Les projets d'accession étudiés dans les ADIL en 1999

ANIL, Habitat actualité, avril 2000
Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat

L'analyse d'environ 15 000 projets d'accession à la propriété étudiés dans 40 ADIL - soit 60 % des agences - au cours de l'année 1999 met en évidence la stabilité d'ensemble des profils des candidats aussi bien que des projets étudiés par rapport aux deux années précédentes. Dans un contexte de forte conjoncture immobilière - on pourrait même parler de surchauffe dans certains départements pour le secteur de la construction de maisons individuelles - , et alors que les taux d'intérêt des crédits à l'habitat ont atteint en cours d'année leur plus bas niveau depuis 1996, cette stabilité est remarquable. On observe toutefois certaines inflexions concernant le financement des projets : la diminution du taux d'apport personnel, déjà entrevue au premier semestre et qui paraît se confirmer ; une tendance à l'allongement de la durée moyenne des prêts en raison de l'augmentation de la part des prêts de durée supérieure à 17 ans.

A champ géographique équivalent, le volume des projets étudiés est proche de celui des années précédentes. La répartition selon le type de consultation n'a pratiquement pas varié, avec 67 % de diagnostics financiers et 33 % de plans de financement. La prédominance des diagnostics, dont l'objectif est de déterminer la capacité d'investissement du ménage, traduit le fait que le recours au conseil des ADIL intervient dans la grande majorité des cas, et de plus en plus fréquemment, dès le début de leur projet d'accession. Elle s'explique également par la part, très largement majoritaire, des projets de construction de maisons individuelles, pour lesquels les consultants cherchent en général, avant d'engager le projet, à évaluer une enveloppe maximale. De fait, plus des deux tiers des consultants ont entrepris leurs démarches depuis moins d'un mois, et pour près de la moitié d'entre eux, la visite à l'ADIL constitue le premier acte dans leur tentative. Cette proportion, respectivement de 61 % pour les diagnostics et de 34 % pour les plans, est en hausse d'environ 3 % par rapport aux années précédentes. C'est là sans aucun doute le résultat des actions de communication des ADIL, qui cherchent à inciter les candidats à l'accession à les consulter le plus tôt possible : l'efficacité du conseil est en effet d'autant plus grande que la consultation intervient plus en amont dans l'élaboration des projets.

20 % des projets sont jugés non viables par les ADIL : fort logiquement, ce pourcentage est plus élevé pour les diagnostics (22 %) que pour les plans de financement (15 %) qui interviennent, la plupart du temps, à un stade plus avancé de la définition des projets.

Une population jeune et de condition plutôt modeste

94 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes. Parmi ces derniers, le poids des locataires du secteur privé est en hausse par rapport à 1998 (+ 4 %), alors que les locataires du parc social sont moins nombreux : ils ne représentent plus qu'un primo-accédant sur cinq, contre un sur quatre en 1997.

L'accession familiale prédomine toujours, quoique moins largement : 56 % des ménages sont des couples avec enfants, contre 60 % en 1997-98. Viennent ensuite les couples sans enfants (19 %), les personnes seules, toujours en proportion non négligeable (17 %), puis les familles monoparentales (7 %). L'ensemble de ces " petits ménages " voit sa part augmenter et représente maintenant 44 % des consultants.

Il s'agit d'une population jeune. L'âge moyen du consultant n'a pas changé, il est toujours de 35 ans, moins d'un sur quatre ayant dépassé 40 ans. Les moins de 30 ans représentent un consultant sur cinq, leur part étant particulièrement importante parmi les personnes seules (27 %) et les couples sans enfant ( 41 %) Elle est faible en revanche dans les familles monoparentales, qui ne représentent, il est vrai, que 7 % des candidats à l'accession et sont en général relativement âgées (la moitié ont plus de 40 ans).

Les deux conjoints travaillent dans les deux tiers des couples

Les revenus mensuels nets sont inférieurs à 12 500 F pour près de 85 % des personnes seules, et compris entre 10.000 et 17 500 F pour près de 60 % des couples. Pour ceux-ci, l'activité du conjoint est la règle : plus des deux tiers d'entre eux comptent deux actifs, cette proportion tombant toutefois à 58 % pour les familles de deux enfants et plus, contre 77 % pour les autres couples. Au total, plus de la moitié des consultants sont des ménages de deux actifs.

Un ménage sur six relève de l'accession " très modeste "

Le calcul approché du revenu par unité de consommation / u.c. (selon la définition de l'INSEE -échelle d'Oxford-, on compte une unité de consommation pour le premier adulte du ménage, 0,7 pour chacune des autres personnes de plus de 14 ans et 0,5 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Faute de connnaître l'âge des enfants, nous avons comptabilisé 0,5 u.c. pour chacun d'entre eux) de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de composition différente.

Selon le montant de leur revenu par u.c., on peut donc répartir les candidats à l'accession en quatre catégories : " très modestes " (moins de 4 000 F/mois), " modestes " (de 4 000 à 6 000 F/mois), " aisés " (6 000 à 8 600 F/mois), " très aisés " (8 600 F/mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes correspondent aux quartiles de revenu par u.c. de l'ensemble des ménages français en 1996.

Globalement, la part de l'accession que l'on peut qualifier de très modeste est de 16,5 % et celle de l'accession modeste de 29 %. L'accession aisée représente une proportion un peu plus élevée (32 %) et l'accession très aisée 23 %. Cette distribution diffère notablement de celle des ménages ayant déclaré à l'enquête logement de 1996 avoir l'intention d'accéder à la propriété dans les quatre ans à venir, notablement plus concentrée dans les hauts revenus.

Les candidats très modestes et modestes sont toutefois légèrement majoritaires (52 %) dans les projets d'acquisition avec travaux. C'est dans les opérations d'acquisition d'ancien sans travaux que leur part est la plus faible (40 %).

L'apport personnel en légère baisse

Le montant moyen de l'opération envisagée est de 604 000 francs, en légère augmentation (+ 2,8 %) par rapport à l'année précédente. Autour de cette moyenne, les coûts s'étalent, pour l'essentiel, de 300 000 à un million de francs, plus de la moitié sont concentrés entre 400 000 et 700 000 francs. 18% des projets ont un coût inférieur à 400 000 francs et 5 % dépassent un million de francs. Les moins chers concernent dans leur grande majorité l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux.

La baisse de l'apport personnel observée au premier semestre se confirme : sa valeur moyenne s'établit à 124 000 francs, contre 134 000 francs au premier semestre 1998, et sa dispersion s'est accrue du fait de l'augmentation de la part des projets à très faible apport : le premier quartile (montant délimitant le quart des projets ayant les apports les plus faibles) est à 23 000 francs, il était à 30 000 en 1998 ; le pourcentage de consultants ne disposant pas d'apport personnel est passé de 10 % à 15 %.

Cette baisse, conjuguée à l'augmentation des prix, se traduit par une diminution de 1,7 point du taux d'apport personnel moyen, diminution particulièrement sensible (- 2,1 %) pour les projets d'acquisition d'ancien sans travaux. Cette baisse s'observe quel que soit le niveau du revenu, mais elle est nettement plus importante pour les ménages les plus aisés (- 3 %).

Le taux d'apport moyen reste néanmoins élevé, à 18,2 %. Le taux d'apport médian, nettement plus faible, est de 13,2 %. Cet écart traduit l'asymétrie de la distribution du taux d'effort, avec une concentration importante dans les taux faibles et un étalement des valeurs élevées : le taux d'apport est supérieur à 27 % pour un quart des projets et à 43 % pour 10 % d'entre eux.

On notera que, pour l'ensemble des ménages, le taux d'apport moyen est beaucoup plus faible en acquisition-amélioration (13,4 %) qu'en neuf ou en ancien sans travaux (18,9 %), ce qui explique sans doute que la proportion de ce type de projet soit la plus forte parmi les ménages à faible revenu. Il est également fonction croissante du revenu. Cependant, même pour les ménages " très modestes ", il est en règle générale assez conséquent : 15,5 % en moyenne, contre 20,1 % pour les très aisés.

Corollaire de ce constat : l'endettement nécessaire à la réalisation de l'opération est d'autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L'écart est considérable entre les ménages " très modestes ", pour lesquels l'endettement représente près de quatre années de revenu, et les " très aisés " (2,8 années).

8 % des ménages disposent d'un apport immobilier - 4 % d'un logement, et 4 % d'un terrain. Plus particulièrement, 10 % des ménages qui envisagent la construction ou l'acquisition d'une maison individuelle sont propriétaires d'un terrain.

Les financements : le recul de l'épargne-logement s'accentue, les prêts bancaires sont de plus en plus présents

L'étude des plans de financement montre une amplification des tendances observées depuis un an : les prêts d'épargne logement sont de moins en moins présents, que ce soit à titre principal ou complémentaire, alors que le rôle des prêts bancaires continue à se renforcer. Cette évolution est sans nul doute liée à la diminution des taux d'intérêt qui A rendu les prêts bancaires de plus en plus compétitifs face aux prêts d'épargne logement, dont les taux, liés à la date d'ouverture des plans, sont pour la plupart des prêts supérieurs à 6 %. Le développement des prêts à taux révisable n'a pu que renforcer cette tendance, confirmée au demeurant par l'évolution du ratio de trésorerie de l'épargne logement. A noter également un nouveau recul des PAS, mais il faut noter que le barème de l'allocation logement était encore au premier semestre, pour certains ménages, beaucoup plus favorable que celui de l'APL (le taux d'effort minimum en AL accession est entré en vigueur en juillet 1999), et que le dispositif de sécurisation lié au PAS n'est entré en vigueur qu'en avril.

Les prêts mobilisés de 1997 à 1999

Les prêts majoritaires de 1997 à 1999

La part des projets intégrant un prêt à 0 % est en légère diminution par rapport aux années précédentes, alors que, selon les statistiques de la SGFGAS, le nombre de prêts à 0 % distribués en 1999 a augmenté d'environ 14 000 unités par rapport à 1998. Cependant, dans un contexte conjoncturel euphorique de l'accession à la propriété, ces évolutions ne sont pas contradictoires, le secteur non aidé, et en particulier les acquisitions de logements anciens, ayant connu une progression plus raide que le secteur aidé.

Les trois-quarts de ces projets sont susceptibles de bénéficier d'un différé de remboursement :

Le prêt à 0 % intervient dans 84 % des projets d'accession en neuf.

Trois ménages sur dix sont susceptibles de bénéficier de l'APL ou de l'AL, pour un montant moyen de 697 F. Toutefois pour les couples avec deux enfants et plus et les familles monoparentales, la fréquence et le montant moyen des aides sont sensiblement plus élevés : 43 % des couples avec deux enfants ou plus et 57 % des familles monoparentales pourraient bénéficier d'une aide d'un montant mensuel moyen de 822 F pour les premiers et 751 F pour les seconds. Ce type de ménage représente du reste près des deux tiers des bénéficiaires potentiels.

Plus de prêts de longue durée

Si la durée modale des prêts principaux reste égale à 15 ans (45 % des cas), on observe en 1999 une augmentation significative de la part relative des prêts longs (18 ans et plus), qui représentent 28 % de l'ensemble des prêts principaux contre 22 % en 1998. La part des prêts plus courts diminue, qu'il s'agisse des durées inférieures ou égales à 15 ans (- 4 %) ou des intermédiaires (- 3 % pour les durées de 16-17 ans).

Cette évolution concerne l'ensemble des projet

• pour ceux dont leur financement intègre un prêt à 0 %, la durée du prêt principal semble être moins souvent déterminée par la durée du différé d'amortissement, les cas où la durée du prêt principal excède celle du différé étant plus nombreux qu'en 1998 ; la part des prêts principaux de 15 ans ou moins étant pratiquement stable, c'est au sein des prêts les plus longs que la redistribution a eu lieu ;
• parmi les autres, la part de ceux dont la durée du prêt majoritaire est supérieure ou égale à 18 ans augmente de 8 % par rapport à 1998 et atteint 35 %.

Cette évolution est très vraisemblablement liée à la conjoncture de l'accession : la progression du nombre de transactions dans l'ancien aussi bien que de la construction neuve s'est accompagnée d'une augmentation des prix qui a sans doute incité nombre de ménages à hâter la réalisation de leurs projets. La remontée des taux d'intérêt des prêts à l'habitat à partir de l'été a joué dans le même sens. De là sans aucun doute l'évolution à la baisse du taux d'apport personnel constatée plus haut, et par conséquent un endettement moyen plus lourd qui induit un allongement de la durée moyenne des emprunts.

L'accession sociale

Les deux principaux segments de l'accession, neuf et ancien sans travaux, se différencient nettement de par les moyens financiers de leur clientèle respective. On constate en effet, à montant d'opération équivalent, que les candidats à l'accession dans l'ancien se distinguent pa

• un revenu par unité de consommation supérieur de 10à 20 %, à montant d'opération comparable, à celui des ménages projetant d'accéder dans le neuf ;
• un taux d'apport personnel plus élevé : l'écart est de 2 à 5 % pour les opérations de moins de 700 000 francs ;
• et un ratio endettement / revenu considérablement plus faible : ce ratio est de 3,4 dans le neuf (ce qui signifie que l'endettement moyen nécessaire aux candidats à l'accession en neuf représente 3,4 années de leur revenu), mais seulement de 3,0 dans l'ancien. L'écart est particulièrement élevé pour les opérations de prix moyen.

On note par ailleurs que les acquéreurs potentiels de logements anciens sans travaux ne sont majoritaires que parmi les " très aisés ". Dans les trois autres tranches de revenu par u.c., ce sont les projets d'accession dans le neuf qui prédominent.

Ce constat, apparemment paradoxal, s'explique aisément par le fait que les aides publiques à l'accession sont quasi exclusivement orientées vers le neuf. Le pouvoir solvabilisateur du prêt à taux zéro, d'autant plus efficace que le revenu des bénéficiaires est faible, constitue pour les ménages modestes une puissante incitation à s'orienter vers le neuf plutôt que vers l'ancien.

L'acquisition-amélioration apparaît comme un moyen terme, avec une clientèle constituée en majorité de ménages " modestes " ou " très modestes " et des taux d'apport personnel voisins de ceux observés pour le neuf, mais un endettement moins important du fait du coût moins élevé des opérations projetées.