La prise en compte des dépenses de transports futures des ménages lors des projets d'accession à la propriété du logement
Une étude réalisée par l'Adil 75, février 2002
L'Institut National de Recherche sur les Transports et leur sécurité - l'INRETS - a réalisé en 1997 une étude sur la comparaison des dépenses pour le logement et pour les transports des ménages en Ile de France.
Les résultats de l'étude laissent supposer que la dépense liée aux transports, fort conséquente dès lors que l'on s'éloigne des zones centrales, n'est pas ou peu prise en compte lors d'une accession à la propriété, tant par les prêteurs que par les candidats à l'acquisition d'un logement.
Ce constat, prémonitoire des risques de surendettement des accédants à la propriété à revenus modestes en zones excentrées, interpelle les collectivités publiques qui, au regard des objectifs d'aménagement régional et du Plan de Déplacement Urbain, devront investir dans des infrastructures de transports.
Avant d'imaginer les moyens à mettre en place pour remédier à cette situation, la DREIF a confié à l'ADIL 75 le soin d'étudier la prise en compte des dépenses futures de logement par les prêteurs, lors du montage des dossiers de prêts concernant les opérations d'acquisition d'un logement.
L'ADIL 75 a interrogé une vingtaine d'établissements financiers ou assimilés (banques généralistes, spécialisées, organismes d'intermédiation bancaire), sur la manière dont ils analysent la solvabilité des ménages et dont ils prennent en compte les dépenses autres que celles liées directement au remboursement d'un emprunt.
L'enquête, ciblée sur les frais de transport, confirme les conclusions de l'INRETS.
Logiquement, les frais de transport devraient être pris en compte dans les trois niveaux du processus de décision d'octroi de prêt mis généralement en place par les prêteurs :
- L'analyse du risque client
- L'analyse du risque lié à l'opération
- L'application de règles prudentielles destinées à faire face à toute éventualité de surendettement futur.
Le risque client
L'ensemble des prêteurs attache une grande attention à la situation actuelle de leurs clients. CSP analysées, nature du contrat de travail, régularité des revenus, présence ou non d'enfants (allocations familiales....), crédit en cours, sont examinés avec grand soin
Cependant, cette analyse est généralement exempte de toute prospection vers le futur, de toute anticipation des événements pouvant intervenir au cours de la vie du prêt
Comment les prêteurs peuvent-ils être assurés de la bonne fin de l'opération sans essayer d'en maîtriser les coûts connexes les plus flagrants ?.
Le risque lié à l'opération
La nature de l'acquisition permet essentiellement aux prêteurs de mesurer la valorisation possible de celle-ci, et de parer, ainsi, aux risques engendrés par une revente anticipée.
L'éloignement, tant en terme de distance kilométrique qu'en terme de temps de transport, occupe une place peu importante dans l'analyse de la localisation du bien.
Seule une distance supérieure à 40 kms, ou un temps de transport domicile-travail supérieur à 1h30, interpelle subjectivement, quelques établissements financiers.
Le succès rencontré par la maison individuelle aux cours de ces dernières années semble avoir gommé tous réflexes de prudence liés à l'éloignement.
On ne saurait, cependant, occulter les frais entraînés par ces contraintes, tant en terme financier qu'en terme de vie sociale du ménage.
L'application des règles prudentielles destinées à faire face à toute éventualité de surendettement futur :
La plupart des établissements financiers pratiquent aujourd'hui la notion de " reste à vivre ", en sus de celle, habituelle, de taux d'effort (30 à 33% des revenus consacrés au remboursement d'un prêt immobilier).
Rappelons que le " reste à vivre " doit pouvoir couvrir l'ensemble des dépenses du ménage, abstraction faite des charges de crédits en cours.
Au regard des montants de " reste à vivre " pratiqués par les établissements financiers (à titre d'exemple, 4 000 francs pour une personne seule et 10 000 francs pour un ménage avec 2 enfants), on ne peut que constater que cette marge résiduelle est très faible et que le moindre incident peut remettre en cause toute l'opération.
De fait, on peut s'interroger sur la perspicacité des outils et méthodes d'analyse du risque utilisés par les établissements financiers. Ce constat intervient au moment où la baisse historique des taux d'intérêt, les incitations publiques à l'accession (à travers notamment le prêt à 0% qui améliore la solvabilité des ménages à revenus moyens ou modestes), conduisent certains accédants à acquérir des logements bon marché mais excentrés par rapport à leur lieu de travail.
Cette périurbanisation entraîne ainsi le recours quasi systématique à l'usage d'un ou plusieurs véhicules, avec les dépenses consécutives que l'on imagine.
Pour pallier une situation génératrice de surendettement futur, un certain nombre d'actions pourrait être engagé :
- A l'égard des établissements financiers, il serait nécessaire de rechercher les causes exactes de surendettement des ménages (zones de sinistralité, type de ménages, besoins de transports en commun) et vérifier si la multimotorisation et l'augmentation des temps de transports peuvent être identifiées comme cause éventuelle de sinistre.
- A l'égard des accédants à la propriété, une campagne de sensibilisation concernant les coûts connexes afférents à leur opération pourrait être menée conjointement par les ADIL, les travailleurs sociaux et les établissements financiers.
Cependant, seule une volonté affirmée par les différents intervenants pourra permettre une évolution positive des pratiques, tournée essentiellement vers les ménages à ressources moyennes ou modestes, clientèle privilégiée de l'excentralisation.
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