Les projets d'accession étudiés dans les ADIL en 2001
ANIL, Habitat Actualité, janvier 2002
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)
L'analyse de près de 20 000 projets d'accession à la propriété étudiés dans 63 ADIL au cours de l'année 2001 met en évidence la stabilité d'ensemble des profils des candidats, aussi bien que des projets étudiés par rapport aux deux années précédentes. Dans un contexte de conjoncture immobilière assez soutenue mais d'augmentation des prix, on observe toutefois des inflexions : une augmentation assez sensible des montants moyens d'opérations et des revenus moyens par unité de consommation ; une légère diminution du taux d'apport personnel ; un tassement des prêts d'épargne logement dans les plans de financement, après un léger regain en 2000 ; une tendance à l'allongement de la durée moyenne des prêts qui se prolonge et s'amplifie, en raison de l'augmentation de la part des prêts de 20 ans et plus.
A champ géographique équivalent, le volume des projets étudiés est proche de celui de 2000, de même que la répartition selon le type de consultation, avec 65 % de diagnostics financiers et 35 % de plans de financement. La prédominance des diagnostics, dont l'objectif est de déterminer la capacité d'investissement du ménage, traduit le fait que le recours au conseil des ADIL intervient, dans la grande majorité des cas, dès le début de leur projet d'accession. Elle s'explique également par la part, très largement majoritaire (80 %), des projets de construction de maisons individuelles, pour lesquels les consultants cherchent en général, avant d'engager le projet, à évaluer une enveloppe maximale. De fait, trois consultants sur quatre ont entrepris leurs démarches depuis moins d'un mois, et pour plus de 60 % d'entre eux, la visite à l'ADIL constitue le premier acte dans leur tentative. Cette proportion, respectivement de 69 % pour les diagnostics et de 47 % pour les plans, est en hausse continue depuis trois ans. C'est là sans aucun doute le résultat des actions de communication des ADIL, qui cherchent à inciter les candidats à l'accession à les consulter le plus tôt possible : l'efficacité du conseil est en effet d'autant plus grande que la consultation intervient plus en amont dans l'élaboration des projets.
17 % des projets sont jugés non viables par les ADIL : fort logiquement, ce pourcentage est plus élevé pour les diagnostics (19 %) que pour les plans de financement (13 %) qui interviennent, la plupart du temps, à un stade plus avancé de la définition des projets. Cette proportion de projets non viables est en diminution sensible, notamment pour ce qui concerne les diagnostics (- 6 %). Ce constat pourrait refléter un tassement de l'accession très sociale, lui-même lié à l'augmentation des prix immobilier
Une population jeune et de condition plutôt modeste.
94 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes. Parmi ces derniers, le poids des locataires du secteur privé est largement prédominant, puisqu'il représente 68 % des primo-accédants. La part des locataires du parc social a quelque peu augmenté : elle est de 21 %, soit 1 % de plus qu'en premier semestre, mais reste plus faible qu'en 1997 où elle atteignait 25 %.
L'accession familiale est toujours légèrement prédominante : 52 % des ménages sont des couples avec enfants, soit une part identique à celle de 2000, mais largement inférieure aux 60 % des années 1997-98. Viennent ensuite les couples sans enfants (22 %), les personnes seules, toujours en proportion non négligeable (18 %), puis les familles monoparentales (7 %).
Il s'agit d'une population jeune. L'âge moyen du consultant, d'une remarquable stabilité, est de 35 ans, moins d'un sur quatre ayant dépassé 40 ans. Les moins de 30 ans représentent 23 % des consultants, leur part étant particulièrement importante parmi les personnes seules (31 %) et les couples sans enfant ( 44 %). Elle est faible en revanche dans les familles monoparentales, qui ne représentent, il est vrai, que 7 % des candidats à l'accession et sont en général relativement âgées (près de la moitié ont plus de 40 ans).
Les deux conjoints travaillent dans plus des deux tiers des couples.
Les revenus mensuels nets sont inférieurs à 12 500 F pour 84 % des personnes seules, et compris entre 10.000 et 17 500 F pour 59 % des couples. Pour ceux-ci, l'activité du conjoint est la règle : 68 % d'entre eux comptent deux actifs, cette proportion tombant toutefois à 58 % pour les familles de deux enfants et plus, contre 75 % pour les autres couples. Au total, plus de la moitié des consultants sont des ménages de deux actifs.
Un ménage sur six relève de l'accession " très modeste ".
Le calcul approché du revenu par unité de consommation (u.c.) de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de composition différente.Selon le montant de leur revenu par u.c.(1), on peut donc répartir les candidats à l'accession en quatre catégories : " très modestes " (moins de 4 000 F / mois), " modestes " (de 4 000 à 6 000 F/mois), " aisés " (6 000 à 8 600 F / mois), " très aisés " (8 600 F / mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes correspondent aux quartiles de revenu par u.c. de l'ensemble des ménages français en 1996.
Globalement, la part de l'accession que l'on peut qualifier de très modeste est de 12 % et celle de l'accession modeste de 25%, proportions en légère baisse par rapport à 2000. L'accession aisée représente une proportion un peu plus élevée (34 %) et l'accession très aisée 29 %. Cette distribution diffère notablement de celle des ménages ayant déclaré à l'enquête logement de 1996 avoir l'intention d'accéder à la propriété dans les quatre ans à venir, notablement plus concentrée dans les hauts revenus.
Les candidats très modestes et modestes représentent 37 % de l'ensemble, soit une diminution de 5 points en un an qui prolonge celle observée en 2000 ; dans les projets d'acquisition avec travaux, où ils étaient majoritaires jusqu'en 1999, leur part n'est plus que de 43 %. C'est dans les opérations d'acquisition d'ancien sans travaux que leur part est la plus faible (34 %). En relation avec ce constat, on observe une augmentation du revenu par u.c. moyen de 3,3 % par rapport à l'année 2000.
Un apport personnel moyen toujours élevé.
Le montant médian de l'opération envisagée est de 631 000 F : il est en augmentation de 5,3 % par rapport à 2000. Autour de cette médiane, les coûts s'étalent, pour l'essentiel, de 400 000 à un million de francs. 14 % des projets ont un coût inférieur à 400 000 F et 9 % dépassent un million de francs. Les moins chers concernent dans leur grande majorité l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux : c'est le cas pour près de 80 % des opérations de moins de 500 000 F.
Avec une moyenne de 136 000 F, l'apport personnel est stable. Le premier quartile (2) est à 25 000 F, comme en 2000. 14 % des consultants ne disposent d'aucun apport personnel.
Le taux d'apport moyen (18,2 %) est en légère diminution, de près d'un point. Le taux d'apport médian, nettement plus faible, est de 13,0 %. Cet écart traduit l'asymétrie de la distribution du taux d'effort, avec une concentration importante dans les taux faibles et un étalement des valeurs élevées : le taux d'apport est supérieur à 27 % pour un quart des projets et à 44 % pour 10 % d'entre eux.
On notera que, pour l'ensemble des ménages, le taux d'apport moyen est beaucoup plus faible en acquisition-amélioration (14,5 %) qu'en neuf ou en ancien sans travaux (respectivement 18,4 et 19,4 %), ce qui explique sans doute que la proportion de ce type de projet soit la plus forte parmi les ménages à faible revenu. Il est également fonction croissante du revenu. Cependant, même pour les ménages " très modestes ", il est en règle générale conséquent : 15,3 % en moyenne, contre 20,5 % pour les très aisés.
Corollaire de ce constat : l'endettement nécessaire à la réalisation de l'opération est d'autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L'écart est considérable entre les ménages " très modestes ", pour lesquels l'endettement représente plus de quatre années de revenu, et les " très aisés " (2,9 années). En moyenne, le ratio endettement / revenu augmente d'un mois par rapport à 2000.
7 % des ménages disposent d'un apport immobilier - 3,5 % d'un logement, et 3,5 % d'un terrain. Plus parti-culièrement, près de 10 % des ménages qui envisagent la construction ou l'acquisition d'une maison indivi-duelle neuve sont propriétaires d'un terrain.
Les financements : érosion progressive de la part des opérations avec prêt à 0 %.
Du fait de la baisse des taux des prêts bancaires, faisant suite à la remontée observée à la fin de 1999 et au 1er semestre 2000, les prêts d'épargne logement sont peu compétitifs, ce qui explique la faiblesse de leur part. Leur taux est en effet supérieur (6,32 % pour les plans ouverts avant février 1994) ou équivalent (5,54 % pour ceux ouverts de février 1994 à janvier 1997) aux taux du marché. La part des projets pouvant bénéficier d'un PAS augmente légèrement.
Les prêts mobilisés de 1997 à 2001
| Type de prêt | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 |
|---|---|---|---|---|---|
| Prêt 0 % | 54 % | 52 % | 50 % | 48 % | 47 % |
| Prêt d'épargne-logement | 37 % | 28 % | 13 % | 24 % | 22 % |
| Prêt employeur | 37 % | 38 % | 32 % | 33 % | 32 % |
| PAS | 41 % | 39 % | 36 % | 35 % | 37 % |
| PC | 17 % | 15 % | 15 % | 15 % | 14 % |
| Prêt bancaire (non réglementé) | 36 % | 40 % | 47 % | 44 % | 47 % |
| Autres prêts | 27 % | 26 % | 19 % | 25 % | 23 % |
Les prêts majoritaires de 1997 à 2001
| Type de prêt | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 |
|---|---|---|---|---|---|
| Prêt 0 % | - | - | - | - | - |
| Prêt d'épargne-logement | 8 % | 4 % | 1 % | 3 % | 3 % |
| Prêt employeur | - | - | - | - | - |
| PAS | 38 % | 38 % | 35 % | 33 % | 36 % |
| PC | 16 % | 15 % | 15 % | 14 % | 13 % |
| Prêt bancaire (non réglementé) | 34 % | 38 % | 45 % | 40 % | 45 % |
| Autres prêts | 4 % | 4 % | 4 % | 9 % | 3 % |
La part, dans l'ensemble des projets, des plans intégrant un prêt à 0 % continue à s'éroder, alors que la répartition neuf / ancien n'est pas modifiée : l'explication est donc sans doute à rechercher dans l'absence de réévaluation des plafonds de revenus.
Le pourcentage des ménages susceptibles de bénéficier de l'APL ou de l'AL continue, lui aussi, à décroître lentement : il n'est plus que de 28 %, contre 29 % en 2000 et plus de 30 % les années précédentes. Ce constat vaut pour toutes les catégories de ménages, à l'exception des familles monoparentales, peu nombreuses, il est vrai, parmi les candidats à l'accession. Le montant moyen estimé de l'aide est de 711 F. Pour les couples avec deux enfants et plus et les familles mono-parentales, la fréquence et le montant moyen des aides sont sensiblement plus élevés : 42 % des couples avec deux enfants ou plus et 60 % des familles mono-parentales pourraient bénéficier d'une aide d'un montant mensuel moyen de 854 F pour les premiers et 790 F pour les seconds. Ce type de ménages représente du reste 63 % des bénéficiaires potentiels.
La durée des prêts continue à s'allonger.
La tendance à l'allongement des prêts principaux, déjà observée au cours des précédents semestres, se poursuit et s'amplifie. Les prêts sur 20 ans sont maintenant plus nombreux que ceux sur 15 ans. La part des prêts de 15 ans et moins continue à diminuer, celle des prêts de 18 à 20 ans augmente très significativement, surtout pour les projets incluant un prêt à 0 % et celle des prêts d'une durée supérieure à 20 ans, n'est plus marginale, puisqu'elle atteint 8 % dans l'ensemble des plans de financement. Les prêts sur 25 ans, notamment, sont de plus en plus souvent envisagés, puisque leur part a doublé en un an, passant de 3 % à 6 %.
Répartition des prêts principaux selon leur durée
| Durée du prêt principal | AVEC PTZ | SANS PTZ | ENSEMBLE | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2000 | 2001 | 2000 | 2001 | 2000 | 2001 | |
| Moins de 15 ans | 13 % | 13 % | 20 % | 21 % | 17 % | 17 % |
| 15 ans | 44 % | 38 % | 36 % | 30 % | 39 % | 33 % |
| 16 à 19 ans | 10 % | 5 % | 6 % | 6 % | 8 % | 6 % |
| 20 ans | 29 % | 35 % | 35 % | 36 % | 32 % | 36 % |
| Plus de 20 ans | 4 % | 9 % | 3 % | 7 % | 4 % | 8 % |
| Total 100 % | 100 % | 100 % | 100 % | 100 % | 100 % | 100 % |
Cette évolution s'inscrit dans la tendance observée depuis 1999 et concerne l'ensemble des projets, y compris ceux dont leur financement intègre un prêt à 0 %, dans lesquels la durée du prêt principal est de moins en moins souvent déterminée par la durée du différé d'amortissement ; la part des prêts principaux sur 15 ans diminue d'ailleurs de façon considérable.
Cette évolution est très vraisemblablement liée à la conjoncture de l'accession : la reprise de 1999 et la bonne tenue du marché depuis lors ont entraîné une hausse des prix, alors que les fluctuations des taux d'intérêt ont été très limitées. L'apport personnel étant stable, les candidats à l'accession sont donc contraints de s'endetter plus lourdement, ce qui les conduit à envisager des durées de remboursements plus longues pour maintenir les mensualités à un niveau compatible avec leur revenu. L'allongement des prêts traduit aussi une confiance accrue des ménages dans l'avenir et marque un changement notable par rapport à la réticence des ménages devant un engagement de très longue durée, qui a caractérisé la majeure partie des années 90.
(1)Selon la définition de l'INSEE (échelle d'Oxford), on compte une unité de consommation (u.c) pour le premier adulte du ménage, 0,7 pour chacune des autres personnes de plus de 14 ans et 0,5 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Faute de connaître l'âge des enfants, nous avons comptabilisé 0,5 u.c. pour chacun d'entre eux.
(2)Montant délimitant le quart des projets ayant les apports les plus faibles.