Une expérience de formation des accédants les plus modestes en Guadeloupe

ANIL, Habitat actualité, avril 2000

Accompagner les bénéficiaires de LES

A côté de dispositifs d'accession proches de ceux qui prévalent en métropole, existe, dans les départements d'outremer, un financement aidé, le LES/logement évolutif social, destiné aux ménages à très faibles ressources. La subvention de l'Etat représente au maximum 50 % du coût total de l'opération ; s'y ajoute l'apport personnel de l'accédant et un prêt remboursé pour l'essentiel par l'allocation logement, le reste à charge ne devant pas excéder 10 % des ses revenus mensuels. Le constat des difficultés rencontrées par cette catégorie d'accédants a conduit l'ADIL de la Guadeloupe à mettre en place une action spécifique d'accompagnement, de suivi juridique et financier qui fait l'objet d'une convention avec la Direction Départementale de l'Equipement.

Le constat de l'ADIL

L'ADIL déplorait, en effet, que les accédants viennent généralement la consulter sans le contrat de construction de maison individuelle, d'autre part, qu'ils méconnaissent l'importance de la garantie décennale, des garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement et qu'enfin ils n'obtiennent pas du constructeur de précisions sur le délai nécessaire à la réalisation des travaux de construction.
Il s'est alors agi d'attirer leur attention sur leurs responsabilités, en les informant de leurs droits et obligations vis-à-vis de leur cocontractant. Ce faisant, l'objectif est également d'inciter le constructeur à clarifier les documents contractuels, à respecter leur contenu et à observer les règles de l'art, améliorant ainsi la qualité des travaux de construction.

Conseiller tous les bénéficiaires de LES

S'agissant d'une action de formation aussi socialement ciblée, il faut se donner les chances de toucher tous les bénéficiaires potentiels. Pour cela, tous ceux qui ont présenté un dossier LES en diffus ou en groupé à la DDE et qui ont fait l'objet d'une décision positive d'attribution reçoivent un courrier de la DDE les invitant à assister au stage organisé par l'ADIL à une date, à une heure et en un lieu précis, le plus souvent celui de la commune où seront construits les logements. La DDE transmet alors à l'ADIL la liste des participants à la réunion.

Des réunions contradictoires

Plusieurs de ces sessions, qui prennent la forme de réunions d'information contradictoires, ont ainsi été animées par l'ADIL en 1998 et en 1999, avec la participation de la DDE., de la Caisse d'Allocations Familiales et de Guadeloupe Habitat, structure d'intermédiation entre l'accédant et le prêteur, qui assure le suivi et le bon déroulement du prêt. Le nombre d'attributaires absents reste relativement faible : toutes réunions confondues, le taux de participation des attributaires convoqués dépasse les 87 %. De plus, nombreux sont les parents et les amis d'attributaires qui se joignent à ceux qui sont régulièrement convoqués.

Accédants et professionnels apprécient ce moyen d'information contradictoire : les opérateurs de LES tiennent à y participer, tandis que les attributaires, satisfaits de trouver un interlocuteur neutre et objectif, n'hésitent pas à faire état de leurs préoccupations.

Les principales préoccupations des accédants

Les principales questions des accédants, après ou pendant les exposés, portent sur le déroulement de l'opération LES. Le fait d'être en public, ou la présence des constructeurs à ces réunions, empêche certainement les plus réservés de s'exprimer. Ceux-là sont invités à prendre rendez-vous au siège de l'ADIL, afin de soumettre leur problème en toute confidentialité. Près de 25 % de ces attributaires se trouvent dans cette situation.
Les questions les plus fréquemment posées sont les suivantes :

les frais de dossier : montant, modalités de versement et de remboursement ;
le rôle et la mission du guichet unique : Guadeloupe Habitat ;
la mise en place du prêt complémentaire ;
l'apport personnel : montant et modalités de verse-ment ;
l'absence de contrat de construction ou de contrat de vente remis à l'attributaire lors de la signature ;
les garanties en matière de construction ;
la date de début des travaux et le délai de la construction ;
la réception ou la livraison du chantier ;
les éléments d'équipements obligatoires du LES ;
l'aménagement du LES.

Afin d'apporter immédiatement une réponse à certaines questions et permettre aux attributaires de mieux tirer parti des informations dispensées, un dossier LES est remis nominativement à chaque participant, qui comprend :

la liste des équipements obligatoires dans le Logement Evolutif Social ;
le schéma de financement du LES ;
les devoirs des attributaires ;
les différentes garanties et leur mise en œuvre ;
l'opération de construction et son déroulement ;
les relations de voisinage (le bruit).

La réaction des professionnels

Les opérateurs, de plus en plus convaincus de l'utilité de cette formation initiale, acceptent l'intervention de l'ADIL à ce stade de l'opération. Leur présence, alors même qu'elle aurait pu constituer un frein à la libre expression de certains accédants, semble malgré tout être indispensable au bon déroulement des sessions.

Une évolution des opérateurs est perceptible : ceux-ci s'inquiètent de plus en plus de la conformité des documents contractuels au regard de la législation en vigueur en matière de construction de maison individuelle.

Cette expérience a conduit l'ADIL a solliciter de la DDE une clarification sur les textes régissant les constructions de LES :

En secteur diffus, l'application de la loi du 19 décembre 1990 relative au Contrat de Construction de Maison Individuelle ;
En secteur groupé, l'application des articles L 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation relatifs à la vente d'immeuble à construire (vente à terme ou vente en l'état futur d'achèvement).

La rencontre avec les attributaires a également conduit l'ADIL à formuler les recommandations suivantes :

Réglementation des frais de dossier versés par l'attributaire potentiel à l'opérateur ;
Amélioration du contenu du contrat (une notice descriptive détaillée des prestations proposées ; la durée de la construction exprimée de préférence en mois ; les pénalités de retard en cas de dépassement de délai imputable au constructeur…) ;
Remise instantanée à l'attributaire d'un exemplaire de chaque document qu'il a signé.

Il est intéressant de constater que cette expérience, qui est jugée très positive, s'apparente à ce qui se pratique aux Etats-Unis pour les primo accédants les plus modestes, où de véritables sessions de formation sont organisées, donnant lieu à la remise d'un diplôme dont une copie est jointe au dossier de prêt. Cette action, perçue en Guadeloupe, comme de protection des accédants est envisagée là-bas comme un outil de sécurisation des créances.