Les projets d'accession étudiés dans les ADIL au premier semestre 2001

ANIL, Habitat Actualité, octobre 2001

L'analyse de près de 10 000 projets d'accession à la propriété étudiés dans soixante ADIL - soit 90 % des agences - au cours du premier semestre de l'année 2001 met en évidence la stabilité d'ensemble des profils des candidats aussi bien que des projets étudiés par rapport aux deux années précédentes. Dans un contexte de conjoncture immobilière moins soutenue, on observe une augmentation significative des montants moyens d'opérations et, corrélativement, une diminution du taux d'apport personnel, puisque le montant de cet apport reste stable. La part des prêts bancaires dans les financements principaux est plus que jamais prédominante, les prêts d'épargne logement restant relativement peu mobilisés ; la durée moyenne des prêts semble s'être stabilisée, après l'allongement observé au cours des semestres précédents.

La répartition selon le type de consultation est stable, avec 65 % de diagnostics financiers et 35 % de plans de financement. La prédominance des diagnostics, dont l'objectif est de déterminer la capacité d'investissement du ménage, traduit le fait que le recours au conseil des ADIL intervient, dans la grande majorité des cas, dès le début de leur projet d'accession. Elle s'explique également par la part, très largement majoritaire (80 %), des projets de construction de maisons individuelles, pour lesquels les consultants cherchent en général, avant d'engager le projet, à évaluer une enveloppe maximale. De fait, trois consultants sur quatre ont entrepris leurs démarches depuis moins d'un mois, et pour plus de 60 % d'entre eux, la visite à l'ADIL constitue le premier acte dans leur tentative. Cette proportion, respectivement de 69 % pour les diagnostics et de 50 % pour les plans, est en hausse continue depuis trois ans. C'est là sans aucun doute le résultat des actions de communication des ADIL, qui cherchent à inciter les candidats à l'accession à les consulter le plus tôt possible : l'efficacité du conseil est en effet d'autant plus grande que la consultation intervient plus en amont dans l'élaboration des projets.

Une population jeune et de condition plutôt modeste

93 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes. Parmi ces derniers, le poids des locataires du secteur privé est largement prédominant, puisqu'il représente 69 % des primo-accédants. 21 % sont issus du parc locatif social, les 10 % restants étaient logés gratuitement ou vivaient chez leurs parents.
Alors que sa part relative avait nettement diminué depuis 1997, l'accession familiale semble se stabiliser : elle conserve une légère prédominance dans l'ensemble des projets étudiés, puisque 53 % des ménages sont des couples avec enfants. Viennent ensuite les couples sans enfants (21 %), les personnes seules, toujours en proportion non négligeable (17 %), puis les familles monoparentales (7 %). Il s'agit d'une population jeune. L'âge moyen du consultant, d'une remarquable stabilité, est toujours de 35 ans, un peu plus d'un sur quatre ayant dépassé 40 ans. Les moins de 30 ans représentent 22 % des consultants, leur part étant particulièrement importante parmi les personnes seules (30 %) et les couples sans enfant (42 %). Elle est faible en revanche dans les familles monoparentales, qui ne représentent, il est vrai, que 7 % des candidats à l'accession et sont en général relativement âgées (la moitié ont plus de 40 ans).

Les deux conjoints travaillent dans plus des deux tiers des couples

Les revenus mensuels nets sont inférieurs à 12 500 F pour 84 % des personnes seules, et compris entre 10 000 et 17 500 F pour les 60 % des couples. Pour ceux-ci, l'activité du conjoint est la règle : 67 % d'entre eux comptent deux actifs, cette proportion tombant toutefois à 57 % pour les familles de deux enfants et plus, contre 74 % pour les autres couples. Au total, plus de la moitié des consultants sont des ménages de deux actifs.

Un ménage sur six relève de l'accession " très modeste "

Le calcul approché du revenu par unité de consommation *(u.c.) de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de composition différente.
Selon le montant de leur revenu par u.c., on peut donc répartir les candidats à l'accession en quatre catégories : " très modestes " (moins de 4 000 F/mois), " modestes " (de 4 000 à 6 000 F/mois), " aisés " (6 000 à 8 600 F/mois), " très aisés " (8 600 F/mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes correspondent aux quartiles de revenu par u.c. de l'ensemble des ménages français en 1996.
Globalement, la part de l'accession que l'on peut qualifier de très modeste est de 13 % et celle de l'accession modeste de 26 %. L'accession aisée représente une proportion un peu plus élevée (34 %) et l'accession très aisée 27 %. Cette distribution diffère notablement de celle des ménages ayant déclaré à l'enquête logement de 1996 avoir l'intention d'accéder à la propriété dans les quatre ans à venir, notablement plus concentrée dans les hauts revenus.
Les candidats très modestes et modestes représentent 39 % de l'ensemble, soit une diminution de 6 points par rapport au premier semestre 2000 ; ils ne sont d'ailleurs plus majoritaires dans les projets d'acquisition avec travaux. C'est dans les opérations d'acquisition d'ancien sans travaux que leur part est la plus faible (35 %). En relation avec ce constat, on observe une augmentation du revenu par u.c. moyen de 4,4 % en un an.

Un apport personnel moyen toujours élevé

Le montant moyen de l'opération envisagée est de 644 000 francs : il continue à augmenter (+ 1,7 %), mais à un rythme beaucoup plus modéré qu'au semestre précédent (+ 4,8 %). Sur un an, c'est-à-dire par rapport au premier semestre 2000, ce montant aura connu une progression de 6,6 %. Autour de cette moyenne, les coûts s'étalent, pour l'essentiel, de 400 000 à un million de francs, plus de la moitié sont concentrés entre 400 000 et 700 000 francs. La dispersion des coûts a quelque peu diminué, la part des projets dont le coût est inférieur à 400 000 francs étant en diminution sensible (10 % contre 16 % au semestre précédent) et 7 % dépassant un million de francs. Les projets les moins chers concernent dans leur grande majorité l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux : c'est le cas pour plus de 80 % des opérations de moins de 500 000 francs
Le montant de l'apport personnel est stable : sa valeur moyenne s'établit à 135 000 francs contre 138 000 francs en 2000, et le premier quartile** est à 25 000 francs. 14 % des consultants ne disposent d'aucun apport personnel.
Le taux d'apport est donc en légère baisse : sa moyenne s'établit à 19,2 %, soit un point de moins qu'au semestre précédent. Le taux d'apport médian, nettement plus faible, est de 13,1 %. Cet écart traduit l'asymétrie de la distribution du taux d'effort, avec une concentration importante dans les taux faibles et un étalement des valeurs élevées : le taux d'apport est supérieur à 27,5 % pour un quart des projets et à 44 % pour 10 % d'entre eux.
On notera que, pour l'ensemble des ménages, le taux d'apport moyen est beaucoup plus faible en acquisition-amélioration (14,5 %) qu'en neuf ou en ancien sans travaux (respectivement 18,7 et 19,6 %), ce qui explique sans doute que la proportion de ce type de projet soit la plus forte parmi les ménages à faible revenu. Il est également fonction croissante du revenu. Cependant, même pour les ménages " très modestes ", il est en règle générale conséquent : 15,1 % en moyenne, contre 21,0 % pour les très aisés.
Corollaire de ce constat : l'endettement nécessaire à la réalisation de l'opération est d'autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L'écart est considérable entre les ménages " très modestes ", pour lesquels l'endettement représente plus de quatre années de revenu, et les " très aisés " (2,8 années).
7 % des ménages disposent d'un apport immobilier - 3,5 % d'un logement, et 3,5 % d'un terrain. Plus particulièrement, près de 10 % des ménages qui envisagent la construction ou l'acquisition d'une maison individuelle neuve sont propriétaires d'un terrain.

Les financements : forte prédominance des prêts bancaires

L'étude des plans de financement réalisés en 2000 montrait un renversement des tendances observées au cours des trois années précédentes en ce qui concerne les prêts d'épargne logement, plus souvent présents qu'auparavant, que ce soit à titre principal ou complémentaire, au détriment des prêts bancaires dont l'occurrence diminuait légèrement. Cette tendance ne s'est pas confirmée au dernier semestre où l'on n'observe aucune évolution notable par rapport à l'année 2000. Tout au plus peut-on noter la poursuite de l'érosion des PAS, ce qui reflète la réticence des établissements prêteurs à proposer ce produit malgré les avantages qu'il offre, en termes de sécurisation, à l'emprunteur.

Les prêts mobilisés de 1997 au premier semestre 2001

Les prêts majoritaires de 1997 au premier semestre 2001

La part, dans l'ensemble des projets, des plans intégrant un prêt à 0 % fluctue depuis trois semestres entre 47 et 49 %, niveau sensiblement inférieur à celui des années 1997-98. Cette diminution s'explique par l'augmentation progressive du poids relatif de l'ancien. En effet, les projets avec prêt à 0 % représentent 82% des projets d'accession dans le neuf, un pourcentage stable par rapport aux années précédentes.
Le pourcentage des ménages susceptibles de bénéficier de l'APL ou de l'AL est en baisse sensible depuis un an (27 % contre 32 % au 1er semestre 2000), cela dans toutes les catégories de ménages. Le montant moyen estimé de l'aide est de 719 F. Pour les couples avec deux enfants et plus et les familles monoparentales, la fréquence et le montant moyen des aides sont sensiblement plus élevés : 41 % des couples avec deux enfants ou plus et 56 % des familles monoparentales pourraient bénéficier d'une aide d'un montant mensuel moyen de 856 F pour les premiers et 737 F pour les seconds. Ce type de ménages représente du reste 60 % des bénéficiaires potentiels.
L'allongement des prêts principaux, constaté au cours des précédents semestres, fait que les prêts sur 20 ans sont maintenant un peu plus nombreux que ceux sur 15 ans. Cependant, on n'observe pas au cours du 1er semestre de poursuite de ce mouvement. Peut-être cette stabilisation résulte-t-elle de la diminution de la part des accédants très modestes, elle-même sans doute liée à l'augmentation des prix moyens.

L'accession sociale

Les deux principaux segments de l'accession, neuf et ancien sans travaux, se différencient nettement de par les moyens financiers de leur clientèle respective. On constate en effet, à montant d'opération équivalent, que les candidats à l'accession dans l'ancien se distinguent par :

• un revenu par unité de consommation supérieur de 10 à 20 %, à montant d'opération comparable, à celui des ménages projetant d'accéder dans le neuf ;
• un taux d'apport personnel plus élevé : l'écart, de 3 à 6 % pour les opérations de moins de 800 000 francs, met en évidence le rôle de " constitutif d'apport " du prêt à 0 % ;
• et un ratio endettement / revenu plus faible : ce ratio est de 3,4 dans le neuf (ce qui signifie que l'endettement moyen nécessaire aux candidats à l'accession en neuf représente 3,4 années de leur revenu), mais seulement de 3,0 dans l'ancien. L'écart est particulièrement élevé pour les opérations de prix moyen.

On note par ailleurs que les acquéreurs potentiels de logements anciens sans travaux ne sont majoritaires que parmi les " très aisés ". Dans les trois autres tranches de revenu par u.c., ce sont les projets d'accession dans le neuf qui prédominent.
L'acquisition-amélioration apparaît comme un moyen terme, avec une clientèle constituée en majorité de ménages " modestes " ou " très modestes " et des taux d'apport personnel voisins de ceux observés pour le neuf, mais un endettement moins important du fait du coût moins élevé des opérations projetées.

* Selon la définition de l'INSEE (échelle d'Oxford), on compte une unité de consommation (u.c) pour le premier adulte du ménage, 0,7 pour chacune des autres personnes de plus de 14 ans et 0,5 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Faute de connaître l'âge des enfants, nous avons comptabilisé 0,5 u.c. pour chacun d'entre eux.
** Montant délimitant le quart des projets ayant les apports les plus faibles.