Les assurances liées aux emprunts immobiliers (assurance décès invalidité-incapacité de travail - assurance perte d'emploi)

ANIL, Habitat Actualité, septembre 2002
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

Synthèse :

Le niveau actuel des taux d'intérêts nominaux des prêts immobiliers a pour conséquence de rendre très visible l'incidence des frais annexes (assurances, hypothèques ou cautions) qui pèsent sur le coût de ces prêts.
L'assurance "décès, invalidité, et incapacité de travail " est, aujourd'hui, souscrite par la quasi totalité des emprunteurs. Le prêteur en fait une condition de l'octroi du crédit, il s'agit bien d'une exigence du prêteur et non d'une obligation légale. Cette assurance fonctionne de façon satisfaisante, même si des problèmes existent quant à sa mise en oeuvre. Son coût constitue un élément du choix global. Il est le plus souvent exprimé en euros pour 10 000 € empruntés ou en pourcentage du capital emprunté, plus rarement en pourcentage du capital restant dû.
Pour un prêt type de 50 000 € sur 15 ans, à 6 % hors assurance, l'incidence actuarielle de cette garantie va de 0,40 % pour les moins chères, à
0,64 % pour les barèmes les plus élevés.
Le pourcentage le plus fréquemment observé, incluant les garanties " décès-invalidité " et " incapacité de travail ", se situe autour de 0,55 %, ce qui correspond à 3 € pour 10 000 € empruntés.
Contrairement à l'assurance " décès ", qui intervient en capital, l'assurance " perte d'emploi " se substitue partiellement à l'emprunteur pour régler au prêteur tout ou partie de la mensualité pendant une période de chômage. Cette garantie est limitée dans le temps.
La vive concurrence que se livrent les établissements de crédit interdit la prescription systématique d'assurance " perte d'emploi " aux salariés du secteur privé.
Cette branche d'assurance souffre d'un déséquilibre dû non seulement à la progression du chômage, mais aussi à un phénomène d'anti-sélection : l'emprunteur, assuré potentiel, connaît mieux le risque que l'assureur.
Elle semble souscrite par près de 20 % des emprunteurs immobiliers : il faut noter que, selon le principal assureur, la sinistralité augmente avec le niveau de remboursement, donc de revenu, ce qui traduit le fait que plus un emprunteur est maître de son choix, plus il envisage l'opportunité de s'assurer en fonction de son appréciation personnelle du risque.
Parmi les solutions envisagées pour lutter contre l'anti-sélection, certains établissements fondent l'ensemble des deux assurances en un " package " - assurance " perte d'emploi " et assurance " décès, invalidité, incapacité de travail " - plus facile à proposer à leurs clients.
Le rôle des assurances " perte d'emploi " est bien sûr curatif, lorsqu'il s'agit de les mettre en œuvre, mais il est aussi incitatif, lorsqu'il s'agit d'encourager la décision des particuliers : il faut rassurer les inquiets, sans déstabiliser les optimistes. C'est ce qui explique le développement d'offre de prestations annexes d'aide à la recherche d'emploi : à noter qu'outre l'avantage réel qu'il offre aux salariés, ce dispositif a pour intérêt annexe d'éliminer de la garantie les personnes qui ne souhaiteraient pas immédiatement reprendre un emploi.

Les prestations offertes par l'assurance " perte d'emploi " sont très diverses :

les montants d'indemnisation varient de 50 % à 80 % de l'échéance contractuelle, ou s'adaptent étroitement aux modalités de l'allocation unique dégressive versée par l'ASSEDIC ;
les limites d'indemnisation maximale, valables pour toute la durée du contrat, varient de deux ans à six ans, la durée dominante étant de trois ans ;
la durée d'indemnisation par période de chômage va de douze mois à trente-six mois maximum.

Ceci explique que, pour un prêt type de 50 000 € sur 15 ans, à 6 % hors assurance, l'incidence actuarielle s'étage entre 0,18 % et 0,88 %.
Le volet sécurisation, intégré au prêt PAS en 1999, semblait devoir conduire à un recalibrage des prestations d'assurance " perte d'emploi ", dans le but d'établir une véritable complémentarité avec ce dispositif nouveau : à une ou deux exceptions près, il n'en a rien été, et les dispositions des contrats n'ont guère évolué depuis 1998.
On n'observe pas, non plus, d'évolution significative des tarifs, en tout cas pas de baisse qui soit de nature à réduire l'anti-sélection.
Sont analysées, ici, les garanties proposées par treize établissements de crédit, parmi les principaux prêteurs immobiliers aux particuliers, en matière d'assurance " décès-invalidité " et de " perte d'emploi ".
Dans les deux cas, il s'agit de contrats de groupe : le contrat est signé entre deux professionnels, le prêteur et l'assureur, et bénéficie à un adhérent, l'emprunteur. Les treize établissements analysés ont, en fait, passé des contrats "groupe " avec quatre compagnies d'assurance : la CNP, l'UAP, SURAVENIR, ACM (assurance des crédits mutuels) et une mutuelle, MUTLOG.
Ces contrats ne sont pas réglementés et leurs contenus varient fortement d'un établissement à l'autre, y compris lorsque les compagnies d'assurance sont les mêmes.
La lisibilité et la comparabilité des offres souffrent de la complexité accrue des produits proposés, tant au niveau des coûts qu'au niveau des garanties apportées. Ainsi, l'emprunteur risque de ne connaître les conditions de ses assurances que lors de la survenance du sinistre.

Téléchargez le fichier Acrobat Reader - Taille : 127 Koctets