Les copropriétés vues par les copropriétaires

Synthèse:

ANIL, Habitat Actualité, novembre 2001
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

Selon la dernière enquête logement de l'INSEE, le parc de logements français comptait en 1996, sur un effectif total de 28,2 millions, 6,2 millions de logements en copropriété. Les immeubles en copropriété sont de relativement petite taille : plus de la moitié ont moins de dix logements, 2,2 % seulement en comptent cinquante ou plus. Leur taille moyenne est à peine de 12 logements. Plus des deux tiers sont situés dans de grandes agglomérations (plus de 200 000 habitants), l'agglomération parisienne à elle seule en regroupe 32 %. Au sein des agglomérations, ils sont pour la plupart localisés dans les communes centres et appartiennent pour une large part à des immeubles relativement anciens.

Parmi ceux de ces logements qui sont utilisés comme résidences principales, les logements occupés par leur propriétaire prédominent légèrement (53 %). Toutefois, les logements locatifs sont fortement sur-représentés, ce qui découle bien sûr de la localisation très urbaine de ce parc.

L'enquête réalisée par le réseau ANIL / ADIL, au cours du premier semestre 2001, auprès d'un échantillon de près de 1 400 copropriétaires, apporte un éclairage assez complet sur le fonctionnement des copropriétés. Cet éclairage n'est, certes, pas objectif dans la mesure où il résulte d'appréciations formulées par les copropriétaires eux-mêmes. Il permet néanmoins de prendre conscience de la diversité des comportements des copropriétaires, impliqués ou non dans la gestion de leur copropriété, plus ou moins bien informés, et des jugements qu'ils portent sur son fonctionnement. Il donne également, sur certains points peu sujets à interprétation, comme la nature et la stabilité du syndic ou la tenue des assemblées générales, des informations qui paraissent fiables. Il apporte enfin des indications sur la qualité des relations des copropriétaires entre eux, avec le syndic et avec le conseil syndical, indications qui, pour être parfaitement subjectives, n'en paraissent pas moins digne d'intérêt.
Plus de trois copropriétés sur quatre, et la quasi-totalité de celles qui regroupent plus de 20 lots, sont administrées par un syndic professionnel. Toutefois, dans les copropriétés de moins de 10 logements, il est fréquent que la gestion soit assurée par un syndic bénévole : elles sont 38 % dans ce cas. Qu'il soit professionnel ou bénévole, le syndic change peu souvent : il est en place depuis plus de dix ans dans six copropriétés sur dix.
L'appréciation générale portée sur le fonctionnement des copropriétés est plutôt positive : 63 % des copropriétaires estiment que leur immeuble est correctement ou bien géré, et ils ne sont que 10 % à le juger franchement mal géré. Cependant, les opinions à l'égard de l'action du syndic sont partagées : elle n'est jugée efficace ou assez efficace que par une faible majorité de copropriétaires. Lorsque ces derniers sont mécontents de la gestion, c'est, en règle générale, au syndic qu'ils en attribuent la responsabilité, beaucoup plus rarement au conseil syndical ou à la mauvaise qualité des relations entre copropriétaires.
Les copropriétaires occupants semblent plus exigeants à l'égard du syndic que ceux qui donnent leur logement en location. D'une façon générale, ces derniers sont moins impliqués dans la vie de la copropriété : moins assidus aux assemblées générales, ils sont aussi, logiquement, moins sensibles aux problèmes de la vie quotidienne de la copropriété et sont enclins à accorder un satisfecit au syndic, dès lors que les prestations essentielles leur semblent correctement assurées.

Les règles de fonctionnement de la copropriété paraissent bien respectées, du moins dans les copropriétés d'une certaine importance. Dans les plus petites - moins de dix logements -, en revanche, syndics et copropriétaires s'accordent assez fréquemment des libertés à l'égard de la réglementation : absence de syndic pour 10 % d'entre elles, de conseil syndical dans un cas sur deux, tenue irrégulière des assemblées générales dans un cas sur
quatre ; absence fréquente de mise en concurrence et de devis en cas de travaux. Ceci ne signifie pas, apparemment, que ces petites copropriétés sont plus mal gérées, ou qu'elles connaissent plus de difficultés que celles d'une taille plus importante, mais plutôt que le formalisme imposé par la loi y est moins nécessaire et plus difficile à respecter.

Cette différence entre très petites copropriétés et ensembles plus importants se retrouve sur la plupart des sujets évoqués dans l'enquête : ainsi, si les assemblées générales sont moins fréquentes dans les petites copropriétés, la participation y est meilleure, et les copropriétaires y expriment plus volontiers leur point de vue, mais la prise de décisions y est plus difficile ; les impayés y sont plus rares, mais les conflits d'une certaine importance entre copropriétaires ou avec le syndic un peu plus fréquents.

Pour l'ensemble des copropriétaires, à l'exception des possesseurs de lots dans des immeubles très récents, la question des travaux d'entretien est un sujet de préoccupation majeur. Les deux-tiers d'entre eux estiment en effet que l'immeuble où est situé leur logement nécessite des travaux et, dans plus d'un cas sur deux, ils jugent ces travaux urgents ou assez urgents : il s'agit le plus souvent de ravalements, de travaux de gros œuvre ou de réfection des canalisations ou réseaux. Pour les immeubles nécessitant des travaux très urgents ou assez urgents, dans un cas sur deux, l'assemblée a d'ores et déjà pris la décision de réaliser ces travaux, ce qui semble assez peu, surtout quand l'immeuble a besoin de travaux très urgents. En revanche, quand il s'agit de travaux non urgents, l'assemblée n'a pris la décision de les effectuer que dans un cas sur trois.

Un autre problème lancinant est celui des impayés de charges : les retards de paiement sont en effet assez fréquents, même s'ils n'atteignent que rarement des niveaux critiques. Le taux de copropriétaires en retard de paiement dépasse 10 % dans plus d'une copropriété sur dix, toutes tailles confondues, et il atteint 20 % dans celles de plus de 100 logements. Les grandes copropriétés semblent affectées par le phénomène des impayés dans des proportions nettement plus importantes que les autres, qu'il s'agisse du volume des impayés ou du nombre de copropriétaires défaillants ; c'est du moins la perception des copropriétaires concernés.

Interrogés sur leur comportement individuel, près d'un quart des copropriétaires reconnaissent qu'il leur arrive d'avoir du retard dans le paiement de leurs charges. Pour la plupart, il s'agit de retards exceptionnels, en tout cas non récurrents. Mais un peu plus de 10 % admettent être coutumiers de tels retards, même s'ils ne sont pas systématiques. Parmi les raisons invoquées, ce sont les désaccords sur la répartition ou le montant des charges qui reviennent le plus souvent, les difficultés financières ne venant qu'en second rang.

Le recours à des procédures judiciaires pour le recouvrement des impayés est dans l'ensemble relativement rare, et exceptionnel dans les toutes petites copropriétés. Seuls 15 % des syndics y recourent de façon systématique ou au moins usuelle, et toujours dans des copropriétés d'une certaine taille.

Les relations au sein des copropriétés sont souvent ternies par des conflits opposant soit les copropriétaires entre eux, soit les copropriétaires et le syndic ou le conseil syndical. Fort heureusement, il s'agit le plus souvent de simples désaccords sans incidence majeure sur la vie de la copropriété. Toutefois, 28 % des personnes interrogées font état d'assez graves conflits ou litiges. Les petites copropriétés semblent un peu plus affectées que les autres par ces conflits d'une certaine importance, puisque près d'un tiers d'entre elles y sont confrontées.
Les aménagements du régime de la copropriété prévus par la loi Solidarité et renouvellement urbains devraient apporter une réponse à la plupart des dysfonctionnements observés par les ADIL.

En tout état de cause, si l'on met de côté le problème très spécifique des copropriétés en difficulté (phénomène non analysé ici et qui fait l'objet de traitements spécifiques de la part des pouvoirs publics), le régime même de la copropriété, avec quelques toilettages depuis 1965, paraît dans l'ensemble plutôt bien vécu par les copropriétaires.

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