Les projets d'accession étudiés dans les ADIL au premier semestre 2000

ANIL, Habitat Actualité, octobre 2000 

L'analyse de près de 8 000 projets d'accession à la propriété étudiés dans 42 ADIL - soit 70 % des agences - au cours du premier semestre de l'année 2000 - met en évidence la stabilité d'ensemble des profils des candidats aussi bien que des projets étudiés par rapport aux deux années précédentes. Dans une conjoncture immobilière toujours soutenue après une année 1999 euphorique, on n'observe en effet que de légères inflexions : une augmentation modérée des montants moyens d'opérations ; la remontée du taux d'apport personnel après la baisse de 1999 ; un certain regain de l'épargne logement dans les plans de financement, faisant suite à trois années de désaffection ; une tendance à l'allongement de la durée moyenne des prêts qui s'amplifie, en raison de l'augmentation de la part des prêts de durée supérieure à 17 ans.

A champ géographique équivalent, le volume des projets étudiés est proche de celui des années précédentes. La répartition selon le type de consultation n'a pratiquement pas varié, avec 67 % de diagnostics financiers et 33 % de plans de financement. La prédominance des diagnostics, dont l'objectif est de déterminer la capacité d'investissement du ménage, traduit le fait que le recours au conseil des ADIL intervient dans la grande majorité des cas, et de plus en plus fréquemment, dès le début de leur projet d'accession. Elle s'explique également par la part, très largement majoritaire (80 %), des projets de construction de maisons individuelles, pour lesquels les consultants cherchent en général, avant d'engager le projet, à évaluer une enveloppe maximale. De fait, sept consultants sur dix ont entrepris leurs démarches depuis moins d'un mois, et pour plus de la moitié d'entre eux, la visite à l'ADIL constitue le premier acte dans leur tentative. Cette proportion, respectivement de 66 % pour les diagnostics et de 44 % pour les plans, est en hausse sensible depuis deux ans. C'est là sans aucun doute le résultat des actions de communication des ADIL, qui cherchent à inciter les candidats à l'accession à les consulter le plus tôt possible : l'efficacité du conseil est en effet d'autant plus grande que la consultation intervient plus en amont dans l'élaboration des projets.

22 % des projets sont jugés non viables par les ADIL : fort logiquement, ce pourcentage est plus élevé pour les diagnostics (25 %) que pour les plans de financement (15 %) qui interviennent, la plupart du temps, à un stade plus avancé de la définition des projets. La proportion de projets non viables est en légère augmentation parmi les diagnostics : on peut voir là un effet de la remontée des taux et de la hausse des prix, mais aussi, vraisemblablement, de l'accroissement du nombre de diagnostics : les ménages envisagent manifestement plus facilement d'accéder à la propriété aujourd'hui qu'il y a un an ou deux.

Une population jeune et de condition plutôt modeste

95 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes. Parmi ces derniers, le poids des locataires du secteur privé continue à augmenter : il représente 73 % des primo-accédants, soit 2 % de plus qu'en 1999 et 7 % de plus qu'en 1997. A l'inverse, les locataires du parc social sont de moins en moins nombreux : ils ne représentent plus que 18 % des primo-accédants, contre 25 % en 1997.

L'accession familiale prédomine toujours, quoique moins largement que par le passé : 56 % des ménages sont des couples avec enfants, contre 60 % en 1997-98. Viennent ensuite les couples sans enfants (20 %), les personnes seules, toujours en proportion non négligeable (17 %), puis les familles monoparentales (7 %).
Il s'agit d'une population jeune. L'âge moyen du consultant n'a pas changé, il est toujours de 35 ans, moins d'un sur quatre ayant dépassé 40 ans. Les moins de 30 ans représentent un consultant sur cinq, leur part étant particulièrement importante parmi les personnes seules (27 %) et les couples sans enfant ( 39 %). Elle est faible en revanche dans les familles monoparentales, qui ne représentent, il est vrai, que 7 % des candidats à l'accession et sont en général relativement âgées (la moitié ont plus de 40 ans).

Les deux conjoints travaillent dans les deux tiers des couples

Les revenus mensuels nets sont inférieurs à 12 500 F pour 87 % des personnes seules, et compris entre 10.000 et 17 500 F pour plus de 60 % des couples. Pour ceux-ci, l'activité du conjoint est de plus en plus la règle : 71 % d'entre eux comptent deux actifs contre 67 % les années précédentes, cette proportion tombant toutefois à 61 % pour les familles de deux enfants et plus, contre 80 % pour les autres couples. Au total, plus de la moitié des consultants sont des ménages de deux actifs.

Un ménage sur six relève de l'accession " très modeste "

Le calcul approché du revenu par unité de consommation (u.c.)* de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de composition différente.

Selon le montant de leur revenu par u.c., on peut donc répartir les candidats à l'accession en quatre catégories : " très modestes " (moins de 4 000 F / mois), " modestes " (de 4 000 à 6 000 F / mois), " aisés " (6 000 à 8 600 F / mois), " très aisés " (8 600 F / mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes correspondent aux quartiles de revenu par u.c. de l'ensemble des ménages français en 1996.

Globalement, la part de l'accession que l'on peut qualifier de très modeste est de 16,5 % et celle de l'accession modeste de 29 %. L'accession aisée représente une proportion un peu plus élevée 32 %) et l'accession très aisée 23 %. Cette distribution diffère de celle des ménages ayant déclaré à l'enquête logement de 1996 avoir l'intention d'accéder à la propriété dans les quatre ans à venir, notablement plus concentrée dans les hauts revenus.

Les candidats très modestes et modestes sont toutefois légèrement majoritaires (52 %) dans les projets d'acquisition avec travaux. C'est dans les opérations d'acquisition d'ancien sans travaux que leur part est la plus faible (40 %).

L'apport personnel remonte

Le montant moyen de l'opération envisagée est de 620 000 francs : il continue d'augmenter, mais à un rythme modéré (+ 2,4 % par rapport à 1999). Autour de cette moyenne, les coûts s'étalent, pour l'essentiel, de 300 000 à un million de francs, plus de la moitié sont concentrés entre 400 000 et 700 000 francs. 16 % des projets ont un coût inférieur à 400 000 francs et 6 % dépassent un million de francs. Les moins chers concernent dans leur grande majorité l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux : c'est le cas pour plus de 80 % des opérations de moins de 500 000 francs.

Après la baisse observée en 1999, l'apport personnel retrouve son niveau de 1998 : sa valeur moyenne s'établit à 135 000 francs, contre 124 000 francs en 1999, et sa dispersion s'est quelque peu réduite : le premier quartile (montant délimitant le quart des projets ayant les apports les plus faibles) est à 27 000 francs, il était à 23 000 en 1999 ; le pourcentage de consultants ne disposant pas d'apport personnel a un peu diminué, tout en restant supérieur à ce qu'il était en 1998.

Le taux d'apport moyen remonte d'un peu plus d'un point, il s'établit à 19,2 % : cette remontée, assez homogène, concerne toutes les catégories d'opérations. Le taux d'apport médian, nettement plus faible, est de 14,1 %. Cet écart traduit l'asymétrie de la distribution du taux d'effort, avec une concentration importante dans les taux faibles et un étalement des valeurs élevées : le taux d'apport est supérieur à 29 % pour un quart des projets et à 46 % pour 10 % d'entre eux.

On notera que, pour l'ensemble des ménages, le taux d'apport moyen est beaucoup plus faible en acquisition-amélioration (15,0 %) qu'en neuf ou en ancien sans travaux (20,0 %), ce qui explique sans doute que la proportion de ce type de projet soit la plus forte parmi les ménages à faible revenu. Il est également fonction croissante du revenu. Cependant, même pour les ménages " très modestes ", il est en règle générale conséquent : 17,0 % en moyenne, contre 21,7 % pour les très aisés.

Corollaire de ce constat : l'endettement nécessaire à la réalisation de l'opération est d'autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L'écart est considérable entre les ménages " très modestes ", pour lesquels l'endettement représente plus de quatre années de revenu, et les " très aisés " (2,75 années).
7 % des ménages disposent d'un apport immobilier - 3,5 % d'un logement, et 3,5 % d'un terrain. Plus particulièrement, près de 10 % des ménages qui envisagent la construction ou l'acquisition d'une maison individuelle sont propriétaires d'un terrain.

Les financements : regain de l'épargne-logement

L'étude des plans de financement montre un renversement des tendances observées depuis trois ans en ce qui concerne les prêts d'épargne logement : ils sont plus souvent présents, que ce soit à titre principal ou complémentaire, au détriment des prêts bancaires dont l'occurrence diminue légèrement. De fait, la remontée des taux d'intérêt des prêts bancaires (environ un point de plus depuis l'été 1999) a rendu sa compétitivité aux prêts d'épargne logement, dont les taux, liés à la date d'ouverture des plans, sont pour la plupart des prêts à 6,32 % (plans ouverts avant février 1994) ou à 5,54 % (plans ouverts de février 1994 à janvier 1997). Ce mouvement va vraisemblablement s'amplifier dans les années à venir, en raison de la diminution progressive des taux des prêts d'épargne logement qui suivra, avec un décalage de quatre à dix ans, la baisse du taux de rémunération intervenue, en plusieurs étapes, de 1994 à 1999. La part des PAS est stable, celle des PC hors PAS continue à décliner lentement.

Les prêts mobilisés de 1997 au premier semestre 2000 

Les prêts majoritaires de 1997 au premier semestre 2000

La part, dans l'ensemble des projets, des plans intégrant un prêt à 0 % est en diminution par rapport aux années précédentes, mais il s'agit là d'un pur effet de structure dû à l'augmentation progressive du poids relatif de l'ancien. En effet les projets avec prêt à 0 % représentent 83 % des projets d'accession dans le neuf, un pourcentage stable par rapport aux années précédentes.

Les trois-quarts des prêts à 0 % mobilisés sont susceptibles de bénéficier d'un différé de remboursement :

Près d'un tiers des ménages sont susceptibles de bénéficier de l'APL ou de l'AL, pour un montant moyen de 713 F. Toutefois pour les couples avec deux enfants et plus et les familles monoparentales, la fréquence et le montant moyen des aides sont sensiblement plus élevés : 45 % des couples avec deux enfants ou plus et 64 % des familles monoparentales pourraient bénéficier d'une aide d'un montant mensuel moyen de 845 F pour les premiers et 778 F pour les seconds. Ce type de ménage représente du reste près des deux tiers des bénéficiaires potentiels.

Davantage de prêts de longue durée

Si la durée modale des prêts principaux reste égale à 15 ans (43 % des cas), on observe au premier semestre 2000 une poursuite de l'augmentation de la durée moyenne des prêts. Si la part des prêts de très longue durée (plus de 20 ans) reste marginale, la part des prêts de 15 ans et moins diminue légèrement (- 1 %), et surtout, les prêts sur 20 ans sont de plus en plus nombreux.

Cette évolution s'inscrit dans la tendance observée en 1999 et concerne l'ensemble des projets :

• pour ceux dont leur financement intègre un prêt à 0 %, la durée du prêt principal est moins souvent déterminée par la durée du différé d'amortissement, les cas où la durée du prêt principal excède celle du différé étant plus nombreux qu'en 1998 ; la part des prêts principaux de 15 ans ou moins restant pratiquement stable, c'est au sein des prêts les plus longs que la redistribution a eu lieu ;
• parmi les autres, la part de ceux dont la durée du prêt majoritaire est supérieure ou égale à 18 ans continue à augmenter et atteint 41 %. Elle n'était que de 27 % en 1998.

Cette évolution est très vraisemblablement liée à la conjoncture de l'accession : la progression du nombre de transactions dans l'ancien aussi bien que de la construction neuve s'accompagne d'une augmentation des prix qui a sans doute incité nombre de ménages à hâter la réalisation de leurs projets. La remontée des taux d'intérêt des prêts à l'habitat à partir de l'été 1999 a joué dans le même sens. De là sans aucun doute un endettement moyen plus lourd, qui induit un allongement de la durée moyenne des emprunts.

L'accession sociale

Les deux principaux segments de l'accession, neuf et ancien sans travaux, se différencient nettement de par les moyens financiers de leur clientèle respective. On constate en effet, à montant d'opération équivalent, que les candidats à l'accession dans l'ancien se distinguent par :

• un revenu par unité de consommation supérieur de 10à 20 %, à montant d'opération comparable, à celui des ménages projetant d'accéder dans le neuf ;
• un taux d'apport personnel plus élevé : l'écart est de 2 à 5 % pour les opérations de moins de 700 000 francs ;
• et un ratio endettement / revenu plus faible : ce ratio est de 3,4 dans le neuf (ce qui signifie que l'endettement moyen nécessaire aux candidats à l'accession en neuf représente 3,4 années de leur revenu), mais seulement de 3,0 dans l'ancien. L'écart est particulièrement élevé pour les opérations de prix moyen.

On note par ailleurs que les acquéreurs potentiels de logements anciens sans travaux ne sont majoritaires que parmi les " très aisés ". Dans les trois autres tranches de revenu par u.c., ce sont les projets d'accession dans le neuf qui prédominent.

Ce constat, apparemment paradoxal, s'explique aisément par le fait que les aides publiques à l'accession sont quasi exclusivement orientées vers le neuf. Le pouvoir solvabilisateur du prêt à taux zéro, d'autant plus efficace que le revenu des bénéficiaires est faible, constitue pour les ménages modestes une puissante incitation à s'orienter vers le neuf plutôt que vers l'ancien.

L'acquisition-amélioration apparaît comme un moyen terme, avec une clientèle constituée en majorité de ménages " modestes " ou " très modestes " et des taux d'apport personnel voisins de ceux observés pour le neuf, mais un endettement moins important du fait du coût moins élevé des opérations projetées.

* Selon la définition de l'INSEE (échelle d'Oxford), on compte une unité de consommation (u.c.) pour le premier adulte du ménage, 0,7 pour chacune des autres personnes de plus de 14 ans et 0,5 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Faute de connaître l'âge des enfants, nous avons comptabilisé 0,5 u.c. pour chacun d'entre eux.