Les projets d'accession étudiés dans les ADIL au second semestre 2000

ANIL, Habitat Actualité, juin 2001

Une population jeune et de condition plutôt modeste

94 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes. Parmi ces derniers, le poids des locataires du secteur privé est largement prédominant, puisqu'il représente 70 % des primo-accédants. Mais il régresse légèrement, après avoir augmenté de 7 % entre 1997 et le premier semestre 2000. A l'inverse, la part des locataires du parc social remonte légèrement : elle est de 21 %, soit 3,5 % de plus qu'au premier semestre, mais reste plus faible qu'en 1997 où elle atteignait 25 %.

L'accession familiale prédomine toujours, quoique de moins en moins largement : 52 % des ménages sont des couples avec enfants contre 56 % au premier semestre et 60 % en 1997-98. Viennent ensuite les couples sans enfants (22 %), les personnes seules, toujours en proportion non négligeable (18 %), puis les familles monoparentales (7 %).

Il s'agit d'une population jeune. L'âge moyen du consultant n'a pas changé, il est toujours de 35 ans, moins d'un sur quatre ayant dépassé 40 ans. Les moins de 30 ans représentent 23 % des consultants, leur part étant particulièrement importante parmi les personnes seules (31 %) et les couples sans enfant (42 %). Elle est faible en revanche dans les familles monoparentales, qui ne représentent, il est vrai, que 7 % des candidats à l'accession et sont en général relativement âgées (la moitié ont plus de 40 ans).

Les deux conjoints travaillent dans plus des deux tiers des couples

Les revenus mensuels nets sont inférieurs à 12.500 F pour 88 % des personnes seules, et compris entre 10.000 et 17.500 F pour les deux tiers des couples. Pour ceux-ci, l'activité du conjoint est de plus en plus la règle : 71 % d'entre eux comptent deux actifs contre 67 % les années précédentes, cette proportion tombant toutefois à 60 % pour les familles de deux enfants et plus, contre 77 % pour les autres couples. Au total, plus de la moitié des consultants sont des ménages de deux actifs.

Un ménage sur six relève de l'accession " très modeste "

Le calcul approché du revenu par unité de consommation * (u.c.) de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de composition différente.
Selon le montant de leur revenu par u.c., on peut donc répartir les candidats à l'accession en quatre catégories : " très modestes " (moins de 4.000 F /mois), " modestes " (de 4.000 à 6.000 F/mois), " aisés " (6.000 à 8.600 F/mois), " très aisés " (8.600 F/mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes correspondent aux quartiles de revenu par u.c. de l'ensemble des ménages français en 1996.
Globalement, la part de l'accession que l'on peut qualifier de très modeste est de 13 % et celle de l'accession modeste de 27 %. L'accession aisée représente une proportion un peu plus élevée (32 %) et l'accession très aisée 23 %. Cette distribution diffère notablement de celle des ménages ayant déclaré à l'enquête logement de 1996 avoir l'intention d'accéder à la propriété dans les quatre ans à venir, notablement plus concentrée dans les hauts revenus.
Les candidats très modestes et modestes représentent 40 % de l'ensemble, soit une diminution de 5 points par rapport au premier semestre ; pour la première fois, ils ne sont d'ailleurs plus majoritaires dans les projets d'acquisition avec travaux. C'est dans les opérations d'acquisition d'ancien sans travaux que leur part est la plus faible (37 %). En relation avec ce constat, on observe une augmentation du revenu par u.c. moyen de 3,3 % par rapport au premier semestre.

Un apport personnel moyen toujours élevé

Le montant moyen de l'opération envisagée est de 633.000 F : il est en augmentation de 4,8 % par rapport au premier semestre, soit un rythme nettement supérieur à ce qui avait été observé précédemment. Autour de cette moyenne, les coûts s'étalent, pour l'essentiel, de 400 000 à un million de francs, plus de la moitié sont concentrés entre 400 000 et 700 000 F. 16 % des projets ont un coût inférieur à 400 000 F et 8 % dépassent un million de francs. Les moins chers concernent dans leur grande majorité l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux : c'est le cas pour plus de 78 % des opérations de moins de 500 000 F.

Après la baisse observée en 1999, l'apport personnel a retrouvé en 2000 son niveau de 1998 : sa valeur moyenne s'établit à 138 000 F au second semestre, contre 124 000 F en 1999, et le premier quartile ** est à 25 000 F, il était à 23 000 en 1999 13 % des consultants ne disposent d'aucun apport personnel.

Le taux d'apport moyen s'établit à 19,2 %, niveau identique à celui du premier semestre, mais supérieur d'un point à celui de 1999. Le taux d'apport médian, nettement plus faible, est de 14,0 %. Cet écart traduit l'asymétrie de la distribution du taux d'effort, avec une concentration importante dans les taux faibles et un étalement des valeurs élevées : le taux d'apport est supérieur à 29 % pour un quart des projets et à 46 % pour 10 % d'entre eux.

On notera que, pour l'ensemble des ménages, le taux d'apport moyen est beaucoup plus faible en acquisition-amélioration (14,4 %) qu'en neuf ou en ancien sans travaux (respectivement 19,4 et 20,4 %), ce qui explique sans doute que la proportion de ce type de projet soit la plus forte parmi les ménages à faible revenu. Il est également fonction croissante du revenu. Cependant, même pour les ménages " très modestes ", il est en règle générale conséquent : 17,1 % en moyenne, contre 21,2 % pour les très aisés.

Corollaire de ce constat : l'endettement nécessaire à la réalisation de l'opération est d'autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L'écart est considérable entre les ménages " très modestes ", pour lesquels l'endettement représente plus de quatre années de revenu, et les " très aisés " (2,8 années).
7 % des ménages disposent d'un apport immobilier - 3,5 % d'un logement, et 3,5 % d'un terrain. Plus particulièrement, près de 10 % des ménages qui envisagent la construction ou l'acquisition d'une maison individuelle neuve sont propriétaires d'un terrain.

Les financements : le regain de l'épargne-logement se confirme

L'étude des plans de financement montrait un renversement des tendances observées depuis trois ans en ce qui concerne les prêts d'épargne logement : ils étaient plus souvent présents, que ce soit à titre principal ou complémentaire, au détriment des prêts bancaires dont l'occurrence diminuait légèrement. De fait, la remontée des taux d'intérêt des prêts bancaires (environ un point de plus depuis l'été 1999) a rendu son attrait aux prêts d'épargne logement, dont les taux, liés à la date d'ouverture des plans, sont soit des prêts à 6,32 % (plans ouverts avant février 1994), soit -de plus en plus souvent - à 5,54 % (plans ouverts de février 1994 à janvier 1997). Ce mouvement s'est confirmé au second semestre où ils retrouvent, à peu de chose près, la place qui était la leur en 1998. La part des PAS diminue légèrement, celle des PC hors PAS est stable.

Les prêts mobilisés de 1997 au premier semestre 2000

Les prêts majoritaires de 1997 au premier semestre 2000

La part, dans l'ensemble des projets, des plans intégrant un prêt à 0 % remonte, après avoir connu une baisse sensible au premier semestre. Cependant, sur l'ensemble de l'année, la diminution observée depuis plusieurs années se poursuit : elle s'explique par l'augmentation progressive du poids relatif de l'ancien. En effet, les projets avec prêt à 0 % représentent 83 % des projets d'accession dans le neuf, un pourcentage stable par rapport aux années précédentes.

Le pourcentage des ménages susceptibles de bénéficier de l'APL ou de l'AL est en baisse (29 % contre 32 % au semestre précédent), cela dans toutes les catégories de ménages, sauf les personnes seules. Le montant moyen estimé de l'aide est de 714 F. Pour les couples avec deux enfants et plus et les familles monoparentales, la fréquence et le montant moyen des aides sont sensiblement plus élevés : 42 % des couples avec deux enfants ou plus et 56 % des familles monoparentales pourraient bénéficier d'une aide d'un montant mensuel moyen de 875 F pour les premiers et 747 F pour les seconds. Ce type de ménages représente du reste 60 % des bénéficiaires potentiels.

De plus en plus de prêts de longue durée

La tendance à l'allongement des prêts principaux, déjà observée au cours des précédents semestres, se poursuit et s'amplifie. Les prêts sur 20 ans sont maintenant aussi nombreux que ceux sur 15 ans, ce qui n'était pas le cas précédemment. La part des prêts de 15 ans et moins continue en effet à diminuer, celle des prêts de 18 à 20 ans augmente très significativement, surtout pour les projets incluant un prêt à 0 % et celle des prêts d'une durée supérieure à 20 ans, si elle reste faible, n'est plus insignifiante, puisqu'elle atteint 6 % dans l'ensemble des plans de financement.

Cette évolution s'inscrit dans la tendance observée depuis 1999 et concerne l'ensemble des projets :

• pour ceux dont leur financement intègre un prêt à 0 %, la durée du prêt principal est de moins en moins souvent déterminée par la durée du différé d'amortissement, et les cas où la durée du prêt principal excède celle du différé sont de plus en plus nombreux ; la part des prêts principaux de 15 ans ou moins ne diminuant que faiblement, c'est au sein des prêts les plus longs que la redistribution a eu lieu ;
• parmi les autres, la part de ceux dont la durée du prêt majoritaire est supérieure ou égale à 18 ans continue à augmenter et atteint 49 %. Elle n'était que de 27 % en 1998.

Cette évolution est très vraisemblablement liée à la conjoncture de l'accession : la reprise de 1999 et la bonne tenue du marché depuis lors ont entraîné une hausse des prix, alors que les taux d'intérêt remontaient légèrement. Pour maintenir les mensualités à un niveau compatible avec leur revenu, les candidats à l'accession sont donc conduits à accepter des durées de remboursements plus longues. L'allongement des prêts traduit aussi une confiance accrue des ménages dans l'avenir et marque un changement notable par rapport à la réticence des ménages devant un engagement de très longue durée, qui a caractérisé la majeure partie des années 90.

L'accession sociale

Les deux principaux segments de l'accession, neuf et ancien sans travaux, se différencient nettement de par les moyens financiers de leur clientèle respective. On constate en effet, à montant d'opération équivalent, que les candidats à l'accession dans l'ancien se distinguent par :

• un revenu par unité de consommation supérieur de 10 à 20 %, à montant d'opération comparable, à celui des ménages projetant d'accéder dans le neuf ;
• un taux d'apport personnel plus élevé : l'écart, de 3 à 6 % pour les opérations de moins de 800 000 francs, met en évidence le rôle de " constitutif d'apport " du prêt à 0 % ;
• et un ratio endettement / revenu plus faible : ce ratio est de 3,4 dans le neuf (ce qui signifie que l'endettement moyen nécessaire aux candidats à l'accession en neuf représente 3,4 années de leur revenu), mais seulement de 3,0 dans l'ancien.
• L'écart est particulièrement élevé pour les opérations de prix moyen.

On note par ailleurs que les acquéreurs potentiels de logements anciens sans travaux ne sont majoritaires que parmi les " très aisés ". Dans les trois autres tranches de revenu par u.c., ce sont les projets d'accession dans le neuf qui prédominent.
Ce constat, apparemment paradoxal, s'explique aisément par le fait que les aides publiques à l'accession sont quasi exclusivement orientées vers le neuf. Le pouvoir solvabilisateur du prêt à taux zéro, d'autant plus efficace que le revenu des bénéficiaires est faible, constitue pour les ménages modestes une puissante incitation à s'orienter vers le neuf plutôt que vers l'ancien.

L'acquisition-amélioration apparaît comme un moyen terme, avec une clientèle constituée en majorité de ménages " modestes " ou " très modestes " et des taux d'apport personnel voisins de ceux observés pour le neuf, mais un endettement moins important du fait du coût moins élevé des opérations projetées.

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* Selon la définition de l'INSEE (échelle d'Oxford), on compte une unité de consommation (u.c) pour le premier adulte du ménage, 0,7 pour chacune des autres personnes de plus de 14 ans et 0,5 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Faute de connaître l'âge des enfants, nous avons comptabilisé 0,5 u.c. pour chacun d'entre eux.
** Montant délimitant le quart des projets ayant les apports les plus faibles.