sensible du taux d'apport : sa moyenne s'établit à 17 %, soit un point de moins qu'en 2001 et deux de moins qu'en 2000. Le taux d'apport médian, nettement plus faible, est de 11,5 %. Cet écart traduit l'asymétrie de sa distribution, avec une concentration importante dans les taux faibles et un étalement des valeurs élevées : le taux d'apport est supérieur à 26 % pour un quart des projets et à 43 % pour 10 % d'entre eux.

On notera que, pour l'ensemble des ménages, le taux d'apport moyen est beaucoup plus faible en acquisition-amélioration (13,1 %) qu'en neuf ou en ancien sans travaux (respectivement 17,2 et 18.5 %), ce qui explique sans doute que la proportion de ce type de projet soit la plus forte parmi les ménages à faible revenu. Il est également fonction croissante du revenu. Cependant, même pour les ménages " très modestes ", il est en règle générale conséquent : 15,3 % en moyenne, contre 19,4 % pour les très aisés.

L'endettement nécessaire à la réalisation de l'opération, en légère augmentation pour la deuxième année consécutive, est en moyenne de 3,4 années. Il est d'autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L'écart est considérable entre les ménages " très modestes ", pour lesquels l'endettement représente plus de quatre années de revenu, et les " très aisés " (2,9 années).

6 % des ménages disposent d'un apport immobilier : 2 % d'un logement, et 4 % d'un terrain. Plus particulièrement, 9 % des ménages qui envisagent la construction ou l'acquisition d'une maison individuelle neuve sont propriétaires d'un terrain.

Un peu moins de trois ménages sur dix sont susceptibles de bénéficier de l'APL ou de l'AL. Le montant moyen estimé de l'aide est de 115 €/mois. Pour les couples avec deux enfants et plus et les familles monoparentales, la fréquence et le montant moyen des aides sont sensiblement plus élevés : 42 % des couples avec deux enfants ou plus et 61 % des familles monoparentales pourraient bénéficier d'une aide d'un montant mensuel moyen de 135 € pour les premiers et 131 € pour les seconds. Ce type de ménages représente du reste 64 % des bénéficiaires potentiels.

La durée des prêts continue à s'allonger

La tendance à l'allongement des prêts principaux, déjà observée depuis deux ans, se confirme. Les prêts sur 20 ans sont maintenant nettement plus nombreux que ceux sur 15 ans. La part des prêts de 15 ans et moins continue à diminuer, celle des prêts de plus de 20 ans augmente très significativement, elle atteint 10 % de l'ensemble. Les prêts sur 25 ans, notamment, sont de plus en plus souvent envisagés, puisque leur part, infinitésimale jusqu'en 1999, atteint maintenant 8 %.

Répartition des prêts principaux selon leur durée

Alors que, dans un passé encore récent, les candidats à l'accession répugnaient à s'engager dans un endettement d'une durée supérieure à 15 ans, bon nombre d'entre eux n'hésitent plus, aujourd'hui, à envisager un financement sur 20 ans ou plus. De telles durées sont maintenant considérées par la plupart comme normales, lorsqu'il s'agit de financer l'acquisition de sa résidence principale.

Cette évolution s'inscrit dans la tendance observée depuis 1999 et concerne l'ensemble des projets, y compris ceux dont le financement intègre un prêt à 0 %, dans lesquels la durée du prêt principal est de moins en moins souvent déterminée par la durée du différé d'amortissement - la part des prêts principaux sur 15 ans diminue d'ailleurs de façon considérable. La diffusion de la technique de lissage du prêt principal, aujourd'hui pratiquée par la quasi-totalité des établissements prêteurs, explique largement ce changement.

La poursuite de l'allongement des prêts traduit sans aucun doute la confiance des ménages dans l'avenir et marque un changement notable par rapport à la circonspection qui a caractérisé la majeure partie des années 90. Ainsi, malgré la hausse des prix enregistrée au cours des deux années écoulées, la demande d'accession reste vive. Dans un contexte de stabilité des taux d'intérêt, et malgré un apport personnel en légère baisse, les candidats à l'accession n'hésitent pas à envisager de s'endetter plus lourdement, ce qui les conduit à envisager des durées de remboursements plus longues pour maintenir les mensualités à un niveau compatible avec leur revenu.

La moitié des candidats pourraient prétendre à un PAS

Dans les plans de financements étudiés par les ADIL, le PAS est préconisé pour tous les ménages qui peuvent y prétendre, en raison des avantages qu'il présente pour l'emprunteur (éligibilité à l'APL et sécurisation). En 2002, il arrive largement en tête des prêts principaux, ce qui n'était pas le cas les années précédentes.

Cette évolution est la conséquence de la réforme des plafonds de ressources intervenue en octobre 2001, qui a eu pour effet d'augmenter significativement le pourcentage de ménages éligibles.

Force est toutefois de constater que, dans les montages financiers effectifs, l'occurrence du PAS est bien moins grande : en d'autres termes, nombre d'accédants éligibles au PAS financent leur opération avec un prêt bancaire non réglementé. La complexité, réelle ou supposée, de la réglementation du PAS conduit de fait souvent les établissements prêteurs à adopter une tarification qui incite les emprunteurs à s'en détourner, et à ne proposer un PAS qu'aux emprunteurs éligibles à l'APL.

(*)Selon la définition de l'INSEE (échelle d'Oxford), on compte une unité de consommation (u.c) pour le premier adulte du ménage, 0,7 pour chacune des autres personnes de plus de 14 ans et 0,5 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Faute de connaître l'âge des enfants, nous avons comptabilisé 0,5 u.c. pour chacun d'entre eux.
(**)Montant délimitant le quart des projets ayant les apports les plus faibles.