Normes et réglementation en prêt conventionné

ANIL, Habitat actualité, septembre 1999
Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat

La sécurisation financée par le 1 % logement depuis avril 1999 dote le PAS / prêt d'accession sociale d'un avantage visible et objectif par rapport au prêt dit libre ; entre outre, l'alignement des règles de taux d'effort minimum en AL et en APL est venu éliminer l'effet pervers qui détournait les plus modestes, et pratiquement tous ceux qui accédaient dans l'ancien, du PAS.

Rien ne devrait conduire l'accédant, si ses revenus lui permettent d'y prétendre, à renoncer au recours au PAS. Une seule catégorie d'emprunteurs fait exception, qui gagnent à choisir le prêt dit " libre ", sauf s'ils sont éligibles à l'APL : ce sont ceux qui ont accès, par leur mutuelle professionnelle, à une caution gratuite, alternative à l'hypothèque. Comme il s'agit en général d'agents du secteur public, l'économie du coût de l'hypothèque ne peut être mise en parallèle avec la sécurisation perte d'emploi, qui les concerne peu.

Pour la majorité des emprunteurs, le principal obstacle demeure la faible notoriété du produit. L'initiative du choix du PAS était jusqu'alors le monopole de l'établissement prêteur, le PAS étant sans attrait apparent pour l'emprunteur. Or les banquiers étaient tentés de lui réserver leurs prêts les plus risqués, rapprochant le risque de chaque dossier du coût de la cotisation FGAS. L'économie en termes de fonds propres résultant de la garantie finale de l'Etat ne semble pas prise en considération, ce qui s'explique probablement par le fait qu'elle ne correspond pas à une préoccupation essentielle pour les principaux intervenants du marché de l'accession sociale, non plus que l'économie qui résulte de la prise en charge par le FGAS du coût des sinistres ; la détermination des taux résulte au moins autant de la concurrence pour la fidélisation de la clientèle que de la rentabilité du seul prêt au logement. De surcroît, les banquiers témoignent d'une méfiance " naturelle " à l'égard des prêts réglementés, perçus comme d'une mise en œuvre complexe et porteurs de contrôle. Un deuxième obstacle tient aux normes exigées des logements financés avec un PC et partant avec un PAS. L'Etat est parfaitement dans son rôle lorsqu'il s'assure de ce que les logements construits ou achetés avec son encouragement financier ou sa garantie, respectent certaines normes minimales de qualité. Plusieurs conditions doivent cependant être réunies : que les normes soient pertinentes, que les mesures de protection soient efficaces, qu'un contrôle s'exerce, que les contraintes ne conduisent pas les banquiers à préconiser et les particuliers à choisir un autre type de prêt, dès lors que l'aide apportée par l'Etat n'est pas suffisamment incitative, qu'une certaine cohérence existe entre la norme et l'acte qui donne lieu à l'exigence de son respect. Or aujourd'hui la réglementation des prêts conventionnés fait clairement problème, c'est ce qui ressort du bilan dressé par les ADIL :

les normes de surface, qui s'appliquent au moment de l'achat du logement, n'ont aucun sens face à des occupants dont l'effectif évolue ;
les normes de prix sont inutiles puisque que le prêt conventionné n'a plus aujourd'hui d'intérêt réel que pour les personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds PAS ;
les normes de confort et d'équipement ont perdu une part de leur signification : leur évolution n'a pas suivi celle du parc de logement, elles correspondent à des préoccupations obsolètes (cf. Habitat-Actualité n° 70) ;
les normes de sécurité et celles qui tiennent à la connaissance de l'état général du bâti, par exemple l'équipement électrique, restent très utiles. Elles concernent des éléments qui doivent absolument être portés à la connaissance de l'acheteur, voire du prêteur. Cependant, le non-respect de ces exigences a pour seul effet de détourner le financement vers le prêt dit " libre ". Ce type d'exigences serait plus légitime et plus efficace s'il était lié à la vente ; il pourrait avantageusement prendre la forme d'une obligation d'information comme celle qui prévaut pour la surface depuis la loi Carrez, pour la lutte contre le saturnisme ou les termites ;
l'exigence de l'état des lieux, louable dans son principe, - une bonne information de l'emprunteur sur le logement qu'il veut acquérir et du banquier sur son gage -, s'avère, aux dires des ADIL absolument inefficace et inutile dans sa forme actuelle : il faudrait soit la supprimer, soit la renforcer considérablement, pour en faire une véritable expertise, ce qui la rendrait beaucoup plus coûteuse ;
les exigences relatives aux délais de réalisation des travaux devraient être alignées sur celles du PTZ ;
les exigences concernant le profil du prêt, complétées par la recommandation de la SGFGAS sont à la fois légitimes et cohérentes avec la garantie accordée. Elles ont pour objet de proscrire les profils périlleux et les techniques commerciales déloyales. Il serait bon qu'une évolution régulière de ces règles puisse être prévue pour tenir compte de l'évolution des techniques bancaires et des nécessités de la protection des consommateurs.

Pour que la mise en place de la sécurisation soit modifiée, et que le PAS devienne le produit de référence de l'accession sociale, en neuf comme en ancien, il conviendrait peut-être de toiletter une réglementation inadaptée.

Mais, il faudrait aussi un vigoureux effort de communication : les prêteurs préfèrent naturellement conserver le choix du type de prêt qu'ils proposent à leurs clients et c'est à la puissance publique, aux associations de consommateurs, à la presse et aux ADIL de mettre en évidence les atouts du PAS, pour que l'accédant puisse jouer pleinement son rôle dans le montage de son plan de financement et dans la conduite de son projet.