Les projets d'accession étudiés dans les ADIL au premier semestre 2002

ANIL, Habitat Actualité n° 83, octobre 2002
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

L'analyse de plus de 11 000 projets d'accession à la propriété étudiés dans 59 ADIL - soit 90 % des agences - au cours du premier semestre de l'année 2002 met en évidence la stabilité d'ensemble des profils des candidats aussi bien que des projets étudiés par rapport aux deux années précédentes. Dans un contexte de conjoncture immobilière toujours assez soutenue, les tendances enregistrées précédemment se prolongent et s'amplifient : l'augmentation des montants moyens d'opérations dépasse 10 % en deux ans, alors que l'apport personnel diminue légèrement en moyenne, avec notamment une augmentation sensible des projets avec un très faible apport ; corrélativement, le taux d'apport personnel est en baisse sensible pour la seconde année consécutive. La durée moyenne des prêts continue à s'allonger, signe que les candidats à l'accession envisagent de s'endetter plus lourdement pour réaliser leurs projets.

La consultation de l'ADIL intervient à un stade de plus en plus précoce, comme l'indique la prédominance accrue des diagnostics financiers (68 % contre 65 % il y a un an), dont l'objectif est de déterminer la capacité d'investissement du ménage. Cette prédominance s'explique également par la part, très largement majoritaire (80 %), des projets de construction de maisons individuelles, pour lesquels les consultants cherchent en général, avant d'engager le projet, à évaluer une enveloppe maximale. De fait, quatre consultants sur cinq ont entrepris leurs démarches depuis moins d'un mois, et pour plus de 68 % d'entre eux, la visite à l'ADIL constitue le premier acte dans leur tentative. Cette proportion, respectivement de 74 % pour les diagnostics et de 54 % pour les plans, est en hausse continue depuis quatre ans. C'est là, sans aucun doute, le résultat des actions de communication des ADIL, qui cherchent à inciter les candidats à l'accession à les consulter le plus tôt possible : l'efficacité du conseil est en effet d'autant plus grande que la consultation intervient plus en amont dans l'élaboration des projets.

18 % des projets sont jugés non viables par les ADIL : fort logiquement, ce pourcentage est plus élevé pour les diagnostics (19 %) que pour les plans de financement (14 %) qui interviennent, la plupart du temps, à un stade plus avancé de la définition des projets.

Une population jeune et de condition plutôt modeste

93 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes. Parmi ces derniers, le poids des locataires du secteur privé est largement prédominant, puisqu'il représente 67 % des primo-accédants. 23 % sont issus du parc locatif social, les 10 % restants étant logés gratuitement ou vivant chez leurs parents.

Alors que sa part relative avait nettement diminué de 1997 à 2000, l'accession familiale semble s'être stabilisée : elle conserve une légère prédominance dans l'ensemble des projets étudiés, puisque 53 % des ménages sont des couples avec enfants. Viennent ensuite les couples sans enfants (20 %), les personnes seules, toujours en proportion non négligeable (19 %), puis les familles monoparentales (8 %).

Il s'agit d'une population jeune. L'âge moyen du consultant, d'une remarquable stabilité, est toujours de 35 ans, un sur quatre environ ayant dépassé 40 ans. Les moins de 30 ans représentent 22 % des consultants, leur part étant particulièrement importante parmi les personnes seules (32 %) et les couples sans enfant (43 %). Elle est en revanche très faible (4 %) dans les familles monoparentales, qui ne représentent, il est vrai, que 8 % des candidats à l'accession et sont en général relativement âgées (près de la moitié ont plus de 40 an

Les deux conjoints travaillent dans plus des deux tiers des couples

Les revenus mensuels nets sont inférieurs à 2 000 € pour 88 % des personnes seules, et compris entre 1 500 et 3 000 € pour 70 % des couples. Pour ceux-ci, l'activité du conjoint est la règle : les deux tiers d'entre eux comptent deux actifs, cette proportion tombant toutefois à 57 % pour les familles de deux enfants et plus, contre 74 % pour les autres couples. Au total, près de la moitié des consultants sont des ménages de deux actifs.

Un ménage sur six relève de l'accession " très modeste "

Le calcul approché du revenu par unité de consommation * (u.c.) de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de composition différente.
Selon le montant de leur revenu par u.c., on peut donc répartir les candidats à l'accession en quatre catégories : " très modestes " (moins de 671 €/mois), " modestes " (de 671 à 1 007 €/mois), " aisés " (1 007 à 1 442 €/mois), " très aisés " (1 442 €/mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes correspondent approximativement aux quartiles de revenu par u.c. de l'ensemble des ménages français.
Globalement, la part de l'accession que l'on peut qualifier de très modeste est de 17 % et celle de l'accession modeste de 29 %. L'accession aisée représente une proportion un peu plus élevée (33 %) et l'accession très aisée 21 %. Cette distribution diffère notablement de celle des ménages ayant déclaré à l'enquête logement de 1996 avoir l'intention d'accéder à la propriété dans les quatre ans à venir, notablement plus concentrée dans les hauts revenus.
Les candidats très modestes et modestes représentent 46.% de l'ensemble ; ils sont légèrement majoritaires dans les projets d'acquisition avec travaux. C'est dans les opérations d'acquisition d'ancien sans travaux que leur part est la plus faible (43 %).

Le taux d'apport personnel en baisse

Le montant moyen de l'opération envisagée est de 102 000 euros : il continue à augmenter à un rythme soutenu (+ 4,3 % en un an), bien qu'un peu plus modéré qu'entre 2000 et 2001 (+ 6,6 %). Autour de cette moyenne, les coûts s'étalent, pour l'essentiel, de 50 000 à 150 000 euros, plus de la moitié sont concentrés entre 75 000 et 125 000 €. La part des projets de plus de 150.000 € n'est cependant plus négligeable, puisqu'elle atteint 11 % de l'ensemble. Les projets les moins chers concernent, dans leur grande majorité, l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux : c'est le cas pour plus de 80 % des opérations de moins de 75 000 €.

Le montant de l'apport personnel est, pour la seconde année consécutive, en légère baisse : sa valeur moyenne s'établit à 19 950 € contre 20 600 € au 1er semestre 2001 et 21 000 € au 1er semestre 2000. La part des projets à faible apport est en forte augmentation, puisque le premier quartile ** passe de 3 811 € à 2 286 € en un an. 17 % des consultants ne disposent d'aucun apport personnel.

Le taux d'apport est donc en baisse sensible : sa moyenne s'établit à 17,0 %, soit trois points de moins qu'en 2000. Le taux d'apport médian, nettement plus faible, est de 11,5 %. Cet écart traduit l'asymétrie de sa distribution, avec une concentration importante dans les taux faibles et un étalement des valeurs élevées : le taux d'apport est supérieur à 26 % pour un quart des projets et à 43 % pour 10 % d'entre eux.

On notera que, pour l'ensemble des ménages, le taux d'apport moyen est beaucoup plus faible en acquisition-amélioration (13,0 %) qu'en neuf ou en ancien sans travaux (respectivement 17,0 et 18.3 %), ce qui explique sans doute que la proportion de ce type de projet soit la plus forte parmi les ménages à faible revenu. Il est également fonction croissante du revenu. Cependant, même pour les ménages " très modestes ", il est en règle générale conséquent : 15,5 % en moyenne, contre 19,4 % pour les très aisés.

L'endettement nécessaire à la réalisation de l'opération est d'autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L'écart est considérable entre les ménages " très modestes ", pour lesquels l'endettement représente plus de quatre années de revenu, et les " très aisés " (2,9 années).

6 % des ménages disposent d'un apport immobilier - 3% d'un logement, et 3 % d'un terrain. Plus particulièrement, près de 10 % des ménages qui envisagent la construction ou l'acquisition d'une maison individuelle neuve sont propriétaires d'un terrain.

Environ trois ménages sur dix sont susceptibles de bénéficier de l'APL ou de l'AL. Le montant moyen estimé de l'aide est de 113 €/mois. Pour les couples avec deux enfants et plus et les familles monoparentales, la fréquence et le montant moyen des aides sont sensiblement plus élevés : 42 % des couples avec deux enfants ou plus et 62 % des familles monoparentales pourraient bénéficier d'une aide d'un montant mensuel moyen de 132 € pour les premiers et 126 € pour les seconds. Ce type de ménages représente du reste les deux tiers des bénéficiaires potentiels.

La durée des prêts continue à s'allonger

La tendance à l'allongement des prêts principaux, déjà observée depuis deux ans, se confirme. Les prêts sur 20 ans sont maintenant nettement plus nombreux que ceux sur 15 ans. La part des prêts de 15 ans et moins continue à diminuer, celle des prêts de plus de 20 ans augmente très significativement, elle atteint 10 % de l'ensemble. Les prêts sur 25 ans, notamment, sont de plus en plus souvent envisagés, puisque leur part a plus que doublé depuis 2000, passant de 3 % à 8 %.

Répartition des prêts principaux selon leur durée

Cette évolution s'inscrit dans la tendance observée depuis 1999 et concerne l'ensemble des projets, y compris ceux dont leur financement intègre un prêt à 0 %, dans lesquels la durée du prêt principal est de moins en moins souvent déterminée par la durée du différé d'amortissement ; la part des prêts principaux sur 15 ans diminue d'ailleurs de façon considérable.

La poursuite de l'allongement des prêts traduit sans aucun doute la confiance des ménages dans l'avenir et marque un changement notable par rapport à la réticence devant un engagement de très longue durée, qui a caractérisé la majeure partie des années 90. Ainsi, malgré la hausse des prix enregistrée au cours des deux années écoulées, la demande d'accession reste vive. Dans un contexte de stabilité des taux d'intérêt, et malgré un apport personnel en légère baisse, les candidats à l'accession n'hésitent pas à envisager de s'endetter plus lourdement, ce qui les conduit à envisager des durées de remboursements plus longues pour maintenir les mensualités à un niveau compatible avec leur revenu.

(*)Selon la définition de l'INSEE (échelle d'Oxford), on compte une unité de consommation (u.c) pour le premier adulte du ménage, 0,7 pour chacune des autres personnes de plus de 14 ans et 0,5 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Faute de connaître l'âge des enfants, nous avons comptabilisé 0,5 u.c. pour chacun d'entre eux.
(**)Montant délimitant le quart des projets ayant les apports les plus faibles.